远洋收购红星地产70%股权！西安红星天铂何去何从？

今年3月份的时候，就曾经传出消息远洋集团将收购红星地产，此消息一出就引起轩然大波。

3月29日，远洋资本与红星美凯龙联手发文，称双方签署合作协议，远洋资本战略入股红星企发（红星地产母公司）获得18%股权，股权转让对价为人民币10.3亿，入股后双方将展开进一步战略合作。后远洋方面也表示不排除进一步收购的可能性。

如今，远洋再次出手继续收购红星地产股权。

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今天（7月18日），远洋集团官方发布公告：远洋集团及其关联合作方通过天津远璞企业管理咨询有限公司，拟以40亿对价受让红星美凯龙控股集团有限公司（以下简称：红星控股）子公司重庆红星美凯龙企业发展有限公司（以下简称：红星企发）合计70%的股权。

此次交易标的不包括红星置业、吴中路爱琴海商场等若干公司，仅指向红星企发下属的红星地产板块，且交易对价不包括红星控股单方面享有的已结转利润以及后续所产生的盈利。

本次合作是红星控股推进轻资产战略发展的重要举措。交易完成后，远洋方持有红星企发70%股权，红星企发不再是红星控股的控股子公司。红星控股有息负债水平将大幅降低，资产负债率将有显著优化。同时红星控股仍持有红星企发存量房地产项目的70%以上利润分配权，可获取对应项目产生的主要收益，未来将带来持续稳定的现金流，这部分现金流可以作为红星控股偿还债务以及旗下板块进一步发展的资金来源。

同时，本着互利共赢的原则，各方将进一步整合优势资源，充分发挥在地产开发、商业运营、物业管理等领域的优势，实现更高质量和更广阔前景的共同发展。

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远洋集团创立于1993年，2007年9月28日在港交所上市，主要股东为中国人寿、大家人寿，分别占股份比例为29.59%、29.58%。

目前，远洋集团主营业务包括住宅开发、不动产开发运营、物业服务及建筑建造全产业链服务，其他协同业务涵盖房地产金融、养老服务、物流地产、数据地产等。

截至2020年底，远洋集团三道红线指标全部达标，均处于“绿档”，这一点成为远洋集团持续扩张的底气。

在地产开发板块，远洋地产已经开发运营了500多个项目，住宅板块已形成“春秋系”、“万和系”、“山水系”三大核心产品系列；不动产开发运营方面，成功打造了成都远洋太古里、北京颐堤港、北京远洋大厦、北京国寿金融中心等城市地标。

根据7月12日远洋集团发布的公告，2021年1-6月，远洋集团实现协议销售额人民币约523.7亿元，同比上升25%；协议销售面积约283.4万平方米，同比上升30%。

这个销售规模，可以排在几家研究机构的上半年中国房企销售额TOP50之列。

与销售规模相比，远洋集团上半年表现更抢眼的是融资成本。

4月22日，远洋集团首次发行4亿美元境外绿色债券，票面利率3.25%；5月11日，远洋集团成功簿记发行5年期26亿元公司债，票面利率4.2%；7月8日，远洋集团成功发行3.2亿美元绿色债券，票面利率2.7%创新低……

在地产行业净利润率越来越低的今天，远洋的资金成本优势将得到凸显。

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西安人可能对红星更熟悉的是家居行业“大佬”红星美凯龙。

红星地产是红星美凯龙集团旗下的地产开发平台，成立于2009年。主营业务范围涵盖商业运营管理、不动产开发、是综合性地产开发特色房企。

早在2018年，红星地产的实际控制人车建新在公司的“品牌大使签约发布会”上宣布：红星地产正向千亿目标迈进。

在车建新提出千亿目标前的2017年，红星地产全口径销售额318亿元，增速为76.57%，也许正是这样的增速给了红星地产冲击千亿的底气。

不过，2018年-2020年红星地产全口径销售额分别为435.2亿元、601.1亿元、614亿元（含红星置业），增速分别为36.86%、38.12%、2.15%，相当于2020年几乎是在原地踏步，红星地产距离千亿之梦还有很长的路要走。

规模来看，红星地产位于中间梯队，并非头部企业。

不过，在2020年业绩不及预期的情况下，红星地产为了冲击千亿目标，仍然在逆势加杠杆，跑马圈地。

根据中指研究院公布的2020年全国拿地排行榜上，红星地产斥资168亿元拿地，排名第57位；拿地面积553万平方米，排名第32位。

目前，红星地产待售货值接近千亿，其中70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市；从区域布局上而言，华东、华中、华西占比超过80%。

截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

红星地产此次选择“卖身”远洋，最直接的原因就是缺钱。

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打着“红星”品牌在西安开发过的地产项目目前有两个。

一个是位于西安航天基地板块的红星紫御半山，这个项目是由红星置业开发，该项目的交付遭遇了一系列维权。值得注意的是，红星地产官网上信息显示，该项目也属于红星地产旗下。

另一个项目就是今年上半年亮相、位于西安东二环与咸宁路交汇处的红星天铂，这个项目实际上也是煎熬了多年，由红星地产与西安本土房企郅辉地产联合开发。凭借该项目的地段优势、大的市场环境，项目入市以来连续拿下“千人摇”！同时，该项目还配建了西安第一座爱琴海购物中心。

远洋地产在西安的第一个项目是2018年底入市销售的，是位于昆明路上体量非常小的项目远洋落子栖。随后，远洋与合能在浐灞合作开发了远洋合能枫丹江屿、远洋合能枫丹唐悦。

2020年，远洋与雅荷在北辰大道板块合作开发的远洋御山水、远洋春风御山水先后入市。在今年6月底，远洋与兴正元合作的王家棚城改项目摘地。

从远洋地产目前在西安的拿地方式来看，基本均为合作开发。红星地产在西安唯一的一个项目红星天铂，也是属于合作开发。

值得注意的是，远洋集团此次股权涉及到的是红星控股旗下的重庆红星美凯龙企业发展有限公司70%的股权，而重庆红星美凯龙企业发展有限公司通过旗下控股孙公司上海红星美凯龙房地产集团有限公司持有西安星之辉房地产开发有限公司51%的股权，西安星之辉房地产开发有限公司正是东二环边的红星天铂的开发主体。

这意味着，远洋集团对于红星地产的此次股权收购，将会涉及到西安的红星天铂项目。

那么，下一步西安红星天铂何去何从，无疑成为一个悬疑。