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母公司输血、三方物业倒贴,鲁商生活拿什么闯关IPO

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近日,鲁商发展旗下物管公司——鲁商生活服务股份有限公司(下称“鲁商生活”)向港交所递交招股书,农银国际为独家保荐人。

值得注意的是,鲁商生活拟港股IPO并没有搞所谓“空降”,早在一年前就已经有所披露。自2020年8月开始,鲁商生活从股权到高管,再到注册资本,进行了一系列变更。或许为了拿到更高的估值,鲁商生活刻意淡化“物业概念”突出“生活服务”并将母公司鲁商发展的健康服务融入其社区增值服务中。

但换汤不换药,鲁商生活过度依赖母公司、三方物业倒贴、毛利率低于行业均值且又缺乏新的盈利点等根源问题未解,上市之路或难言顺畅。

01

输血+倒贴

开发商旗下的物业公司对母公司的业务依赖,一直是上市物业公司的“通病”,鲁商生活也不例外。

招股书显示,截至今年三月底,鲁商生活的合约面积达到2150万方,在管面积达到1790万方。其中有1940万方的合约面积,及1580万方的在管面积位于山东,分别占比90.23%、88.27%。其中,来自“母公司”鲁商发展所开发物业的在管总建筑面积占比分别为98.6%、99.8%、76.6%及66.2%。


招股书显示,鲁商生活的三项主要业务分别为物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务。

值得注意的是,鲁商生活核心业务物业管理服务长期依赖鲁商发展的项目输入。


2018年、2019年、2020年和2021年Q1,来自鲁商发展开发的物业提供的物业管理服务的收入分别为1.6亿元、1.78亿元、1.98亿元和5510万元,分别占同期物业管理服务总收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

令人尴尬的是,鲁商生活在第三方项目拓展上十分吃力,在品牌不足的情况下,在物业管理费上有所让步就成为必然选择,这将进一步削弱了项目质量及盈利能力。因此,鲁商生活早早就陷入了第三方项目倒贴的尴尬境地。


招股书显示,鲁商生活服务独立第三方的平均物业费仅为0.69元,关联方的平均物业费也只有0.86元,只有鲁商发展集团开发的物业收费达到了行业平均水平,在2.24元左右。第三方项目的增加使公司整体物业费从2019年的2.18元下降至2020年的1.74元。


如此低廉的物业费很难有利润空间,无论是关联方还是独立第三方开发的项目,在过去三年毛利始终为负数,公司还需倒贴钱。

02

低毛利闯关

中指院数据显示,2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%,而鲁商生活较均值相差甚远。


招股书显示,2018年、2019年、2020年和2021年Q1,鲁商生活整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%、22.6%。

其中,2021年第一季度,公司毛利率为22.6%,较去年同期的23.7%略微下降,主要由于非业主增值服务的毛利率下降所致。


而公司非业主增值服务的毛利率从2019年的36.8%降至2020年的31.6%,并由2020年第一季度的48.8%降至2021年同期的33.5%,主要是由于公司景观美化服务的毛利率大幅下降。

参考克而瑞发布的2020年中国物业在管面积TOP100数据,鲁商生活处于85名——90名之间,要知道位列TOP20之中的头部物企在管面积已超过万亿平方米。

而公司净利润分别为8.7%、9%、11.3%,和公司规模一样,处于行业尾部。

对于鲁商生活这类物管公司,业绩的增长一是靠提高利润空间,可以提高基础物业管理服务的物业费或者高毛利业务收入占比;二是靠扩大在管规模,业绩自然攀升。


不过受政策影响,物业费涨价空间有限,目前市场更偏向提升社区增值服务收入而这片待挖掘的高毛利蓝海却并不是鲁商生活的强项,一直增长乏力,而毛利率水平仅维持在20左右。2018年、2019年、2020年和2021年Q1,社区增值服务营收不过0.72亿元、0.69亿元、0.79亿元以及0.17亿元,而毛利率不过20.4%、22.6%、24.2%及23.8%。

据招股书透露,鲁商生活上市后所得资金将进一步开发多元化社区增值服务以及投资于技术系统及标准化业务运营开发技术支持社区平台。

鲁商生活闯关IPO对于母公司鲁商发展而言,除了可以拓宽融资渠道,有助于解决“三道红线”的困扰,更有助于鲁商发展继续加快“不务正业”的步伐。

面对近30家同类企业的竞争,加上鲁商生活本身的短板,港交所给鲁商生活“开绿灯”的几率并不大。当下,虽然物管企业上市潮仍在继续,但不好的苗头已经显露,通过率已大不如从前。伴随港交所对IPO公司的利润要求提高,物业上市也会面临更高门槛,留给鲁商生活的时间不多了。

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