北京楼市：买了一套养老房，却发现掉进了深坑

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提问：房姐您好，我在北京中关村有一套90平米自住房，沈阳二环边有一套住房。孩子还有4年上大学，目标北京或者上海的学校。想在北京或者上海周边入手一套宜居养老房，总价400万以内。目前想考虑在延庆或者嘉兴买房，请房姐帮忙指点一下1.两个地方是否值得入手 2.延庆怀柔密云哪里更适合买养老房 3.上海周边目前还有哪里值得投资 非常感谢

回答：1. 我的建议养老还是要靠近城区，近医院和公园比较合适 2. 延庆不是在打造养老CBD么，规划上应该要好些，另外密云的弗农小镇可以看看 3. 上海可以看油坊桥板块，去河西中、河西南都非常近，价格合理而且好租。

提问：美丽的房姐您好，新人首问，重新编辑，目前苹果社区一套2居800w+，自筹500w，全款换购一套改善3居（看重小区品质），目前看中乐成国际（正常置换，没有合适楼层需要等）或者北京金茂府2期（需要先将苹果赠予父母，腾资质购房，明年全款后jyd，23年交房需租房过渡），想请教房姐对两个小区的比较，是否有更优的操作方案？感谢感谢

回答：乐城国际面积适中，朝向好，塔板结合，密度不高不低，有合适的标的推荐入 不建议买北京金茂府，地段一般，品质溢价过高，而且小区很小，楼间距也窄，距离保障房过近。

提问：房姐您好，看您有一个望京投资分析的帖子，感觉非常受益，我想和您再深入咨询一下。我的情况是这样的，我们夫妻在望京工作，首套首贷，首付在350到400左右，房姐推荐买什么小区比较划算，性价比比较高？还没有小孩，暂时不考虑学区。多谢！

回答：你好，推荐楼盘 东湖湾、保利中央公园、臻园、橄榄城 其次 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 自住+投资 也不错

提问：目前西城裕中西里有套房子52平，有贷款240。手里子弹230，想买二套，二手房看过西坝河西里，定慧西里（海淀学籍），新房目前在考虑亦庄路东区臻珑府77平东西向小两居，目前尾盘，能选的楼层只有三层。想请您推荐下二套在230资金情况下可投资的二手房和新房小区？另外，亦庄路东区楼盘可以买吗？

回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑， 选筹范围扩大点还可以看下中海寰宇时代 亦庄路东未来会导入产业，但是也要5年后才能成型。

提问：房姐您好，我想买入望京学区房一套，目前有万象新天一区97平南北双通透无电梯两居，户型好居住舒适，市值580万左右，但此房有200万贷款利率4.35，且去年因为地砖爆掉几十块装修花了近40万，目前手头资金500左右，我想问的是：1、不卖万象等明年资金到800左右再入一套望京2居；2、卖掉万象凑900万+买望京三居，3、不卖万象今年年底入望京一居。目前看了利泽西里和澳洲康都和大西洋新城，比较喜欢澳洲的环境但一居户型不方正，看中宝星国际的一居户型好，大西洋新城G区的一居不错但价格高，目前区域锁定但方案摇摆不定，有时候想买个一居或小两居孩子上学用，有时候又想一步到位换三居改善居住，家有夫妻两人加三年级小孩，还有一个老人同住，老公互联网从业人员工作在望京，目前年入一百万➕，明年还有一批股票到手资金可能会到800-900，因为目前收入已是职业巅峰所以老公不想增加贷款压力，预期未来会有经济萧条期担心贷款压力大影响生活，所以再买一套无论哪个方案都只想全款，不知道该买个小的孩子上学，还是卖了买一个三居改善到位，望房姐指点迷津，谢谢！

回答：从自住和资产增值角度，一步到位更合适，望京是一个天花板比较高的板块，买入一个三居远比万象+一居的房产配置更优。我建议可以少量贷款，即使未来收入减少 月供也不会压力很大。但900总价的3居和1200的三居是有质的区别，你们可以考虑下

