北京楼市：回龙观一直被低估，未来将爆发？看看内行人怎么说

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提问：房姐你好，目前子弹存量400，年入40，不想负贷太重。通勤需要，想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园，新龙城，万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@

回答：你好，回龙观社区庞大，住着大约50万人口。 1998年，回龙观诞生了第一批经济适用房，一些老北京拿着低收入证明，被分配到这里。 回龙观的小区，名字大多带着一个“龙”字：龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑，还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城，跟涨板块，在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等？又该如何挑选？ 很简单，直接看价格就行。 经历过三年半的调整，北京楼市早已没有任何泡沫，价格就是价值的直接体现。 目前，回龙观板块价格比较高的几个盘分别是：首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序，金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园，这基本也是回龙观楼盘的品质排序，挑最贵的买，你就对了70%以上。 如果偏爱新盘，万橡悦府也是不错的选择。

提问：房姐，您好！非京籍43岁，200万子弹，无房首次购买，有公积金贷款资格。在朝阳东三环上班，听说公积金贷款最高120万，所以计划购买一套320万左右1室1厅的住房自住且能保值，作为将来退休养老用途，朝阳区有什么可推荐的合适楼盘？因目前租住在管庄的远洋一方，所以关注了本小区和常营的柏林爱乐，目前总价都在380万左右，还没有看房，这两个成交价有可能在320万左右吗？谢谢！

回答：400左右建议选择常营或者潘家园，最近三年小户型的涨幅在朝阳都是前列，交通便利的上车盘还是很受欢迎的，常营选择金隅悦和园、苹果派 涨幅都是跑赢大盘。柏林爱乐活跃度和涨幅都差一点，可以做为备选。管庄相比不建议，上车盘的市场接受度不高

提问：新人首问 家庭情况：本人京籍，老公非京籍，均为首房首贷，工作地点我在海淀定慧寺附近，老公在西南四环。父母有北四环亚运村95年老公房和天通苑2000年左右商品房（17年高点买入，现在亏损还不想卖），我们自己2020年底首付能有200，再等一年或许能有250-300，请问房姐：1.现在买还是等一年？2.想兼顾自住和保值，目前学区不是必要，建议买哪里？目前我们考虑的位置有定慧寺附近，丰台10号线沿线，石景山1号线沿线，或者朝阳区华严里，亚运村附近（离老人近）。房姐有无更适合的地段推荐？3.定慧桥，恩济里，五路居附近老破小值得入手么？请房姐指教，最好能具体到小区或地块，谢谢！

回答：上得了车就现在买，等一年还能在等 海淀 恩济里这个小区，物业管理和小区环境在老房子里面是相对不错的，可以考虑 朝阳 看炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里

提问：房姐好。辗转难眠急需答复。现状：北京两套房一个国美次顶层三居（视野无敌好）+长阳芭蕾雨悦都（有贷款），成都有一套17年买的新房，现在卖掉可以翻两倍（净剩100）。目前租住在海淀春荫园小区。 最近看上台湖金茂悦，想问一下房姐，以下哪个方案最合适呢？方案1.卖掉国美+卖成都+现金=900 sf，在世纪城买1100的两居（约100平），我不需要学区名额，单纯觉得世纪城居住环境好。但是两居确实不适合我们俩孩子的家庭。但二套贷款最高只能贷200。 2. 不卖国美，只卖成都，sf250，再买一个台湖金茂悦？但是限竞房只能9年后再入市。 从未来资产增值的角度，哪个方案更好一些呢？3.还有其他更好方案吗？

回答：建议方案一，如果投资尽量买学区溢价小的标的 台湖属于两区交界，两不管，除了地铁规划啥都没有，投资不合适，而且金茂悦这个价格还如不如买通州核心区。

提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区： 1. 朝青板块老公房两居：甘露园南里。 2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居 3. 东坝板块经适房两居 4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居 5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居 问题： 1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？ 2.请房姐从升值角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。 3.是否还有其他区域和小区推荐？ 4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？

