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潮汕地产商帮深圳风云录

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斑马消费 杨柘

潮汕商人,个个浪(厉)险(害)。

不过,大多数潮汕地产商大多低调务实,喜欢闷声发财。

自上世纪80年代改革开放以来,催生了一批草根地产商的崛起。黄楚龙的星河地产、黄茂如的茂业集团、纪海鹏的龙光集团以及郭英成的佳兆业集团等,在持续20多年的房地产狂潮中,逐渐成为中国房地产发展史上不可忽视的群体。

这些来自潮汕地区的地产商,几乎精准把握住时代变革中的各种红利机会,最终成为人生赢家。

深圳是这些弄潮儿的风水宝地,他们通过廉价的荒地、城中村改造以及接手烂尾楼等,迅速攫取财富,又奔赴下一个商业机会。


发迹

时至今日,潮汕地产商已成为中国房地产行业不可忽视的势力,尤其在日益火热的大湾区房地产市场,他们敢拼敢干又习惯于闷声发财。

这些潮汕籍地产商皆出身草根,他们从建筑施工、修桥修路等基础性工作慢慢积累资源,逐渐崛起。

星河地产创始人黄楚龙来到深圳较早。在1979年的普宁县,他还是一位缺少文化、无技术专长的小镇青年。

当年,他从270多公里外的普宁来到深圳,在工地上找到一份泥水匠的工作糊口。1988年,黄楚龙开始单干,做了个小包工头,承包一些小型劳务,几年后才涉足房地产行业。

与黄楚龙有着相似路径的,还有龙光集团纪海鹏、联泰地产黄振达以及中州地产黄光苗等。这也成为潮汕籍地产商初创时期的一个明显特色。

潮汕人有着东方犹太人之称,踏入房产开发行业,与时代滚滚洪流不无关系。

1992年南巡讲话之后,昔日渔村深圳成为中国改革开发最前沿,土地价值飙升。在这片投资热土之上,属于潮汕籍地产商人的时代,才缓缓拉开帷幕。

不过,相比彼时实力雄厚的国企,潮汕籍企业的能力还比较弱小。黄楚龙1992年设立深圳怡和公司,在上千家房地产企业中表现平平。直到1994年开发完成祥和花园、怡和楼项目之后才有起色。

同为普宁籍,茂业集团老板黄茂如发迹,靠的是其父在1980年代购得深圳布吉一块土地。

当时,黄茂如六兄弟杀猪卖猪肉的生意红红火火,在南巡讲话之后,就再也坐不住了。老父名下布吉那块土地,成为黄茂如兄弟介入房地产业务的起点。在那块家传的土地上,黄氏兄弟开发的首个住宅项目茂业城至今矗立。

在潮汕籍地产商行列里,龙光集团纪海鹏的发迹有些特别,在设立建筑企业龙光建安之前,纪氏兄弟就已在汕头经营建材和医疗器械,小有所成。

佳兆业集团郭英成三兄弟虽出身粤东的揭阳,但早年就移居香港,靠什么挖得第一桶金迄今鲜有人知。在公开场合,郭英成对外统一表述是,“未从事房地产生意之前,我们在潮汕一带从事贸易及工业生意,因为看到同乡做房地产生意,也就参与进来。”

上世纪初,姚振华从华南理工毕业后摆摊卖菜,后来在深圳成立蔬菜实业公司,蔬菜连锁超市的生意越来越大,1995年到1998年,在福田区开出11家蔬菜超市。那时,深圳福田区中心城区的住宅地产开发刚刚开始。

发展

在改革开放40年里,深圳从大工地变身国内一线城市,人流不断涌入。

人多、地少,造就了这座城市房地产市场格局。黄楚龙成立深圳怡和公司后不久将公司名更名为星河地产,推出的星河住宅系列,因为地段好、品质高,成为深圳住宅市场的标杆产品。

2003年,黄楚龙出手拿下深圳中心城区一宗土地,涉及酒店、购物广场以及住宅,形成丰富的多业态开发格局。

同年,在汕头城中村改造中掘得第一桶金的纪海鹏兄弟俩,也动了挺进深圳的心思。龙光建安从汕头南下300多公里豪掷2.86亿元,拿下宝安区中心地段一处土地,正式加入深圳房地产开发大潮,也正式拉开在大湾区的扩张序幕。

相比其他潮汕籍地产商,龙光集团进入深圳市场较晚,但频频拿下地王,刷新了外界对这个汕头龙头地产商的固有印象。

同时,龙光集团向外界展示了其速度。2004年业务扩至岭南重镇佛山,2007年之后,持续在大湾区、珠三角不断拿地布局。2008年,龙光建安更名龙光地产,2011年将总部从汕头迁至深圳,并成为中国百强房企。

地产黄金十年,向来低调的黄楚龙也迎来机遇,作为深圳第一代“垦荒人”,2005年再次在住宅领域斩获成果,在深圳房地产行业普遍困难时期,星河丹堤项目逆市劲销8亿元。黄楚龙不仅再一次成功,而且星河品牌更加深入人心。

