这几天有读者留言咨询位于闽侯南屿的方远未来之光如何,正好最近写到闽侯,就来聊聊这个位于南屿内部的新盘。
楼盘规划
方远·未来之光:福州市高新区南屿镇沿117县道
项目分两期,一期为“鑫旗泉花园”地块,占地面积6.77亩,规划2栋9F/18F住宅,规划户数95户。二期为“京诚公馆”地块,占地面积21.52亩,规划5栋住宅,328户。目前一期已经开盘,二期也开盘了1,2,5号楼,均价在1.5W。
土拍情况
2020年4月3日,因两幅宗地与城市总体规划冲突及拆迁问题,无法动工建设,闽侯县收回两幅地块,实行等价置换。鑫旗泉花园6.77亩,京诚公馆21.52亩,总价2.27亿,容积率2.0。
分析:对于项目而言,拿地比较特殊,两个房企拿下的地块由于规划问题,被施行等价置换,虽然是两个房企,不过都属于浙系房企方远集团旗下,所以就统一规划开发。
对于地块而言,对比高新区近年的新盘,容积率有一定优势,对于楼面价而言溢价也不算太大,从目前的1.5W的售价对比来看,利润空间尚可。
对于置换的项目,福州也出现过,比如位于晋安区的紫阳宏发禹融府。两个盘虽然区位差距较大,不过在房企名声和营销热度上,却比较接近。
户型情况
75平米:三房两厅一卫,三开间朝南,动静分离,比较主流的布局,差别在于三间卧室空间都不大,走廊浪费空间较大,客厅需要通过阳台来扩充空间。
78平米:三房两厅两卫,三开间朝南,与上面的户型差异在于主卧搭配了卫生间,北侧厨房也能有一定南北对流,卧室走廊浪费空间也有所减少。缺点在于入户门正对餐厅,基本没有空间做玄关,厨房空间较小,餐厅实际使用空间也有限,同时阳台空间被次卧占据了一小部分。当然对比上面的户型,这个户型的优势还是更大。
96平米:四房两厅两卫,位于端头,双开间朝南,横厅设计,靠西侧采光,户型纵深较大,市场接受度也一般,缺点在于主卫是暗卫,北侧虽然两个房间,不过空间都实在过小。
区位情况
项目位于闽侯高新区,处于南屿内部,距离高新区万达2.9公里,休闲购物帮助一般,距离规划的福耀大学1.6公里,未来会有一定预期加持,紧邻117县道,驾车出行有一定帮助,不过也要面临噪音影响,项目目前周边比较荒芜,城市景观还是比较村,公共交通出现还是比较不便,总得来说区位较差。
价格情况
项目目前已经领证备案,各楼栋也有所差异,整体均价在1.5W。
一期1号楼:9层,27套,公摊16%,均价1.53W
一期2号楼:18层,68套,公摊19.9%,均价1.48W
二期1号楼:17层,64套,公摊20%,均价1.5W
二期2号楼:17层,64套,公摊20%,均价1.5W
二期5号楼:18层,68套,公摊20%,均价1.5W
分析:楼盘主要差异在于一期1号楼,由于楼层较矮,整体公摊较低,不过相对应的均价也有所上浮,不过总得来说,优势较大。对比周边的均价而言,目前周边主要是隔壁的中梁百悦城均价1.4W,二手房集中在西北侧靠近旗山一带,均价也在1.5W左右。总得来说,如果仅仅从均价对比来看,溢价不算太大,不过从项目所处的地段相比而言,更偏远一些。
销售去化
项目一期在年初备案,目前网签75套,剩余20套,去化率79%。二期从4月开始陆续领证,不过网签情况比较低。主要原因在于,项目虽然处于南屿内部,不过也效仿桥头堡新盘,采取了捆绑车位的做法,要求8楼以上捆绑车位,导致项目二期目前网签主要集中在5-8楼层。
楼盘总结
项目位于高新区内部,主要优势在于项目主打小户型产品,对于刚需吸引力较大,同时以17层小高层做主打,整体居住舒适度较高,劣势在于项目周边目前依然比较荒芜,房企在福州也没有相关楼盘,未来交房品质保障存疑,同时也推出捆绑车位的做法,进一步抬高了购房成本,加上目前区域的二手市场涨幅空间并不大。总的来说,在购房选择上,不太建议投资。
题外话
目前高新区热度较高,不少新盘都推出了捆绑车位的做法。对比该盘的区位,均价1.5W,高楼层捆绑车位,如果在选择上,福晟印江南由于暴雷,备案均价1.68W,桥头堡的国贸学原1.9W+车位,面对三个新盘,大家觉得哪个性价比更好?
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