回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题 2. k2清水湾>珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里 3. 先上车比保留首套重要

提问：三里屯soho的公寓08，09年前开盘就5万了，现在还有不到7万的房，一直涨不上来。房姐对这个楼盘怎么看，算哪个地段同品质楼盘的价格洼地嘛。

回答：为什么SOHO产品不能买？ 住宅的土地性质，但因为设计和实际使用的结果成为了办公楼，所以价格只能介于办公和住宅中间。 7万属于贵了。

提问：房姐好，新人首问。Sfsd，首付400以内，非刚需，考虑投资+自住，投资为主，工作目前一个软件园一个金融街。请问：1.就我们的需求来说，哪些区域更值得看？有小区推荐吗？2.投资来说，小区品质、楼龄、朝向、户型、是否临街、周边配套、商业办公的重要性排序是怎样？谢谢房姐~

回答：可以淘1000上下的标的 奥森板块看下 倚林佳园 美伦堡 上林世家 澳林春天 惠新西街看下 世纪嘉园 罗马花园 看下精华帖有过解释

提问：房姐您好！新人首问～目前在海淀有一套60平小两居学区房，公积金贷款还剩90万未还，手里有现金200万，家庭年收入50万左右，想再投资一套用来保值，请问：1、适合买总价多少的房子，具体怎么操作；2、合适的地段和小区请推荐一下。谢谢～

回答：家庭年入50，承受总月供2万内 不会影响生活。看一套总价300-400的比较合适。看看 炫特区，石佛营西里，安苑北里，安慧东里，丝竹园，惠新里 我说的这几个都不错，也都好租，也都带电梯

提问：房姐好，第一次提问。个人情况，已婚，孩子年底出生，家庭收入100，有炫特卖掉能有150，但是17买在次高点，所以有亏损，可用子弹共计500左右。考虑几年内自住+增值需求的三居和西城老破小学区房配置。 问题是：1、先二套买学区房，再攒钱买自住三居，还是先经营贷三居，再买学区房？原因是感觉德胜这种均衡学区价格下降可能性不大。 2、如果买三居，大概预算900-1000，橄榄城、澳洲康都，香颂、东恒时代二期、首城国际您推荐哪个？看您推过橄榄城，但是相比于澳洲康都价格也高，从增值上看，还会比其他的长得好吗？ 3、如果买三居，需要卖掉炫特，感觉北京房子有所回暖，不知道该不该现在卖掉炫特一居室换三居，还是等炫特回本再考虑三居？ 谢谢！

回答：1. 小孩的学区4年后考虑都来得及，现在入一套改善三居更合适 2. 橄榄城、首城国际、东恒时代二期都不错，橄榄城和澳洲康都不是只看价格，档次还是有差距的，在北京品质还是值钱的 3. 要换就趁早，等炫特涨起来，三居你可能就上不了车了(三居不会原地等你的)

提问：房姐好，首次提问请多关照。我和老公外地户口目前有一套朝阳区三居房产在自住，月供7000左右。因为北京积分落户政策有意考虑在郊区再入手一套加分用，目前首付只能凑140，目前看了昌平高教园开间、顺义后沙峪花梨坎开间和顺义城区91年房57平220万左右。其中高教园的离地铁2公里，但是是北师大昌平分校学区房有小学初中，高中待建。顺义花梨坎的开间离地铁500米，附近1000米左右是中粮小镇商圈。因为经济实力有限，这次买房基本要付上手里所有现金，想买一个升值潜力高将来好出手的，现在极度纠结，求指导

回答：这几个区域都比较偏。顺义城区91年的房子太老了，跑输大盘的产品 未来接盘人群很少。高教园也超出城乡结合部的选筹范围了。相比较，推荐看 后沙峪板块。其实看看大兴板块 黄村 枣园会更好

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