网传新政加码：在黄埔，开发商的日子越来越难过了？

在咱黄埔区，村民、业主跟开发商之间的关系向来很微妙，旧改拆建和楼市买卖时常冒出一些令村民、业主不满的问题，甚至还有个别人产生了“开发商的日子越好过，咱就越不好过”的想法。

不过，今年以来黄埔的开发商远没前两年那般风光了，因为无论是旧改还是楼市，相关新政的限制越来越大。就说最近，这两方面又来一波加码，不知开发商们此刻的心情如何？

一手房又变天，降价3%才能拿证？

这几天，房产媒体和购房群都在传一件事，那就是广州一手房限价政策据说又变了，要点有两个：一是有历史取证的楼盘，新取证备案最高价不得高于上一批次取证备案均价下浮3%控制；二是全新未取证项目，备案价参考周边竞品或同品质项目一季度网签均价，具体细则各区落实。

（网传限价最新细则媒体报道）

通俗来讲，就是之前开过盘的，现在想拿新的预售证，备案价不仅不能上调，还得下降3%！哇，还在观望的客群开心了，但对开发商和已经上车的购房者，怕不是被甩了一巴掌。

就好比之前城市之光E区85㎡的三房卖5.4万/㎡，现在要拿证就必须在这个基础上下降3%，总价足足便宜了大概14万，开发商想想就心疼，之前以5.4万/㎡购入的客户估计也不乐意。

相对而言，第二点对开发商反倒略有“松绑”的意味，因为按原先的操作，全新楼盘只能参照所在街道一手住宅的备案价来卖，现在则是不看街道看周边，所谓的”竞品或同品质项目“也有一定的浮动空间。

（原先的广州限价细则）

举个例子，萝岗街道的罗兰国际四期，要是按之前的街道备案价卖，那么同街道、毛坯3.77万的天韵就是参考对象之一。在香雪周边”坐四奔五“的行情下，无论是卖毛坯还是带装修，罗兰都会觉得被坑了一把。

（罗兰四期地块，图源/广州踩盘报告）

而现在就不同了，对标同品质项目的话，罗兰会看谁呢？星樾、大壮、广府……定价的选择余地明显更大，符合开发商对项目的定价预期。不过，考虑到有拿证历史的周边竞盘只能降不能涨，全新项目基本也是无法突破片区房价的。

总的来说，限价仍是当前基调，且不说最新细则只是传闻，即便消息属实，各大楼盘的涨价势头已然被摁住，保障广州全年房价增长在5%以内的任务依旧没变。也就是说，开发商的利润空间被压缩已是板上钉钉。

旧改新政下，开发商被清退已有案例

当然，利润空间小了，开发商可以通过卖毛坯等手段降低成本，但是有一项成本是他们所无法把控的，那就是拿地。现阶段，开发商的项目用地有两种主要来源，分别是旧改和土拍。

随着黄埔城市更新全面铺开，多少开发商想从中分一杯羹，以致出现相互争夺的情况。比如今年4月份万科、合景在双沙项目的角力，虽然最终仍是合景胜出（毕竟前期经营那么久），但也透露出房企拿地、拿项目的迫切心理，这很大程度上是因为旧改和土拍等相关政策愈发严格了。

（图源/广州公共资源交易中心）

先说旧改，自去年以来，广州市和黄埔区不断出台工作指引，逐步完善城市更新政策体系，诸如拆迁补偿方案需80%以上村民通过、清退不合资质开发商、加强改造项目中小户型住房配置等被写进文件。虽说新政在每个村子具体落实情况不同，但总体上对改造方仍起到一定的约束作用，部分项目也迎来新变化。

目前，开发商最怕的估计是被踢出旧改项目，因为即便改造再怎么缓慢，一旦被清退，前期投入的时间、精力和资源都会打水漂。在咱黄埔已经出现开发商被”退货“的案例——6月中旬升龙被夏园社区要求退出改造，6月底夏园拆迁动员大会的主办方中已无升龙的身影。

夏园经联社要求升龙退出的理由是”未按照合同约定履行义务构成违约“，具体原因不详。不过，合理猜测的话拆补方案难敲定、安置区建设慢，或者补偿款、临迁费未及时发放等等，都有可能成为开发商被清退的理由。

