互联网公司这些年圈了多少地？

粗略估计，仅腾讯、百度、阿里、搜狐四家买地、买楼，所持总房产价值已超1000亿，这还不算另一块更有赚头的地产类投资。

本文由无冕财经（wumiancaijing）原创首发

作者：陈欣苗

编辑：陈涧

设计：岚昇

实习生：武宜和

买楼哪家强？ 更有赚头的投资

互联网大佬们的房事，从来都引人注目。

7月12日，字节跳动以底价7.0679亿，拿下总建筑面积14.35万平方米的杭州余政储出[2021]20号地块。该地块为商业商务用地，产业定位即为互联网、短视频媒体等行业；拿地后至项目完成竣工备案后一年内，项目固定资产投资（含地价）不少于20亿元。

近一年来，字节跳动频繁出现在拿地新闻中。6天前，它还买下美国房地产开发商铁狮门旗下的办公项目上海尚浦领世，总面积约19.5万平方米。

字节跳动并非孤例。近年来，互联网巨头们频繁大手笔置办房产，美团、B站分别花了65亿、81亿在上海杨浦拿地建总部，腾讯、京东、阿里等也曾斥资拿地。

他们当中，有些早已变身“地主”，地产版图遍布全国，资产价值以百亿计。更有甚者，市值跌哭，持有的办公楼却升值了数倍。

财大气粗的互联网巨头们，买起地来毫不手软。

就拿字节跳动来说。自2019年花50亿买下北京方恒国际中心，拥有了首座自有产权办公楼后，便开始在深圳、上海、杭州等地置业；迄今为止总投资额约67.89亿元，总占地面积约24.68万平方米。

近期购入的上海尚浦领世，虽未公布交易价格，但以周边在售写字楼2.8万元/平方米的均价来看，最终价格仍是数十亿量级。

字节跳动之外，近年来，阿里、腾讯、京东等互联网公司也在积极“圈地”。

据无冕财经不完全统计，2019年至今，包括阿里、腾讯、京东、网易、字节跳动、小米、B站、美团等8家互联网企业共斥资约530亿元买地（含联合拿地）、买楼，涉及土地面积约209万平方米。2020年至今，这8家企业的投资额更是高达369亿元。

这其中，腾讯、京东、字节跳动、B站、美团的投资额均超60亿；腾讯、B站单笔拿地金额分别达85.2亿元、81.18亿元；京东则联合卓越、中南等拿下4宗地，总交易额高达161.95亿元。

整体上看，互联网巨头们热衷于买地，并非要“出圈”，更多仍在于满足因业务扩张而带来的办公需求，上述统计的企业中，项目定位便多是置办总部。同时，他们所能带来的就业机会以及产业聚集效应，也是地方政府所期盼的。

如此一来二去，这些互联网企业多能拿到“量身定制”的底价地，且通常位置较佳，升值空间巨大。

相较于美团、B站、字节跳动等互联网新贵，资历更老的巨头们，如腾讯、百度、阿里、搜狐等，早已盘下价值不菲的房产，版图遍布全国。

▲典型互联网公司所持房产盘点。

无冕财经据公开资料统计，仅是腾讯、百度、阿里、搜狐四家企业，目前持有的总房产价值已超1000亿，当中，腾讯、百度、阿里的房产价值均超200亿，且多位于上海、北京、深圳等一线城市核心地段。

比如阿里，目前在广州、北京、深圳、上海、南京、杭州、西安等地均持有房产。仅是在杭州，据“楼市相对论”统计，阿里巴巴的菜鸟网络、淘宝城、阿里云和蚂蚁金服四大总部园区，总建筑面积达220万平方米，物业总值近440亿元。

难怪有媒体戏称，若将阿里在全国拿地盖楼的面积加在一起，规模可能要超过不少中小开发商，因此还被称为杭州“最大地产商”。

腾讯亦是建楼“土豪”，在北京、上海、广州、成都等城市都建立了自己的腾讯大厦，总建筑面积超300万平方米。当中，已建的深圳腾讯滨海大厦、腾讯北京总部，建筑面积均超30万平方米，估值均以百亿计，后者是亚洲最大的单体办公楼。

仅是在寸土寸金的深圳，腾讯便有腾讯大厦、腾讯滨海大厦，以及在建的前海大厦及全球总部，总建筑面积达258万平方米；全球总部的总投资更是高达318.9亿元。

巨头们耗资盘下的这些核心地段大楼，不仅能自用，还能坐享土地升值红利。

比如上述腾讯滨海大厦，总投资额为18.01亿，而今周边写字楼均价达7万/平方米，总估值达242亿元。

▲腾讯滨海大厦，图片来自网络。

有趣如搜狐。“中国城市扩张使得资产升值较快，买地盖楼可以盈利。”2010年建造搜狐媒体大厦时，创始人张朝阳曾豪言。

而今回头看，虽然已从互联网行业龙头行列掉队，但搜狐2006年、2010年耗资约34亿元买下的3栋写字楼（搜狐网络大厦、搜狐媒体大厦、搜狐畅游大厦），而今估值已超80亿，远高于其60亿元（7月17日收盘）的市值，以至于常被调侃“公司还不如旗下的楼值钱”。