提问：新人首问，请教房姐，目前丰台小屯有套90两居，朝阳草房一套商住房，打算都出手，共计子弹420，stsd资格，月收入3w含公积金，普宅贷满303，还贷压力小一些，不用付增值税，考虑置换到朝阳，在太阳宫附近上班，自住+保值，夫妻两人居住，暂不考虑学区，只想居住舒服些，目标都是板楼或板塔，次新环境好些的小区，比较喜欢望京，但是看上的普遍较贵，目前几个方案：1.望京朝廷公寓110平，西南东南全西两居两卫，710，开车上班最近；2.百子湾金都杭城90平，全南两居独卫，700；3.百子湾金泰先锋北区90平，南北两居独卫，接近700；4.北苑筑华年91小三居，640；5.东坝首开常青藤90平小三居，620。请教一下哪个方案合适？还是有其他推荐小区？这几个小区两居单价多少可以入？

回答：朝庭公寓这个楼盘一般，不推荐。 金都杭城和金泰先锋小区不错但位置一般 涨幅较慢 推荐东坝首开常青藤 双井的天之骄子、首城国际、苹果社区也可以看下

提问：本人家住小汤山镇御汤山熙园，家里小孩在王府学校马上上小学二年级，私立学校的净围着经济效益的目标加上美国的关系，有打算找个公立学校，看到皇城根小学附小在定泗路，打算也可以买个附近的房子，上学资质投资两方面的考虑，可以价格200到500万，买了出租。请问有合适的吗，昌平皇城根小学当然其他小学也可以能给推荐下吗？

回答：昌平皇城根小学是新引进的教育质量还不好评判 推荐看下融泽嘉园和金域华府，都是育翔、161的昌平分校 融泽嘉园都是西城的搬迁户，所以才在这边建的分校，目前算是昌平最好的学区。 另外就是育新回龙观分校 可以看看矩阵小区、和谐家园

提问：房姐好！本人非京籍，家人不在京，将来也不会在京，孩子在老家上学，购房资格在今年11月可以到，武汉有套房，有贷款记录，手里有子弹300，计划总资金500左右，不自住，纯投资，主要是想实现资产保值，增值，工作单位在望京，您看看哪个小区合适，烦请推荐一下，有个朋友推荐亦庄的融创新盘亦庄一号，89平，总价在400万，不知行不行，也请您推荐一下楼盘，谢谢

回答：你好，亦庄的融创亦庄一号属于限竞房，7-8年不能卖，也不能抵押。 亦庄扎堆一批限竞房，亦庄壹号离地铁站远，对于郊区的刚需房子来说，离地铁站远肯定是一个比较大的失分项。 如果生活半径在附近，纯自住可以考虑。 500内 可以看下常营板块，像 北京新天地、柏林爱乐

提问：房姐您好 首问 自身情况 刚结婚 无小孩 31岁 媳妇在来广营上班 我在劲松，工作相对稳定 。两人税后年收入35-40. 都是北京人家里都有房但不是自己的 都不大 也不想卖。想我们两个买个房 ，刚开始不住先出租，等以后孩子大了可以考虑自主或出售，以后孩子上学在广渠门，不用考虑学区。 首套首贷 公积金可以带110。首付200多一点 想买个500左右的两居。之前看过宋家庄的嘉和人家 十八里店南的观筑庭园 （户型很好 面积也大就是交通不方便） 您有什么推荐或者建议。

回答：宋家庄地段可以单价6内的标的可以选择，十八里店经适房组团林立，周边杂乱，谨慎选择。朝阳的朝青、石佛营也是不错的选择，建议淘一下

提问：房姐，您好！ 拜读您的贴子很久了，感觉您很有经验和专业知识的储备。最近我也有置换的打算。 我的问题是：1，打算卖掉海淀万柳的学区房大三居，换朝青的润枫三居和华纺两居，这样操作对不对？将来会不会后悔？ 2，润枫和华纺以后还有上升空间吗？现在出手可行吗？ 谢谢！

回答：1. 学区房不要就出掉，操作么问题 2. 润枫水尚不错，但别买挨着铁路那几个楼就行，小区环境还可以，华纺易城是个不错的小区，仅次于润枫水尚。还有首城国际也可以看，位置相对更好。这几个小区也是推荐的盘，可以入手 3. 东坝现在偏贵，现在入实际不是很好。 4. 学区不用的情况，都可出掉，没必要拿在手里

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