老厂房遇上文艺范，魔都这5个网红文创园太嗲了！

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伴随着“大拆大建”时代的终结，“城市更新”成为了城市发展的重要命题。

今年6月2日，上海城市更新基金正式成立，将定向用于投资旧区改造和城市更新项目，基金总规模约800亿元，是全国落地规模最大的城市更新基金，也让“城市更新”再度迎来热议。

经济社会不断发展，城市空间也不断焕新，其中就有不少老旧的厂房建筑，乘着产业转型升级的东风，与当代艺术、文化产业等结合，成为了新的办公地标。与板正标准的写字楼相比，它们往往更“吸睛”。

我们实地考察了上海5家颇具代表性的文创园，带大家从园区特色、企业分布、租金水平等方面细细探究。

01.

M50创意园

谈起上海的文创园区，总绕不开M50创意园， 它是上海最早的创意产业集聚区之一，是目前上海最具规模和影响力的创意产业园区之一，同样，也是“颜值”最高的创意园区之一。

园区坐标莫干山路50号，位于苏州河南岸，原身是上海春明粗纺织厂，园区内拥有自上世纪30年代至90年代各个历史时期的工业建筑50余幢。自2000年起开始转型为艺术创意园区，如今已是第21个年头。

2001年，首位艺术家薛松进驻，而后经艺术圈内介绍，这里逐步形成了艺术家们的聚集地，据官方介绍，目前已先后引进了20个国家和地区的140余户艺术家工作室、画廊、高等艺术教育以及各类文化创意机构，艺术与设计成为M50的关键词。

也得益于这样的艺术氛围，上海国际服装文化节、工业建筑与绿色时尚艺术节、宝马汽车、西门子、诺基亚、美国加洲葡萄酒协会等先后在园区内举行了大型推广活动。这里每年会推出百场艺术展览，不断推陈出新的展览内容使其始终是上海看展、打卡的最佳去处。

走在园区内部，有两个看点不容错过，一是这里的烟囱，是由全砖砌起来的，这也是苏州河沿岸的一大标志。另一个则是这里四处可见的涂鸦墙，是青年艺术家们的作品，也是园区创意与艺术氛围感的来源之一。

整个M50创意园区诠释了“小而精”一词。园区体量较小，共计有21座办公楼，单纯步行游览，半小时内即可游览完整个园区，但正如那句老话，“麻雀虽小，五脏俱全”，在工作室、画廊、书店外，咖啡厅、餐厅甚至是“小卖部”，配套也是同样齐全。

从租金角度来看，据58同城、安居客最新数据显示，上海普陀区写字楼平均租金为3.8元/㎡/天，而M50创意园平均租金为3.9元/㎡/天，与区域平均租金基本持平。

图为58同城App写字楼行情频道及楼盘页面

另外，考虑到M50创意园位于苏州河畔，且园区内集聚了创意艺术产业上下游的企业，艺术氛围浓厚，产业聚集效应明显。相对来说，还是非常适合创意类企业入驻。

值得一提的是，在昌化路和莫干山路交界处，就是备受瞩目的天安·千树，虽然还没开业，但早已闻名遐迩，被称为魔都版“古巴比伦空中花园”，这也注定是上海乃至全国的新地标。

02.

1933老场坊

对比M50的多样色彩，1933老场坊则更显沉郁，37度的高温天里进行探访，安安甚至感觉到了一丝凉意。

这座1933年落成的老场坊，原为上海工部局，曾是远东地区规模最大的宰牲场。建筑非常奇特，呈现的是“古罗马巴西利卡式风格”，整体来看，外圆内方的基本结构，也暗合了中国传统的“天圆地方”的理念。“牛道”、“廊桥”、“旋梯”、“伞形柱”等等特殊结构相融合，高低错落、廊道盘旋，吸引不少人在此打卡拍摄，在小红书平台上，随手一搜，都是关于如何拍摄、如何出片的攻略。

在建筑风格之外，老场坊也占据着地理优势，紧邻四川北路和海宁路等繁华商业主干道，距离地铁4号线海伦路站不到600米，为之带来天然客流与商机。

凭借着建筑魅力，《小时代》、《极限挑战》等影视作品都在这里取过景，历史背景与独特风格让这座建筑成为密室、剧本杀这类新奇业态的聚集地，同时，也吸引了不少创意设计类的公司在这里落户。

安安走访来看，建筑总共有5层，其中包含了商铺、办公、展厅三种用途。餐饮、精品店及一些沉浸式体验馆是目前主要营业的店铺，也有不少创意设计类的公司在此办公，还有联合办公品牌也在这里落座。

不过可能是工作日探访的原因，有部分店铺未开门营业，有的则已经清场搬离，粗略计算，楼宇内空置率在30%以上。安安与一楼Pidan生活体验馆的工作人员交流得知，一些经营类的店铺没有熬过疫情的压力，已经相继退租。

从租金角度来看，对比周边的写字楼，老场坊在租金上并没有太大的优势，58同城、安居客数据显示，园区平均租金为5.07元/㎡/天，高于区域内平均租金水平。考虑到建筑历史与风貌，老场坊或许更适合特定的主题类体验馆或创意类企业。

03.

