10年后，120万元的房子还值多少钱？懂行人：主要取决于“两点”

随着时间来到7月份，2021年上半年的各项数据纷纷出炉。7月15日，国家统计局发布了《2021年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》。数据显示，1~6月份，我国商品房销售面积88635万平方米，商品房销售额92931亿元，结合上述数据不难计算出我国上半年平均房价已正式突破了万元大关，达到了10484元/㎡。对于刚需来说，这是一个喜忧参半的消息，忧的一方面在于房价并没有出现下跌依旧在上涨，喜的一方面在于与2020年同期相比，房价涨幅仅为8.7%，低于2020年9.6%的涨幅水平，说明随着楼市的不断调控，近几年房价涨幅一直在不断收缩，楼市正逐渐回归平稳发展趋势。

房价突破万元，也就意味着买一套100平米的房子，除开百万元的购房款以外，包含契税、印花税、交易费、测绘费以及简单的装修费用后，总共需要120万元左右才能真正落地。对于绝大多数刚需家庭来说都难以全款买下，因此很多人只能选择贷款购房，要知道如果三十年前拥有百万资产的话，就能够被人称为“百万富翁”了。只不过，以目前情况来看很多已经买了房子的人却变成了“百万负翁”。

根据央行发布的数据来看，截止到2019年我国住房持有率已经达到了96%，且户均拥有1.5套房。为什么大家都这么中意去买房呢？对于有钱的家庭来说，由于房价大涨，房产成为了很好的投资产品。对于普通刚需家庭来说，则更需要买一套房来保障基础生活，不然只能眼睁睁地看着手里的现金能够买到的面积越来越小，因此很多人即使背上高额负债也会买房。的确，如果10年前能够买一套房的话，即使早期还贷的生活会非常难过，但是房价也经过了几轮大涨，如今房子更值钱了，房贷压力也十分轻松，那么如果现在买一套120万元房子，未来十年是否同样能够享受房价上涨带来的红利呢？

01

“玻璃大王”曹德旺曾说过：都是水泥和钢筋做成的房子，本身就不值钱。诚然，如果只考虑建造成本的话，建筑成本、安装成本、材料和人工费用算下来，即使是一二线城市每平米也只需要一两千元，与动辄大几万、十几万元的房价比起来微不足道。可见当前房价这么高，与建造成本的增加没有多大关联。造成高房价主要有三个原因，其一是住房的需求，其二是炒房客的炒作推动，其三是周边的资源配置以及配套设施。

目前来看，影响房价的三大因素已去其二。首先是住房需求，在城镇化的不断推动下，城市每年都要流入大量人口，早期城镇住房数量少，房源供不应求导致房价上涨，但如今住房供应早已过剩，上文也提到过住房拥有率达到了96%以上，可见住房需求已经不足。其次是炒房的影响，在调控措施的影响下，房价涨幅逐年收缩，对于炒房人群来说意味着利润空间越来越小，如今多地二手房市场挂牌量激增就能说明这点，越来越多的炒房客正在退出市场。由此可见，当前住房的金融属性正在消除，已逐渐回归居住属性。

02

前不久的股东大会上，万科总裁郁亮说了这样一番话：今年以来房地产行业有很多变化，如双集中、三道红线等，这些都能够说明一个道理，钱比过往更金贵更重要了，房地产行业正在回归到普通行业。国内龙头房企对于形势往往是更加敏感的，时间线再往前推一些，潘石屹卖掉了SOHO中国。与此同时，一些国内的房企都在规划转型，比如碧桂园进军机器人行业，万科开始养殖业，融创规划养老、医疗等领域。种种迹象表明，当前房地产市场也在发生巨大变化。

再来盘点一下两位通过房地产成为首富的商人。第一位是李嘉诚，公开数据显示，李嘉诚自2013年起就在不断抛售手头持有的房产、地产业务，累计套现数千亿元。李嘉诚认为，目前房价太高了，已经严重偏离了当地居民的收入水平，当大部分人买不起房子的时候，房价也就失去了上涨的基础。第二位是王健林，早期的万达同样从事的是房地产领域，王健林在某次采访中回答观众提出的房价走势问题时直言不讳表示：在城镇化建设推动下，未来一二线城市房价会继续上涨，三四线城市以及小县城由于人口流失和资源的衰退，因此房价会下跌。

不难发现，无论是从事其他行业的著名企业家，还是本身就作为龙头房企的CEO，均不看好未来房地产市场发展。从他们的观点以及做法来看，未来房地产行业会“跌落神坛”回归到普通行业也是必然趋势，未来房子的价值主要由两点决定：

一、需求

虽然目前住房供给早已过剩，但城镇化进程仍在持续，人口除了从农村流向城市以外，城市之间的流动也更加频繁。与此同时，随着房价逐渐回归理性，越来越多的人也会重新规划买房，并且随着生活水平的提升，人们对于生活品质也会有更高的要求。举个简单的例子，20年前人们对于住房的概念就是能住就行，但如今人们对于住房的考量方面就更多了，比如户型要南北通透、内部做到“干湿分离”和“动静分离”、小区容积率要低、物业服务要到位等等。

二、地段

地段同样能够影响未来住房升值问题，周边资源配置齐全，地段、公园、医院、学校、商业等公共设施一应俱全，这样的房子就比较保值。以深圳为例，深圳福田区上步路两边的住房平均差值就达到了每平米好几万元，最高房价差达到了10万元，主要原因就是房价高的一边，周边资源配置齐全。这里也提醒了购房者们，未来不要抱着赌徒心态，资金足够的情况下去选择城市郊区地段，认为未来有发展潜力，如果有能力的话还是尽量选择热点城市的核心地段。

总结：以当前的楼市趋势来看，房地产市场的红利期已经过去，未来10年住房的功能回归居住，不再具备投资属性。对于刚需来说，未来的房价也会逐渐回归理性，房子价格主要由需求和地段决定，因此刚需人群未来没有必要背负巨额负债买房，住房的选择可以尽量选择人口流入量大的热点城市，优先以城市核心地段为主，这样的住房更能保值。