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三年涨幅最多!晋安区二手房成交案例分析

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NO. 1|壹

晋安区原来叫郊区,在上个世纪90年代,福州行政大调整,改名而来。1995年由福州市郊区更名而来,据说晋安区得名于丰州晋安郡及辖区内的晋安河。由于晋安郡晋安县在隋朝更名为南安(今泉州南安丰州镇),从而空出了“晋安”一名,而福州市郊区地处原晋安郡首邑原丰县,故此的名得。



历史上福州行政区划曾经多次变动,其中1996年福州市区划调整影响最大。当时郊区改称晋安区,境内部分乡镇划归鼓楼、台江、仓山及新成立的马尾区,晋安区保留新店、鼓山、宦溪3个镇,日溪、红寮、岭头、鼓岭4个乡,新成立岳峰镇、象园街道,划入王庄街道(原鼓楼区的王庄新村街道)、茶园街道(原鼓楼区的五四街道)。

当初晋安区可谓是一穷二白,由于没有什么像样的建成区,原来鼓楼城区部分成为晋安主城区,这才有了如今二环内的老晋安。经过二十多年发展,昔日乡下变中心,堪称新区逆袭典型!

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NO. 2|贰

我们来看看晋安区二手房部分成交记录(仅供参考)。



主要有如下特点:

1、由于这几年大开发,一大批新房交付,从成交量来看,很多都是次新房,由于小区较新,房龄短,二手房成交价格都较高。

2、从区域来看,大体可以分为东区和五四北两大片区,其中东区有可以分为二环内和二环外。因此从成交量分布,大部分次新房都在五四北和二环外。

查询土拍记录,在2020年12月,远洋地产以最高限价15.15亿元,竞得宗地2020-65号地块,楼面地价14706元/㎡。出让面积约99.06亩,容积率1.56,限高60米。该地块建设应符合绿色建筑标准,全装修比例应达到60%以上。

3、成交价格方面,跨度很大,因为本身东区和五四北房价差就大。五四北二手房主要体现在地铁房和非地铁房的差距。东区二手房,主要体现在小区品质之间不同。

除了别墅产品,晋安区最贵二手房价格,平层主要分布在东二环泰禾广场周边,比如号称“东泰禾三强”的融信后海、泰禾金尊府和融侨悦城,二手房成交价格在4万左右,堪称第一梯队。

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NO. 3|叁

第二梯队主要以二环周边的次新房为主,比如福晟钱隆大第、世欧王庄、保利香槟国际和尚东区为代表的一批次新房,二手房均价都在3万以上。

第三梯队主要是以五四比周边地铁房和东区一些次新房,这些房源二手房成交价格在2.5-3万之间。

其他则是一些安置房和老旧社区,这些房源因社区品质和房龄不同而不同。

今年在七普人口数据中,我们发现晋安区人口不但没有破百万,甚至还跌了一些。



晋安区人口与鼓台一样,常住人口不增反减,一方面说明晋安已逐步成为福州市中心区,中心区特点就是人口饱和,甚至外流,另一方面由于旧改等因素,租金等生活成本在上升,有人离开这个片区。

这几年晋安区一系列利好落地,公建配套提升,随着而来房价确实涨的很快,豪宅也越来越多,价格堪比鼓楼。刚需买房人在此置业成本也越来越高。

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