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美凯龙左手定增右手卖资产,车建新离沙发和床更近离地产越来越远

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出品|公司研究室地产组

文|曲奇

7月18日,远洋集团发布公告表示,远洋集团、远洋资本与红星美凯龙控股正式签署协议,通过平台公司天津远璞以40亿元对价收购红星地产70%股权。

其实,早在2020年,红星美凯龙创始人车建新提出走“轻资产、重运营、降杠杆”的发展战略后,公司就开始不断变卖资产。卖卖卖的背后,被誉为“全球Mall王”的红星美凯龙向轻资产转型,是顺应时代大势,还是遇到了现金流危机?

车建新“卖地”千亿梦碎

很少人知道,红星美凯龙实控人车建新,不仅是国内最大的家居卖场拥有者,还是一个地产开发商。

在车建新的商业帝国中,最核心的是红星美凯龙控股集团有限公司(简称“红星控股”),旗下包括红星美凯龙家居集团股份有限公司、重庆红星美凯龙企业发展有限公司,前者便是上市公司美凯龙,主要负责家居卖场相关业务,后者简称红星企发,负责地产开发销售等。

靠家居卖场起家的车建新,2008年战略投资金科股份,2009年正式涉足房地产开发业务,红星系借着“商业Mall+住宅”的打法,在勾地上具有成本优势,在行业内迅速崛起。

2018年,车建新对外界表示,红星地产正向千亿目标迈进。根据克而瑞数据,2020年,红星地产全口径销售额614亿,行业排名第63位。根据红星控股债券年报,2020年,公司收入277.55亿。其中,地产板块收入105.15亿,占比38%。

尽管红星地产离千亿销售尚有一段距离,但地产板块仍然是红星控股业务上极为重要的一极。此次转让的资产包共有91个项目,住宅建筑面积2017.1万平方米,商业建筑面积625.2万平方米。不过,随着红星地产的控股权转让给远洋集团,车建新的千亿梦注定是圆不成了。

红星控股公告中称,交易完成后,将大幅降低红星控股有息负债水平。2020年末,红星控股货币资金192.02亿,短期有息负债却高达333.82亿,存在141亿现金缺口,现金流岌岌可危。

由于美凯龙此前重资产经营的模式,买地、建Mall、出租,也被纳入房企三条红线监管之内。2021年一季末,美凯龙货币资金79.07亿,短期有息负债却有155.89亿,存在76亿元缺口。无论是红星控股还是上市公司美凯龙,短期还债压力都非常大。

一般走“商业+住宅”模式的房企,住宅部分提供现金流养商业,商业地产的租金收入覆盖利息支出。但红星系的尴尬是,美凯龙家居卖场的名气要高于红星地产。车建新出售地产板块股权,看来是在两者之间选择了家居卖场。

美凯龙左手定增右手卖资产

“美好生活需要诗和远方,更需要沙发和床。”但过去一年多的时间里,美凯龙的日子似乎过得并不好。2020年,美凯龙收入142.36亿,同比下降14%;归母净利润17.31亿,同比下降61%。

在收入和利润双双下滑的年份,2020年12月,美凯龙在19天内,新开29家商场,这里面有自营商场、委管商场,也有星艺佳特许经营商场。美凯龙总裁兼首席财务官席世昌表示,“立足一二线城市,放眼三四五线城市,全面开启新店布局加速度。”

美凯龙的跑马圈地,颇有逆势扩张的意思,但公司紧张的现金流难以支撑其扩张的雄心。

2018年在上交所上市后,美凯龙成为A+H股双平台上市的家居第一股。奇怪的是,自2018年起,公司现金流每年都更加紧张。2018年末到2020年末,美凯龙货币资金分别为85.28亿、72.29亿、65.11亿,逐年减少,现金短债比也逐年下降,分别为0.94、0.55、0.42,货币资金与短期债务的缺口越来越大。

美凯龙债务压力显而易见,2020年6月,公司发布A股定增公告,2021年3月已获证监会核准。根据美凯龙此前公告,本次定增拟募资不超过37亿元,其中约有11.10亿将用于偿还公司有息负债。

不过,这11亿定增资金不能完全化解美凯龙的短期债务压力,且定增虽然获批,但至今尚未完成,美凯龙还需要找到其他资金解决短期流动性问题。

2021年5月,美凯龙公告称,拟将上海红星美凯龙融资租赁有限公司、上海红星美凯龙商业保理有限公司2家全资子公司,以12.09 亿元出售给控股股东红星控股。

2021年6月,美凯龙公告,将7家物流子公司全部股权及全部借款债权以23亿元对价,转让给远洋资本的关联公司天津远川投资。这个资产包含11个物流地产项目,总建筑面积规模约85万方。美凯龙收回的资金将用于补充流动资金、日常运营管理以及归还借款等。

多元化是负债累累之因?

车建新想从家居卖场跨界到地产商,通过“商场+住宅”组合拿地,这个多元化的方向不为错。但地产开发作为资金密集型行业,财务杠杆高且非银行融资敞口较大,这些因素导致了红星美凯龙控股的集团信用状况承压,并制约了红星美凯龙的评级。2021年2月,评级机构标普将美凯龙发行人信用评级由“BB+”下调至“BB”。

与地产开发相比,红星美凯龙还进军地产中介、电器等领域,过度多元化也是红星美凯龙负债累累的原因。

2019年,红星控股成立子品牌“美凯龙爱家”,进入房地产中介领域,对房产中介、设计、装修、家居购物、住家维保,进行一站式全产业链布局。比如,购房者选择美凯龙爱家进行交易,可以以会员价在美凯龙购买家具、装修服务等。

车建新称,美凯龙爱家要用5年时间、4倍速度,冲到全国二手房行业第二的位置,赶超贝壳。成立不到10个月,美凯龙爱家开店数量就超过了200家。美凯龙爱家以自营为主,加盟为辅,自营比例约为80%,商业模式不轻。

红星美凯龙的中介业务,不仅要与贝壳、58竞争,还要与其他地产商的中介公司竞争。比如,万科旗下的朴邻,就是万科物业旗下单独出来的房产经纪机构,主营二手房业务。如今,红星地产的控股权已转给远洋,美凯龙爱家是否还有存在的必要?

地产中介外,美凯龙还试图做一个电器卖场,把家装、家居和电器结合起来。2021年5月,红星美凯龙全球首家智能电器生活馆开业。按规划,预计到2022年,智能电器生活馆将开到100家,2023年覆盖全国商场,3年之后红星美凯龙全国智能电器的经营面积将超过200万平方米,合作品牌数量将超过200家。

家居和家电,虽然都是地产后周期的一部分,看似可以跟美凯龙家居一样,切入到家电领域,但家电传统线下卖场有苏宁、国美,线上还有京东,想做大做强并不容易。

美凯龙作为家电和中介领域的新玩家,想做大规模少不了资金的支持,投入多容易让现金流变的紧张,投入少恐怕掀不起太大的水花。多元化看似美,但稍不留神就可能让公司陷入经营危机,美凯龙如今的高负债,与多元化不无关系。

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