哪些城市，仍然依赖房地产？

文/韬略哥

01 土地出让金仍高速增长

7月20日，国家财政部公布了2021年上半年财政收支情况。

从中，我们提取了一个非常关键的数据——国有土地使用权出让收入，即卖地收入。

虽然房住不炒是主旋律，“稳房价、稳地价、稳预期”是调控总目标，但是卖地金额和增速却丝毫没有放缓的迹象。

今年上半年，国有土地使用权出让收入34436亿元，同比增长22.4%。

再看看2021年上半年GDP的增速是多少?

12.7%!

对比发现，卖地收入增速比经济增长快得多，相差快一倍了。

即便在疫情的影响下，去年同期的卖地收入仍然是增长的，而且大于经济增速。

2020年上半年，国有土地使用权出让收入28129亿元，同比增长5.2%。

总体来看，房地产占我国地方政府的财政收入比重非常高。

一些城市仅卖地收入部分，就占到城市财政总收入的60%以上。

事实上，卖地收入高，对房地产的依赖度大概率就是高的。

02 哪些城市依赖房地产

镜头从全国聚焦到主要城市，我们看看，卖地收入高的城市有哪些？

2021年上半年，全国300城市土地出让金总额为28340亿元，同比增长8%。

其中，土地出让金超千亿的城市有5个，

第1名杭州2001亿，土地成交面积731万㎡。

第2名上海1967亿，土地成交面积1010万㎡。

第3名北京1414亿，土地成交面积408万㎡。

第4名广州1315亿，土地成交面积651万㎡。

第5名南京1233亿，土地成交面积630万㎡。

杭州地价不仅高于广州、南京，甚至比上海地价还贵，俩字，离谱。

而同为新一线城市的西安，土地成交面积与杭州相同，但卖地收入393亿，仅为杭州的1/5不到。

三四线城市共21城入榜，佛山和绍兴入围前榜单前20名。

曾经有人计算过部分城市2019年土地财政依赖情况，用卖地收入除以一般公共预算收入得出百分比。

由此划分了三个等次，而温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、广州、西安、南京、佛山、郑州等12个城市，土地财政依赖度都超过了100%。

随着政府开支增加和减税降费政策推广，卖地收入只能继续大涨，主要城市的土地财政依赖度也会明显提升。

以下是主要城市近三年半土地出让金情况。

除了北京、上海、深圳这些地方财力充足的城市，上榜城市仍然依赖房地产。

03 楼市的基本面

一半海水，一半火焰。

政府卖地热火朝天，楼市调控却让很多城市二手房交易凉凉。

楼市的基本面到底怎么走？

第一，对房地产依赖度高的城市，土地供应量大。

我们看到，过去三年半，主要城市土拍成交面积，也就是实际供应面积。

从土地供应面积，可以反映政府供地意愿强弱。

武汉、天津、青岛、西安、长春、重庆、上海、成都、南京、杭州的实际土地供应量较大，卖地需求迫切。

而深圳的土地供应量约为武汉、天津的十分之一，当然绝对面积小也是原因之一，可见，深圳的人地矛盾依然十分尖锐。

第二，房企纷纷用脚投票，押注自己的主战场。

今年上半年，50家代表房企拿地TOP10的城市出炉。

分别是重庆、杭州、长沙、南京、温州、广州、武汉、天津、苏州、佛山。

未来2-3年，这些城市新增土地将转化为住宅，届时对市场会产生明显的影响。

第三，轮流吃饭、台阶走势成为楼市常态。

第一轮降温，从深圳开始，然后传导至上海、东莞、广州、杭州、西安、合肥。

挤出来的钱，转换战场，前往比较冷的济南、青岛、长沙、郑州、武汉、石家庄、天津、北京了。

台阶走势，意味着房价横盘和短暂波动交替进行。

而且，波动都与金融、房产政策突然出台有关。

例如最近一周深圳二手房网签量暴增，就源于二手房购房资格审查部门和流程即将发生变更。

对于普通人来说，买房和卖房似乎都变得越来越难了。

归根结底，愿我们早日走出土地财政的怪圈。