降准、LPR都救不了房贷

全面降准实施后首次LPR，备受关注。

降准降低了银行整体资金成本，此前业内预期本月LPR将会下降，不料…

今早7月LPR报价出炉：1年期（3.85%）与5年期（4.65%）均与上月持平。

这已经是LPR连续15个月保持不变，自成立以来1年期曾4次下降，5年期曾3次下降。

降准救不了房贷、LPR下降无望，房贷紧利率高的态势仍将持续。

热钱流动起来了，会解渴房贷？

上周降准落地前夕，小编一个下午接到了4通放贷电话。深刻感受到热钱在流动。

全面降准7月15日落地，释放1万亿元资金。

有人算了一笔账，按照银行两道红线，个人住房贷款部分估算25%的均值红线，即释放2500亿的额度。

房贷松动的信号来了？

目测难。

首先， LPR不变是一个侧面信号：银行融资成本下降，LPR作为高市场化的报价利率，能够充分反映信贷市场资金供求情况，随资金流定性而下降呼声很高，但本月依然不变。

背后与流动对冲不无关系。上周四降准落地之日，同时有4000亿元MLF到期，回笼了部分流动性。因此，降准不会对流动性环境产生较大影响，包括对房地产。LPR不变，各银行房贷利率也将维持目前高位。

其次，政策仍封堵，目前现状是银行两道红线依然生效，看得出来国家对资金流入房地产依然保持严控态度，贷款难未来一段时间仍将持续。

尽管算账上是有2500亿的额度释放到个人住房贷款，先不考虑流动对冲，分到多市乡镇各银行能分多少额度？再者，昨日记者电联15家广州主流银行，但凡提到降准是否对额度有缓解，信贷部都否认三连。

现实就是政策严控下，银行放房贷仍如挤牙膏。“两道红线”下，银行额度且用且珍惜，在审批房贷时风控更严格，因此带来这半年来各城市房贷审批难度增大，放款时间延长的常态。

最后，信贷变房贷，左手倒右手的野路子也走不通了。为了避免去年初深圳经营贷被钻了空子，大量流入一二手市场的状况，目前全国各地严查资金违规流入房地产，首付来源倒追严查，父母给钱还需倒查流水，关系证明。

这不，全面降准后，上海银保监局已经开出17张罚单，其中7份罚单的受罚事由为涉房信贷业务违规，主要涉及个人住房贷款借款人偿债能力审查不审慎，个人贷款违规用于购房，固定资产贷款变相用于支付土地出让金等多项违规行为。以儆效尤，不敢乱来。

但凡事不要悲观。

中国民生银行高级宏观研究员王静文接受时代周报采访时，降准有助于提高货币乘数进而扩大银行贷款规模，房贷额度有望相应扩大，“但房贷利率下行可能性不大”。

最新房贷利率+放款周期

讲完一堆理论，看看银行实操层面，降准后整体依然趋紧，甚至房贷利率还在涨！有银行明确不接二手房贷，有银行甚至一手都要看楼盘资质，有银行利率破6%...本期望这个月降下来的LPR基点纾困，也梦碎了。

7月19日，网易房产联系全市15家主流银行，最新回应显示，首套房贷利率在5.4%-5.8%之间，二套房贷利率在5.6-6.2%之间。

|点击放大图片查看

光大银行首套二套利率都是最高的，二套直接破6；汇丰银行、广州银行首套5.4%全场最划算，但前者放贷要求高，放款要看个人情况在基准上波动。二套也是广州银行5.5%最低。

3家银行明确不接二手房贷，但并非停贷，只是暂停接单。广州农商银行人员表示，一手单太多忙不过来，额度先满足一手；光大银行二手放款周期要到9个月以上，甚至不能确定，因此对外不接二手。汇丰广州分行则表示七八月份不接二手单，九月可能会开始接，放款周期不确定。

整体放款周期普遍在3-6个月之间，银行额度普遍紧张，但一手房贷开发商比你更急。有银行信贷部人员透露，一些一手楼盘会帮合作银行争取额度，遇到这种情况，放款就会快一些。

在房贷严控下，银行信贷部人员对相关咨询也更加谨慎，更多信息讳莫如深，表示需个人带资料到网点办理业务时，才能明确放款周期。

利率的上调，导致买房成本又增加了。用广州首套100万的房贷为例，采用等额本息的还款方式按揭30年，年中买房比年初利息总额多了8万元左右。

放款难利率高的背景下，购房者做个人房贷时要注意什么？

广州大源按揭代理服务有限公司总经理郑大源分析，其实降准之前银行也是有钱的，我们可以看到经营贷等放款速度还是很快的，本次降准更多也是希望缓和实体经济的经营困境，而不是放松房地产调控政策。

所以我们可以分析得出结论，如果房地产调控政策不放松，那么本次降准不会导致房贷额度追加，房贷的放款排队还将继续。

LPR作为基准利率，针对的是全国全行业，所以牵一发而动全身，影响面非常大。

在实施LPR之前的央行基准利率调整其实也是几年一次，所以非常稳定。

至于具体某一个行业，尤其针对我们关心的房贷行业，可以针对性的调整利率优惠幅度，或者提高加点，或者降低加点即可精准调控。

预计LPR还将维持一段时间保持稳定。

他给买房者的建议有以下几条：

1、提前规划好买房资质：信贷环境收紧，不代表完全不放款，买房资格优质的申请人，银行还是乐见的。比如银行流水充足、提高公积金账户余额与月缴存额度、不接触网络贷款，及时偿还其他贷款降低负债、保护征信等等；

2、一手房及时捡漏。鉴于信贷环境收紧，一手房开发商，逐渐会面临资金回款压力，因此，实施降价促销卖房的几率也可能在下半年频繁出现。

3、二手房提前锁定，以租抵供。二手房业主，同样会担心房价一再下滑，降价出售。如果你已经看好了，不妨与业主协商，在银行放款前，先签订租约合同。能一定程度减缓双方的经济损失，保护双方权益。

4、从以往的调控经验分析，2021年4月份的调控政策力度会持续到2023年9月左右，估计在此之前房产交易量，房产交易价格会相对比较低迷，故而有心买房的人，有较多的缓冲时间可以从容选房，基本上无需担心踏空。