纪海鹏落子深圳宝安之时,鸿荣源集团赖海民已在此盘踞多年。早在上世纪90年代,赖氏三兄弟在尚属关外的宝安区拿下多宗荒地,推出第一个住宅项目弘雅花园,首次尝到房地产暴利的滋味。2008年,鸿荣源集团拟借壳ST兰光上市折戟。

1998年前后,姚振华通过菜篮子工程用地的机遇获得中港城地块,成为他的首个地产项目。2001年,中港城项目完工出售,均价超过7000元/平方米。

斑马消费发现,在众多潮汕籍地产商中,茂业集团黄茂如如有神助,成为最早登上富豪榜单的人。2003年,黄茂如主导开发深圳地标建筑“世界金融中心”,并在次年登上中国百富榜第19位,那年他才38岁。

崛起

从事蔬菜连锁超市业务出身的姚振华,在房地产领域经验并不丰富,早期地产项目寥寥。

继中港城项目之后很久,才在2009年推出宝能太古城。与中港城不同,位于深圳后海的太古城项目,主打豪宅产品,专攻富人消费群体。

当年,太古城1736套住宅,销售额达48亿元,刷新了当年深圳住宅销售纪录。太古城成为深圳豪宅标杆,宝能集团也被外界誉为豪宅专业户。

在这之后6年里,宝能集团在低调中崛起,先后在全国各地布局将近60个地标级项目。

佳兆业集团的崛起,应该归功于郭英成对烂尾楼的执着。

依靠1999年接手桂芳园、2003年接手“子悦台”,两次将烂尾楼运营成为热销楼盘,烂尾楼大王的名声远扬。

2009年,佳兆业集团赴港上市,首次对外披露公司获得土地储备方式。在佳兆业集团成立后的很长一段时间里,郭英成主导拿地的方式不是在一级土地市场参与招拍挂,而是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作开发。

公司在招股书里提到,2005年底至2009年9月,公司收购13个项目公司控股权,获得广州金茂、锦城山庄、惠州佳兆业中心等13个项目权益。

除了烂尾楼,公司对参与城市旧改项目同样情有独钟。2013年,在全国拥有近40个城市更新项目,占地1400万平方米,其中在深圳项目占地面积就有470万平方米。盐田三村、四村、西山下村和社排小布村等,均为公司拿下的旧改项目,且被列入深圳市十二五规划重大项目。

2013年,旧改项目为公司贡献239亿元销售额,约占公司销售总额的30%,该业务的毛利率超过50%。

广东梅州籍的朱孟也靠旧改业务成为广州“地主”。在深圳,真正算得上“大地主”的是鸿荣源集团,其在深圳有1000万平方米的土地储备,宝安、前海、光明和龙华,均有公司落子的项目或者土地。

随着深圳龙华新区的加速发展,鸿荣源集团在龙华当地落地15个项目,成为这家潮汕地产商的“粮仓”。

分化

佳兆业集团热衷参与旧改,以较低成本获得充沛的土地开发资源,从而获得较高的利润回报,为公司打开业绩上升通道的同时,也埋下隐患。

2014年底,佳兆业集团及郭英成卷入官员贪腐案件,郭避走香港,在售房源被锁定。

如果没有锁盘(在售房源被锁定)风波,佳兆业2014年完成300亿销售目标毫无悬念。

2013年,佳兆业集团已是国内房企一匹黑马,受锁盘及涉腐事件波及,佳兆业的黄金时代戛然而止,也给房企们敲响了警钟。

龙光集团同样警钟长鸣,自2003年以来,公司先后深圳及大湾区城市频频拿下地王项目,凭借豪宅住宅产品销售保持在业内较高利润水平,伴随监管限价等政策出台,公司的优势渐渐被削弱。

去年,龙光集团第三年出现毛利下滑。2018年至2020年,毛利率分别为33.73%、31.55%和30.01%。

与此同时,公司启动的去家族化,高管层面人事持续动荡不堪,随着傅明磊、吴剑、冯征等一大批明星职业经理人接连出走,更让外界怀疑公司战略是否有可持续性。

同属潮汕商人的朱孟依的合生创展集团,在2004年就成为中国内地首家销售过百亿的房企,随后,以200亿押注京津新城遭遇资金链困境。2008年朱孟依长达9个月协助有关部门“调查”,企业发展严重滞后。2013年,朱孟依交权给女儿朱桔榕,退隐幕后。

现在看来,在潮汕籍地产商中,唯有黄楚龙的星河地产是一股清流。多年来,黄楚龙一直秉承“有多少钱,办多大事”的理念,企业发展全靠自有资金,成为潮汕房企的另类。

黄楚龙选择了一条最为稳健的发展之路,但扩张的速度相对较慢,在深圳稳住脚跟后,才开始在广州、惠州落地项目。

除地产业务,潮汕籍地产商们的商业版图正逐步向金融领域延伸,姚振华借道保险业务扩充金融版图,朱孟依家族拿下珠江人寿牌照,并入股广州农商行;黄楚龙拿下阳光保险,入股深圳福田银座村镇银行等。

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