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又又又延期交付?多家房企“声明”的背后究竟藏有哪些内幕

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交房,可谓买房九九八十一难中最大的一难。
许多人为买一套dream house,熬夜加班、掏空父母积蓄、不敢轻易换工作。眼见交房日期越来越近,满心期待未来在这座房子里生活的时候,却发现眼前还是一片杂草丛生的工地,你会怎么想?
一年一度的年中交房季来临,然而许多房子却还不见踪影,延期交房,成为2021年上半年楼市的热议话题之一



延期交付,都是“疫情”的锅?
近日,在武汉城市留言板上,关于“延期交房”的呼声高涨。众多业主表示,自己所购房子一再延期交付。
“一个毛坯历时两年半,还不交房”“因为商品房质量问题迟迟交不了房”“房子数次延期交付,再延期下去说不定成烂尾楼了”“一边还着房贷,一边还要租房,面对遥遥无期的交房,我们压力很大。”交了大笔购房款,却至今还未拿到房子,面对开发商一再延期,业主们早已按捺不住内心的焦虑,正开始艰难维权。
7月交房潮来临,本该如约交房的楼盘却陆续发出延期交房公告,而且其中很多楼盘并非首次延期。



5月20日,华星融城一纸延迟交房通知书下来,“华星融城(9-12号楼)项目约定于2021年6月30日(含当日)前交付……疫情期间施工中断,致使项目存在延期交付的风险”;
5月28日,蓝光雍锦天府发出公告“无法避免疫情此不可抗力因素对工程建设和交房的影响……所购买的商品房将顺延交付,交付时间拟定于2021年9月30日前”;
武汉东西湖奥山府进度缓慢,曾多次停工;武汉光谷澎湃城奥山府看似已分批交付,实则交付即维权,各类房屋问题层出不穷;
新长江香榭澜溪本该2020年12月底交房,延期5次最新交付时间为2021年12月底;
更有甚者,融侨方圆本该于2021年8月31前交付的13-14号楼存在延期风险,这一则公告是在2020年发布。
……
延期日期各不相同,但延期的理由只有一个“疫情”。2020年,这场“黑天鹅”事件影响着各行各业,因此,武汉针对商品房交付也提出相关举措:对已签合同且交付时间在2020年1月24日及以后的商品房,受疫情影响不能如期交付的,依法适用不可抗力有关规定,可合理顺延交付,原则上最长不超过3个月。
有了相关条例规定,延期交房便有了合理理由,然而,这一切都是“疫情”的锅吗?
以为“买的是房”,却不知“埋的是雷”
如果说本该2020年交付的房子延期情有可原,那2021年交房的楼盘,有多少真的因为不可抗力而延期?
一只蝴蝶在巴西轻轻拍打翅膀,一个月后,一场龙卷风降临德克萨斯洲。三道红线划出,多家房企接二连三暴雷。
前有泰禾资金链断裂,负债高达2112.47亿,后有协信远创被申请破产,从协信、蓝光、泰禾到泛海控股、宝能、苏宁......利润暴跌、债务违约、高管动荡等危机几乎覆盖了大中小所有档位的房企。
据中房网统计,2020年全国共计有408家房企发布了相关破产文书。
而这场“暴雷”早已有迹可循。



回望房地产热的年代,各大房企贷款建房炒地皮,卖楼花,忙得不亦乐乎,快速扩张的背后是“高杠杆、高周转、高负债”。更有甚者,将本应专款专用的商品房预付款,挪作他用,投入到土地市场去拿地,走快速拿地-施工-卖房-再拿地的模式,配合大规模高杠杆融资,一路扩张。
对房企来说,这种模式在房企卖房顺利、现金流流畅的时候自然可以维持,一旦遭遇疫情“黑天鹅”事件或是遇上宏观调控,便有资金链断裂的风险。
就拿曾风光无限的泰禾集团来说,随着企业不断高价拿地,其负债总额从2012年的100多亿元飙升至如今的2000多亿元。当国家对房地产市场调控升级,泰禾集团不得不陷入债务困境。数据显示,截至7月7日,泰禾集团已到期尚未还款金额270.65亿元,年内到期债务将达555.11亿元。
无独有偶,四川民企“模范生”蓝光发展也有着高达82.23%的资产负债率和2100亿的负债,与之形成鲜明对比的是蓝光发展可自由动用资金仅2.07亿元。7月13日,标普全球评级将蓝光发展的长期主体信用评级从“CCC-”下调至“D”。对企业来说,D级意味着企业已没有信用,濒临破产。



