海珠区下渡路，吃货的天堂。
前几天下班之后，珠城打工人骑着快乐单车，准备去下渡路的网红潮汕菜馆搓一顿。刚驶过广州大桥，却发现在珠江新岸公寓隔壁，有一处正在施工的地块。下车细看，居然还是个超高层住宅项目，看起来还是个单体楼。
有趣的是，项目名字是“自编蚬富都汇”。而在广州，看到这个名字，很多人会想到——
言归正传。老牌豪宅区滨江东，有新货了？
位置绝佳！两步珠江一桥珠城
项目位于海珠区滨江东板块，滨江东路以北，玉菡路以西，算是滨江二三线。
隔壁就是珠江新岸公寓（住宅性质），周边二手住宅项目林立，有中海锦苑、新理想华庭、芭堤水岸等。虽无大型商业体，但附近的大江直街、滨江东路都不乏商铺，还有个柏丽广场和云顶同创汇，可满足日常需求。
项目步行距离内，有一个客村立交公交车站，有多条线路可往越秀、天河、海珠、白云以及番禺。虽然1公里范围内没有地铁，走到广州塔站（3号线/APM线）要20分钟左右，跟未来的10号线滨江东路站也没多大关系，但项目仍可称得上是交通便利。
毕竟，距离珠江新城，只是过个广州大桥的距离。当别人还在3号线车厢里艰难扮演罐头里的沙丁鱼，或者在广州大桥上堵到寸步难行，从这里出发的人已经走到了目的地。
这宗地块面积非常迷你，面积仅2379.9㎡，十足的蚊型地。项目建筑面积26224.7㎡，高度99.65m，总共30层，只有一栋单体楼，货量最多估计也就是100套左右。计划竣工日期为2023年7月30日。
虽然项目不大，但毕竟到珠江岸边只有两步之遥，算是现成的开放式滨江公园。而且滨江东板块已经多年未有新货，对这里感兴趣的人并不少。
项目的建设单位广州华皇房地产开发有限公司。天眼查信息显示，这家公司是广东保利城市发展有限公司的全资公司。
前几天，我们实踩了海珠西的一个新盘中旅天宸府，项目所在的橡胶新村东部地块，就曾带着债权债务问题参加土拍。最初被保利拍下，但之后又重新出让给珠江实业，谁知去年末再度易主，这才到了港中旅手中，剧情十分曲折。
有趣的是，橡胶新村东部地块原用地单位之一——广州市华沙房地产开发有限公司，也与今天所说的这宗滨江东地块，有千丝万缕的联系。真是无巧不成书啊。
开发二十多年，归来仍是工地一块
没错，这又是一宗背后债权债务颇为复杂的地块。情节反复可以拍成六幕剧了——
01 首次出让
1994年，地块被广州军区司令部管理局珠海办事处以楼面价1734元/㎡，总价2774.4万元拿下，用地性质为商务、办公、高级公寓。
02 开发搁置
后来因债务问题，军区管理局在缴交1200万元首期地价款后，就没有继续缴交余款，地块发被搁置。
03 觅得下家
直到1997年，经各方同意，华沙公司接手地块，并在2001年底交了500万元地价款，但因客观原因拿不到土地出让合同，用地手续也因此无法办理。
04 惨被查封
2007年，华沙公司付清2774.4万元的总地价并取得了《国有土地使用证》，同时地块面积调整为2358㎡。但同年地块被广州市中级人民法院查封。（冷知识：橡胶新村东部地块也被查封过）
05 重整旗鼓
2014-2015年，地块两次在广州公共资源交易中心拍卖，首次流拍，第二次被广州华皇物业管理有限公司以27200万元竞得，折合楼面价约1.7万元/㎡。
06 尘埃落定
2017年，地块用地单位名称变更为广州华皇房地产开发有限公司；直到2020年5月21日，广州华皇房地产开发有限公司变为由保利100%控股，地块最终主人才真正浮出水面。
其实，在广州中心城区，这样的烂尾地、烂尾项目并不罕见。比如越秀区广九大马路以东的烂尾楼项目，天河区珠江新城A4-3地块，海珠区TIT合生国际广场、海珠城，荔湾区陈家祠兴隆广场等。
寸土寸金的核心区，当然不能任之躺平晒太阳。广州市近年来也在着力“清理”烂尾项目。上述项目基本都已经脱离“黑名单”。当然也有天河北中水大厦这种依旧“无解”的后进生。
本就是明珠蒙尘，一经盘活，淡妆浓抹，总是受欢迎的。
滨江东PK创新湾，谁的价值更高？
滨江东江景房，是很多人的梦中情房。
优质地段往往开发较早，虽然现在是一堆楼龄20年“轻熟”，无地铁且学位普通，但靠着无敌江景，以及与珠江新城一桥之隔的区位，依旧不缺追随者。
而且物以稀为贵，改善型的滨江东是很多人的“最后一套房”而非过渡，放卖并不多，很多小区只有两三套挂中介网站对外放盘。
在项目周边，住宅项目非常之密集，而且多是窜天大高层，面江肩并肩。虽然一说居住密度大，很多人都会嘴广钢，其实滨江东这密度，也是不低的。（杠就是你对）
在这众多楼盘之中，我们找到了一个各项条件都跟本项目比较相似的小区——滨江水恋（方圆滨江大厦）。同样只有一栋，亦非滨江一线。
链家数据显示，滨江水恋是2009年建，楼龄相对周边的楼龄20年左右的中海锦苑、江畔华庭等，新近了不少。目前2套房在售，其一是建面约79.14㎡两房，总价620万元，单价约7.8万元/㎡；另一是建面约122.57㎡三房，总价1050万元，单价约8.56万元/㎡。
最近成交是在今年3月，单价约7.8万元/㎡。
我们再来参考一下海珠区的其他江景房。
号称南向望江，疑似“拉踩”滨江东的海珠创新湾，目前仍有一手江景房在售。
即将清盘的时代大家，目前在售建面约216㎡四房，其户型为四房两厅两卫，均价约11万元/㎡。中海观澜府目前在售建面约100-120㎡三至四房住宅单位，带装修均价约7万元/㎡起。越秀·天悦江湾主推建面约109-138㎡三至四居户型，价格约8.5-9万元/㎡。
那么，你觉得这个滨江东项目，会10万+吗？
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