楼市调整，央行行动，8月或成“转折点”2021年买房时机真来了？

房地产市场，从未有过真正的平静期，在每一个“低谷”的时候，似乎都在不断酝酿下一次的高涨。1998年住房改革至今，房价涨得多、跌得少，楼市呈现出一片火热的状态。根据公开数据，98年全国房价平均2000元/平米，2021年，百城房价平均达到1.06万元/平米，涨幅超过400%，就连黄金的增值速度也自愧不如。

也正是在这样的大背景下，买房成为了多数家庭有钱之后的第一选择，在房改之后的10年期间，房价上涨主要是因为“住房短缺”引起，房地产市场上的住房数量远远少于需求量，在供小于求的情况下，房价上涨成为合理情况；然而最近10年，住房逐渐结束了“短缺”的状态，开始供过于求，这个期间，房价上涨就不符合经济规律了。

央行课题组在2020年于《金融界》发表城镇家庭资产负债报告，数据得知，我国的城镇家庭住房拥有率达到了96%以上，户均房产持有达到1.5套，不仅总量住房过大，而且还有很多家庭拥有二套房、三套房。城镇家庭有40%的比例拥有二套房，有10%的家庭拥有三套房。

根据马克思在《资本论》的商品经济学基本原理，决定商品价格的主要有2个方面：①凝结在商品中无差别的人类劳动；②供需的价格规律。

前者很容易理解，一颗纽扣的生产消耗劳动量远比一套商品房的时间和精力要少，所以纽扣的价格再怎么涨也不可能涨到房价的高度；房子的建设消耗劳动量很高，所以房价的起点也高。与此同时，供需关系状态下，商品的价格涨跌不断变化。

除了基本的价格规律之外，房地产还受到地价、金融政策、调控手段等多个方面因素的影响。经济学家任泽平曾说过，房地产市场，长期看发展，中期看土地、短期看金融。从目前的状态来看，新一波“金融措施”正在影响着楼市。说时迟，那时快，央行宣布一个消息，“调准”已经来临了。

从7月15日，全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，（不包含已执行5%存款准备金率的金融机构）。有几个问题，估计大家都很想问，但是始终没人给出答案，咱们在这里说一下。

1、什么叫调准。所谓的存款准备金，是指金融机构在吸纳存款之后，需要向央行报备和暂存一部分资金，作为自己的准备金，以防资金风险问题。举个例子：A银行在2021年的第一季度吸纳了6000亿元的1年期存款，存款利率全部在1.25%。如果在纯粹商业化的模式下，A会把这些所有的6000亿元存款全部转贷出去，贷款利率为4.25%，利息差为3%，银行和金融机构也正是凭借着利息差经营赚钱的。

然而，一个问题又会出现，如果A把所有的6000亿元100%用于贷款，那么自己手中就没有任何存款结余了，这就是一个漏洞，如果中途随着经济的变化，有很多企业或者个人存款者需要中途取出2000亿元，这个时候A就面临着挤兑的问题，进而对A的信用产生影响，所以央行规定，他们吸纳的每一笔存款，都必须有20%左右的留存金，放在人行，不能用于商业贷款使用。

2、为啥在7月份要调准。知道了什么叫准备金的来源之后，相信就不难理解为啥要调准了。提高“金率”，那么A可用于对外贷款的就减少，调低“金率”那么A可用于对外贷款金额就增加，通过提高或者降低，对货币市场的资金量起到调节作用。一般而言，在可能的通胀期，会收缩资金，在经济发展需要提振的时候，就释放资金。

2020年以来，全世界都受到了新冠疫情的影响，各个国家的GDP纷纷一蹶不振，全世界2019年的GDP总量为87.706万亿美元，在2020年为84.706万亿美元，二者相比直接减少了近3万亿美元，这相当于印度一年的GDP总量了。2019年，全球GDP排名中前12位分别是美国、中国、日本、德国、印度、英国、法国、意大利、巴西和加拿大。大家几乎都有提升，但是在2020年，这12个除了中国正向增长，其他的都是一片绿色。

为啥这个时候，我们套调准？看看下边的几组数据：

经济数据显示，2021年1-5月消费同比增速25.7%，两年平均增速4.3%，仅为疫情前消费中枢8.8%的一半左右；而投资累计增速两年平均中枢在3.5%附近，大致恢复到疫情前增速2/3 的水平。

同时，2021年6月，我国制造业PMI回落至50.9 逼近枯荣线，非制造业PMI 回落至53.5， PMI已经遭遇连续3个月的下滑。

3、应该恭喜无房人，楼市调整，央行行动，8月或成“转折点”，2021年买房真的有信心了？

按照近期房地产专家们的预测，在本次“调准”之后，房地产市场或迎来一大波资金注入，届时房价也将迎来一次上涨，真的有这种可能性吗？指闻君给出的答案是否定的。有3个方面的因素已经注定不可能。

其一、住房过剩，已是不争的事实。有专家计算指出，我国的所有房子（商品房、小产权房、宅基地房等）加起来，其实足够40亿人居住使用，而且小产权房的数量和宅基地房的数量更多，这就意味着总量上来说，住房过剩了。那么房价如何涨得动？与此同时空置房的数量居高不下，西南财经大学研究指出，17年空置房高达6500万套，2020年可能超过1亿套，房子多到住不了。

其二、调控依然存在，不允许房价涨。2021年初，住建部王蒙徽在接受人民日报专访中，提出，今年房地产发展主题是“平稳健康”，房住不炒依然是调控的主基调，建立房价预警机制，因城施策调节房价。虽然看起来这一次调准有可能资金进入楼市，但是三红线和2条红线已经做出了部署和限制。

其三、我国的60后、70后和80后，基本上都已经完成了买房任务。90后和00后乃至10后，父母们已经为之操办好了房产，所以也不用为买房大事儿担心，市场上购房需求明显不足。房地产联网登记的实现，房地产税正在路上，房东税正在试点，这都将提高炒房和囤房的成本，所以，未来投资房产潜力在压缩。

回到前文的话题：2021年的买房时机真来了？你怎么看待。