（网传夏园表决议题，图源/拆神）

此外，拆迁进度同样会影响开发商的”立足资格“，黄埔区多次下达军令状，今年2月份更是提出“力争2021年底前清零旧改”的任务，可能不少项目的开发商现在压力也很大。

这其中，知识城“两街一镇”更是全面抢跑，7月份以来各街道（镇）频出新规，要求在9月30日前完成清零任务，其中九佛街制定的《旧村改造清零“歼灭战”八条措施》，还细化了清退旧改服务公司的具体情况：

4.按照《九佛街旧村改造项目“清零”攻坚任务日进度表》，每日通报清零任务落实情况，对一个星期内没有进度的项目，启动旧改服务公司和项目公司退出程序。

6.旧改服务公司和项目公司应落实在房屋权属人签约后5天内支付签约奖励，7天内将其余各项补偿款支付到位。每周统计签约未付款情况，连续两周未落实要求的，约谈项目负责人；经2次约谈仍未落实要求的，参照第4条启动相关程序。

——节选自九佛街《旧村改造清零“歼灭战”八条措施》

（图源/知识城家园网）

当然，拆迁清零能否顺利最终还得看项目公司的实力，诸如拆补方案的履行、安置区的复建，都在考验开发商的资金链，实力不济的小开发商所操刀的项目往往进展缓慢，比如横沙村。

总之，黄埔的城市更新已进入深水区，在此期间出台的新规、条例对各方的约束力只会越来越强，劣质开发商以及推进慢、违约的开发商被淘汰的概率也会变大。也就是说，黄埔旧改的蛋糕不再那么容易吃到了。

第二批供地迫近，“胜利者”不再好当

那为什么房企依然热衷于拿旧改项目呢？主要也是因为土拍拿地的难度上升。今年以来，广州的土拍调整为集中供地模式，想拿地就得抢了。4月底那场“抢地大战”至今记忆犹新，黄埔的三宗宅地也是叫板到最高价，直接转入摇号。

如今7月过半，第二批集中供地即将来临，各大房企又开始摩拳擦掌了。网传在新一轮供地中，黄埔区将有5宗地块出让，相比于首批数量略有增多。

（仅供参考，最终以官方公布为准，图源/拆神）

但是，自6月份以来，业内就传闻第二批集中供地或将在首次供地的基础上调整土拍规则，加强平抑地价、房价的力度：

1、严禁开发商“多马甲”拿地；

2、南沙、黄埔等热度区域执行“限房价竞地价”；

3、天河、黄埔、海珠、南沙四区，50%（房源和面积）限售名下无房家庭。

第一点，主要是为了杜绝首批拍地时开发商“马甲满天飞”的情况再次出现，据说当时黄埔的地块就有300多家房企竞拍，其中甚至有房企搞了60多家马甲公司。

第二点则体现了缓解“面粉贵过面包”的用意，在土地挂牌时提前限定未来房屋的上市销售价格，房企竞拍时想要抬价，就得先掂量一下将来的成本回收和利润空间，直接扼杀了高溢价地诞生的可能。

（示意图）

第三点更像是在“保护刚需”，从拿地阶段开始就强制留出房源照顾无房家庭。这对首套和卖一买一的改善家庭是利好，但对开发商却是加了一把后期售卖的“枷锁”。

目前的供地名单和规则都还是传闻，是否属实还得以官方为准。但是，广州现阶段的调控政策只紧不松，下半年的土拍极有可能会继续加大难度，完善房价和地价的联动。

在这种大背景下，开发商即便成功拍到宅地，也不见得就是”胜利者“。毕竟限价政策不断强化，最终接下的是金瓜还是烫手山芋？还得打个问号。

编者按

当然，正所谓“上有张良计，下有过墙梯”，回想之前限价细则一更新，广州各区不少楼盘直接以毛坯”裸奔“，开发商大概也会想出更多的对策。在接下来的黄埔楼市里，捂盘惜售、优先全款、捆绑销售甚至茶水费等现象，难保不会愈演愈烈。

（黄埔城建实景图，摄/黄埔生活汇）

说到底，房企的生存之道不外乎是利润和成本的博弈，而楼市买卖、旧改建设也是购房者、村民与开发商之间的博弈。至于最终结果如何，不仅受政策影响，还得看开发商、购房者和村民各自的态度。

你对黄埔的城市更新、楼市现状和相关开发商是否有想法呢？欢迎留言参与讨论。