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拿下重庆红星美凯龙,远洋能消化吗?

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文丨西部菌

靴子终于落地。

7月18日,远洋集团发布公告称,远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议,以人民币40亿元获取红星地产70%股权。


据悉,三方将有效持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司35%、35%、30%的股权,共同推进红星地产的后续开发与经营。

根据公告,此次交易标的不包括红星置业、吴中路爱琴海商场等若干公司,仅指重庆红星美凯龙企业发展有限公司下属的红星地产板块,且交易对价不包括红星控股单方面享有的已结转利润以及后续所产生的盈利。

至此,这个传言已久,中途还被“辟谣”的收购举动,终于变为现实。

地产“内卷”时代,收并购正在变得常态化。不过,远洋与红星的这次联姻,颇有点不走寻常路的意味。

01

公开资料显示,红星地产成立于2009年,是红星控股旗下主要地产平台,在华东的上海、苏州、温州,以及华西的重庆、西安、贵阳等城市均有重点布局。

根据中指数据,红星地产1-6月销售额212.0亿元,当月排名第85名,同比减少7.1%。


从目前的整体行业环境来看,红星地产这个标的不算太差。目前,红星地产旗下共有项目91个,包括住宅建筑面积2017.1万平方米和商业建筑面积625.2万平方米,待售货值接近千亿。

不过,和最近多个地产公司的出售举动一样,卖掉部分资产,未必是因为资产本身的问题。

红星地产母体就是大名鼎鼎的红星美凯龙。根据2020年财报,红星美凯龙2020年全年营收142.36亿元,同比减少13.59%;净利润17.31亿元,同比减少61.37%。负债方面,到今年一季度,美凯龙资产负债率已增至61.44%。

这样的财务表现,也就不难理解红星地产的“出嫁”了。不少分析把这个动作比作红星美凯龙的“断臂求生”,不算夸张。

02

再来看“金主”远洋。

首先,这毫无疑问是一次逆势扩张。

根据中指数据,今年上半年,远洋集团累计协议销售额约523.7亿元,排名跌至41位。

去年上半年,远洋排名跌出30强,被称为彻底“掉队”。而今年上半年则继续掉出40强,且在34家披露2021年销售目标的上市房企中,完成度不足40%的,仅远洋一家。


再加上当前的地产行业大气候,远洋的此次出手,颇有点逆势而动的意味。

当然,从已披露的收并购信息来看,这笔交易,远洋确实显得谨慎。

其中表现最为突出的一点就是,与其他收并购一步到位不同的是,远洋与红星的联姻分为四步走。

截至目前,天津远璞(远洋集团旗下子公司)已完成对红星地产18%股权的收购。

接下来,预计将于2021年7月30日、2021年8月10日及2022年1月10日或前后分阶段完成收购红星地产余下的22%、11%及19%的股权。

也就是说,最终收购完成,至少要等到明年初。

如此安排,一则显示出这笔交易还带有“边走边看”的意味。在目前的行业环境下,或不啻为稳妥之计。

但不嫌繁琐地分步走,也多少反映远洋在资金上的压力。


根据2020年财报,远洋一年内到期的贷款为259.34亿元,占比为32%,较上年提高了21个百分点。而2年内到期的贷款占比高达53%,也要较之前一年的46%高出7个百分点。

且从媒体报道来看,这还不包括一些隐形的表外负债。

据此,分批次收购,或有助于缓解对远洋本就不宽裕的财务状况的冲击。

03

但是,如此“多步骤”、“漫长”的收购,也同时意味着这笔交易的不确定性在增加。

首先,未来半年到底会发生什么,包括交易双方——红星、远洋,恐怕谁都不能打包票。

其次,截至2020年末,红星企发净资产为167.49亿元,以该数值计算,70%的股权对应的价值约为117.24亿元,但远洋的出价仅仅只有40亿元,缩水超77亿元。

实际收购价仅对应股权价值的三分之一左右,这表明红星地产的实际财务状况,很可能并未表面这般乐观。

事实上,截至2020年底,红星企发的总资产为1189亿元,总负债高达1021亿元,其中流动负债900.7亿元。扣除近500亿元的合同负债后,流动负债仍有400亿,而手头现金仅有90亿元。

也就是说,成功收购后,远洋的规模明显扩大,但也同时意味着得“打包”新的偿债压力。这无疑考验远洋的“消化”能力。

此外,据21世纪经济报道援引知情人士的说法称,远洋资本把红星地产与整个团队一起“买”下了。如此做法,或有利于过渡阶段的衔接。但并入新的团队,远洋的“带队”能力,将再受考验。

毕竟,自2018年大批高管离职后,远洋集团的管理层始终存在不稳定的因素。

04

对于销售增速连年下滑的远洋来说,继续保障规模增长,是进入地产“内卷”时代必须克服的难题。

事实也表明,远洋确实比较着急。比如,仅2020年,远洋就新增土储791万平方米,总购地成本接近700亿,超过同期销售额的一半。

而此次拿下红星之后,远洋有望新增待售货值接近千亿,规模量级将明显提升。


红星地产项目分布

但对房企来说,规模做大的红利还必须靠高周转能力才能兑现。而在这方面,远洋恰恰存在明显软肋。

比如,远洋的毛利率已连续4年下滑,增收不增利的特征已比较明显。2020年,远洋的毛利率更是首次低于20%。

此外,远洋的去化率也在下滑。如从2020年财报来看,远洋集团土地储备最多的10个城市,呈现出明显的“土地多、销售慢”的特征。


像北京区域,张家口和廊坊的存续比分别达到夸张的298.26年和37.98年,而土储前十城市中存续比最低的武汉,数值也高达5.02年。

这正好与远洋近几年销售业绩的掉队形成了一种呼应。

由此可见,不缺土地的远洋继续吞下红星,是否真能带来1+1>2 的局面,仍是一个未知数。只能祝福远洋好运。

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