8号桥创意园

相比于前两个园区，8号桥创意园区的体量更大，涵盖了建国园、五里园、瞿溪园、及汝南园等多期园区。

8号桥一期园区（建国园）位于黄浦区建国中路，临近思南路及田子坊商圈，占地9700平米。园区前身是20世纪70年代所建造的上海汽车制动器厂和上海新建齿轮厂的老厂房。一期园区最大的亮点，是一座高约24米的、横跨了建国中路的天桥，将道路两旁的建筑连接在了一起。

而位于局门路上的另外三座园区，则是由上海申贝设备厂、色织三厂、上海电气集团及上海电池汇明分厂等老旧厂房改建而成，保留了原有的厂房建筑，在外立面又加入了红砖等建筑元素。

8号桥创意园有多个园区，但都位于“上海心脏”黄浦区的核心位置，据58同城、安居客数据显示，租金水平在5.7-5.9元/㎡/天不等。开放的工作空间和独特的建筑风貌吸引了许多创意企业入驻，涵盖了建筑、家居、艺术、广告、软件、电影、出版、时装设计等新兴产业。

根据其官方微信介绍，已有近70家创意企业入驻，知名建筑公司就有英国著名设计师事务所ALSOP、法国F-emotion公关公司、设计金茂大厦的S.O.M、设计新上海国际大厦的B+H等等，头部创意类企业在这里聚集，可以说，8号桥创意园在产业生态圈的构建上，已经做得比较完善，这也为园区的可持续性发展，增添了更多动力。

04.

老码头创意园

老码头创意园是上海南外滩颇具代表性的一个地标，前身是上海油脂厂，如今蝶变为集创意与时尚为一体的创意园区。

颇富传奇色彩的老码头，地段绝佳，地处黄浦江西岸，陆家嘴“三件套”触手可及，滨江步道上更可直观黄浦江景，周边高档住宅林立，高净值人群是创意园主要目标消费群体。

园区总建筑面积2.5万平方米，由22栋风格各异的建筑构成，主要分为广场部分与创意园区两大部分：

广场部分主要包含了特色会所、主题餐饮及创意零售等部分，广场中心设置了一块水景区域，这里常常承办各类特色活动，安安实地走访发现，还有不少餐饮店铺准备开业；

创意园区部分，则是多幢办公楼环绕在广场四周，涵盖了艺术家工作室、艺术类企业，还有建筑设计、咨询策划等领域的公司。

58同城、安居客数据显示，老码头创意园平均租金为5.87元/㎡/天，在所处的董家渡商圈内，属于较高的水平。但考虑到老码头滨江能够坐享一线江景，办公视野比起其他园区更胜一筹，注重办公体验的公司也许会考虑这里。

05.

越界世博园

越界世博园的前身是南市发电厂的厂房，而在更早之前，这个地块则属于20世纪初的知名园林半淞园，这块土地可以说是承载着浓厚的历史文化遗产。

越界世博园地理位置相当优越，处于黄埔江畔一角，环境幽静，同时紧邻当代艺术博物馆，标志性的温度计让整个园区更具辨识度。

低密度的建筑群，是越界世博园最鲜明的特征。整个越界世博园项目总计是7栋独立单体建筑，5.2米至10米不等的挑高空间，外墙由红砖“编织”呈现。

园区各角落里，还有原先世博园的艺术雕塑星罗棋布，如从巴塞罗那搬来的高迪设计的奎尔公园的高迪龙，价值就约20万欧元。

值得一提的是，越界世博园是目前亚洲唯一获得绿色节能环保LEED-ND铂金认证的完整街坊。

从园区业态及入驻企业来看，这里有着中国第一座永久性的teamLab展馆、高定婚纱礼服店、建筑设计公司等，“小众高端”成为园区的一个关键词。

结 语

工业遗产的更新是资源的再利用，让旧厂房焕发新生，同时，工业特色融合其间，也缔造出独一无二的园区风貌来。

作为根植于城市中的办公空间，也是新产业、新业态、新模式和新人群的聚集点。文创产业园仅有“美貌”是远远不够的，如何丰富企业增值服务、提供配套更为齐全的公共服务设施及平台，考验着园区的运营能力，也是留住企业的关键。从这一角度来看，本次探访的5个文创园中，M50与8号桥在产业生态建设、吸引企业聚集等方面表现优异，其他3个园区均存在部分办公区空置的情况，招商方面仍有待提升。

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