覆巢之下,焉有完卵。
对企业来说,无论之前再风光,一旦资金爆雷都有破产的可能,千里之堤,溃于蚁穴的事件层出不穷。对购房者来说,轻则楼盘质量缩水,重则直接停工或延期交房,甚至面临烂尾的风险,几代人买房的心血将会付诸东流。
当前,泰禾北京、上海、杭州多地项目已经停工,蓝光多个楼盘延期交付,恐有烂尾风险。更多处于水深火热的房企,正在释放红色警报。
房企头顶的“达摩克利斯”之剑不可松懈
2009年,一场“四万亿”经济刺激计划,让房地产行业起死回生,开启高歌猛进的辉煌年代,与此同时泡沫和风险也在不断聚集。
国家金融与发展实验室副研究员刘伟表示:“中国房企平均负债率超80%,且绝大多数资产在1千亿以上的龙头企业,都存在踩红线的问题。”Wind数据显示,2008年至今,房地产行业整体负债率上升了将近20%。
当房产稳经济的红利作用不断消逝,愈发掀起另一场危机时,“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的钟声响起,楼市调控政策不断加码,房企头顶的达摩克利斯之剑悬起。



2021年,22个重点城市出台“两集中”供地政策;
银保监会、住建部、人民银行三部委联合发布通知,强调将坚决防止经营用途贷款违规流入房地产领域;
6月初,四部门联合发文,土地出让金划归税务部门征收;
房地产税改革试点工作座谈会召开;
同时,重点城市房贷利率有所提升,因城施策成为常态,多地建立房地联动机制;
......
从土地供应到资金监管再至销售端,房地产“看不见的手”持续在发力。截止2021年年中,房地产金融监管持续从紧,银保监会对5家违规开展房地产融资业务的银行罚款贷款3.66亿元,以儆效尤。
上海、成都、银川、石家庄、资阳、荆州、黄石、桂林、蚌埠、衢州等多个城市相继出台或完善新建商品房预售资金监管的相关规定,细化了预售资金监管流程。北京等地也相继开展专项检查,以加强预售资金监管,坚决杜绝房企因资金链紧张而将预售款挪作他用。
同时,房地产贷款集中度政策出台半年,落地效果显现。银保监会数据显示,截至4月末,银行业房地产贷款同比增长10.5%,增速创8年来新低, 2021年以来持续低于各项贷款增速,资金过度流入房地产市场问题得到初步扭转。
作为中部城市的领头军,武汉也于7月16日再出新措施,拟对开发商进行新监管,杜绝开发商过去的很多违规做法。《武汉市房地产开发企业信用监管办法(征求意见稿)》规定,开发企业信用信息管理实行“警示名单”管理制度,将有严重失信行为给社会造成重大不良影响的开发企业,纳入“警示名单”,并定期予以公示进行约谈等。此外普通购房者也可依据本文件,监管开发商,投诉开发商。



对房企来说,去金融化、去泡沫化,降负债成为首要任务,房产界的“龙卷风”还未过去,房企合理使用资金,确保稳定现金流,维稳造好每栋房子,才是让自己顺利挺过难关的不二法宝。
希望,曾经让购房者担心受怕的“期房”、“烂尾楼”,能够成为过去式,也希望高歌猛进的房地产行业,能静下心来脚踏实地走好未来的路。

买房避坑Tips:

对于购房者来说,在买房这场赌博里,我们能做的唯有避免“蒙眼下注”,几招买房避坑妙招奉上。
首先,一定要购买五证齐全的房子,无证上岗无异于裸奔,对楼盘交付及办理产权证都存在一定风险。
其次,开发商很重要,优先选择开发商资质等级高的实力房企,例如世界500强、央企、国企、民营大品牌,最好是在全国范围内有布局的大房企。如果全国其他地方的项目出现过资金短缺烂尾,或者质量不合格,对比下也会存在一定风险。
不过,这并不意味着大房企一定安全,一定不会暴雷,而是和小房企相比,大房企的抗风险能力确实更胜一筹。
最后,如果条件允许,请尽量买现房。买现房是避开延期交付、烂尾楼最为直接的方式,一般情况下办完贷款就能办理交房手续,安心入住。

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