可见买楼保值，大佬们是有盘算的，毕竟现在囤下的地，哪天可能就成为救急的法宝。

去年疫情过后，国内有一类地产投资开始火热，那便是物流地产。仲量联行数据显示，2020年中国物流地产的投资额较去年上升77%。

目前国内这一细分领域，参与主体主要是仓储物流开发运营商、物流及电商企业两类。

前者仍以海外巨头为主。虽然此前万科、绿地、华夏幸福、碧桂园、远洋等多家房企介入物流领域，但除了万科旗下的万纬物流，其他房企并未有太多建树。

相比之下，基于业务发展需求，京东、苏宁以及阿里互联网电商，反而在该领域声量较高，凭借自身优势囤下不少地，并开始通过基金进行轻资产运作，以获得更多收益。

据无冕财经统计，截至2020年末，京东物流、苏宁物流以及阿里菜鸟网络的总仓储面积，已超3900万平方米；京东物流的仓储规模最大，是苏宁物流的近2倍。

自2007年起，京东便开始投资自建物流，此后在全国多个城市拿下物流地块。

截至2020年末，京东的物流仓储总面积达2100万平方米，是普洛斯的一半，涵盖900座仓库、1400座云仓以及遍布18个城市的28座“亚洲一号”仓库。

这其中，京东持有并管理的仓储面积达1470万平方米，覆盖全国45个城市。这一自持规模，在克而瑞发布的2020年房企总土储面积排行榜中，可排第61位，算得上一家小型房企。

在投入上，京东也是大手笔。据财报，截至2020年末，其用于购买土地使用权、建设仓库及购买仓储设备的总额达255亿元，同比增长41.67%；同期，其在建工程金额为79.06亿元，同比增幅为36.17%。

财报中称，京东仍将建设高规格的大型仓库设施。可见，其仍将继续扩大规模。

今年初还有消息称，黑石、美团、ESR（易商红木）、京东旗下京东物流，正参与竞购中国物流资产控股权，交易作价或高达20亿美元。

不仅如此，京东已于2018年成立京东智能产业发展集团（下称“京东产发”），开启基金运作，探索轻资产模式。

该平台拥有、开发及管理京东集团的物流设施和其他不动产，以支持京东物流及其他第三方，目前管理的不动产总建筑面积已超1000万平方米。

那么，这一平台是如何运作的呢？

据2020年财报，京东产发已分别于2019、2020年与GIC成立三支物流地产基金，包括核心基金、核心基金Ⅱ、开发基金Ⅰ，涉及资产规模190亿，京东产发担任GP（普通合伙人）并认购部分基金份额。

同时，京东产发与上述基金签订协议，向其出售若干已完工及未完工现代设施物流。

于2019年和2020年，京东已分别录得处置收益为38亿元、16亿元，合计54亿元。此外，处置之后，已从核心基金租回若干完工设施以用于运营。

▲常见的地产基金运作模式，图片来自东海证券。

也就是说，该模式下，京东产发将募集来的基金用于收购旗下物流资产，迅速回笼资金后用于开发新项目，扩大规模的同时优化资本结构。

另一方面，京东产发还能收取基金管理费以及基金收益分成。

该部分在财报中尚未体现，但参照头部物流资管上市公司ESR来看，光是基金管理费收入就能占比超过40%（截至2020年中期），为8357.8万美元，高于投资及开发业务收入。

这种基金化运营模式，苏宁物流及菜鸟网络亦有涉及。譬如，去年苏宁发起设立的“深创投中金-苏宁云享仓储物流设施资产支持专项计划（疫情防控）”，发行规模为26.5亿元，出售五个物流资产，实现净收益5.39亿元。

相较于住宅、商业地产，物流地产在租金收益稳定及投资回报率这两点上尤其突出。

据世邦魏理仕统计，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，远高于商业地产4%-5%和住宅地产2%-3%的投资回报率。

如此有赚头的资产，也难怪大家都想分一杯羹。

今年2月战略入股苏宁的深国际控股（深圳）有限公司（00152.HK，下称“深国际”），便是瞧上了苏宁旗下的物流资产。截至2020年末，苏宁已在48个城市投入运营67个物流基地，在15个城市有17个物流基地在建、扩建。

深国际在公告中称：“此次交易可助力本集团进一步获取稀缺的物流土地资源，促进本集团综合物流港‘投—建—融—管’商业模式的滚动发展。”

只是目前来看，这块香饽饽，房企还分不过互联网电商巨头们。