三四线城市的房价，下跌已经开始了

（图文无关）

　　在过去10多年里，中国房价实现了史诗级的上涨，以至于很多人都有房价“只涨不跌”的错觉。即便在过去的几年里，房价已经因城市开始在分化了，但是每每说到房价可能出现下跌的时候，总会有人会拿深圳、南京、杭州的房价说事。

　　关键是中国有几个深圳、南京、杭州？

　　说实话，对于未来的房价，我认为国内房价整体水平出现下跌是完全有可能的，当然城市分化是一个重要的特征。对于经济发展较好、人口净流入的城市，房价出现小幅上涨也是比较正常的。根据第七次人口普查的数据来看，目前人口净流入的城市主要集中在广东、江苏和浙江，这三个省经济较好的城市，预计房价将继续保持坚挺。

　　但是目前国内出现一些比较奇怪的现象，一些三四线城市、甚至县城的房价动辄每平米一两万，甚至有些地方房价都突破三万了，比如说衢州下面一个县级市江山的房价已经突破每平米三万元，让人不可思议。

　　房价究竟由什么来决定的？核心因素就两方面：需求与流动性。

　　目前一些三四线城市的房价如此之高，很多人都会认为这里的房价也会复制一二线城市的上涨路径，并且会出现阶段性的暴涨。但实际上一二线城市的路径是很难复制的，因为城市所具备的条件完全不一样。

　　从需求的角度来看，房价是否上涨还是依赖于人口，国内大多三四线城市的人口基本上都是净流出的，本地人基本上也都已经有了住房，出现的新增购买需求都是一些在外地工作的人回来买的；另外就是一些炒房团，毕竟这些城市还没有限购，炒房的门槛较低。但客观来看，这个需求支撑是很弱的，也不具有持续性。

　　从购买力的角度来看，高房价更是没什么支撑。就说上文提及的房价超过每平米三万元的江山市，其平均工资不足每月2000元。不过，这个工资水平也很正常，国内很多县级市都是这个水平。部分三四线城市的房价收入比较一线城市都高，明显就是一种很畸形的发展，这样不可能会持续下去的。

　　另一关键因素就是流动性的问题。在三四线城市买过房的朋友，有没有体会到你买了新房之后想要再卖出去就是相当困难的。而一些县级市、县城的二手房几乎没有成交量。这说明在这些地方的房子，流动性是很差的，也就对房子作为投资品的价值大大打折扣。一二线城市的房价之所以这么高，很大程度上是因为这里房价有很强的金融属性，而金融属性最大的特征就是具有很高的流动性，显然三四线城市房子金融属性是很弱的。

　　总之，三四线城市的高房价是很难持续的。所谓城市的分化，大概率就是一些三四线城市房价将面临下跌。