北京楼市：海淀这几盘可别碰，内行人说出实情

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以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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提问：房姐您好，新人首问。我和我老公都是京籍，现在住在朝阳崔各庄的父母的房子里，打算明后年要孩子。我俩名下都没房，都是sfsd，现在想买海淀的房，主要是为了以后孩子上学户口能落在海淀，另外一个是上班能方便点，目前看的是小西天的红联北村，志强园那附近的房子，预算是首付150，总体在400以内，买完之后先打算租出去，还能少还点月供。我和我老公月收入3w左右，本来一心想在海淀买房，为了以后孩子有个海淀户口，现在看完您的一些回答后又纠结买望京附近的也可以，但是以后孩子上学也许没有海淀的教育资源好，而且价格也不一定在400内，又看了看海淀的双榆树和厂洼小区，价格令人有点压力，想听听您的建议，谢谢！

回答：你好，感谢付费！ 志强园虽然是海淀区，但却是海淀很烂的一个学区，感觉除了刚毕业小年轻过渡没啥意义。 你看看清河的永泰西里吧，可以买个两居，一家人住，对口的二十中九年一贯制，还不错 双榆树你只能买个一居室，不太好住 实验二小当代的老破小不能直升，我觉得还不如永泰西里，而且永泰西里挨着地铁站 还有一个选择，你淘淘东王庄的两居室，这个预算估计只能买个有点硬伤的，但是位置好，就在五道口，交通非常方便，上课外班也非常方便，对口的海淀区第三实验小学虽然一般，但是海淀主要是在课外，我觉得没问题

提问：房姐先生，您好，bj首房首贷资格，首付300万，只能走按揭贷款方式，工作地主要在国贸和金融街，自住为主兼顾投资，没有学区需求，预计最高能买总价多大标的？可以推荐几个小区或者片区吗？（户型、朝向、面积等微观指标再另行考虑）考虑自住和品质的话，新房南海子旁边的和园和绿城的和锦城园值得入手吗？

回答：为什么说只能走按揭呢？ 以300万现金，选筹选对，做好评估和贷款，可以买到总价900左右的标的，最佳的选择是可以买到望京双井这样核心地段周围的次新3房或标杆2房。 如果按揭贷款，受限于避税只能贷303，也就是最多买到550出头（减去交易成本）的标的，那么最佳的选择是可以买到常营的两居次新。 南海子附近风险比较大，在于没有太多卖点。 自住的话，一般可以拿出资产的10%考虑自住。

提问：目前西城裕中西里有套房子52平，有贷款240。手里子弹230，想买二套，二手房看过西坝河西里，定慧西里（海淀学籍），新房目前在考虑亦庄路东区臻珑府77平东西向小两居，目前尾盘，能选的楼层只有三层。想请您推荐下二套在230资金情况下可投资的二手房和新房小区？另外，亦庄路东区楼盘可以买吗？

回答：臻珑府属于限竞房 缺点是离公共交通有一段距离，周边围绕的回迁房和公租房对品质认可有影响，定价较低对于上车盘可以考虑， 选筹范围扩大点还可以看下中海寰宇时代 亦庄路东未来会导入产业，但是也要5年后才能成型。

提问：房姐，有问题请教，最近在卖房，请问房主自荐需要写吗？有哪些需要注意的？请指教

回答：如果房子有亮点可以写上 卖房的几个基本共通原则： 1.挂尽可能多的中介，从你知道的大中介，再到环绕片区，小区的精耕中介，包括一些零散的个人中介，老司机。 最后再挂中介。 最好有2-3个不同的价格，在不同的中介做实验。 2.视情况捯饬一下房子，用心拍一组照片（广角镜头），把优点好好理一遍做成文案，话术。 3.中介可以先放出话，成交私下有红包。 根据反应再筛一遍，找到靠谱的中介，维持日常打赏，让中介理解你的诚意。大头红包在成交。 这里注意，一定不能告诉大中介，你要急卖。 4.尽量集中一个时间约看，再找朋友托看。看房时候你在，观察看房人。 5.如果同小区有朋友，可以挂一个相对高价帮你托高。

提问：没抓住2015\/2016的房产大牛市，肠子悔青也没用，只能向前看。直奔主题吧。俩娃家庭，在京一个小两居，地段和学区还可以，勉强够用，但因各种原因，同等区域想要置换大三居等改善型住房不敢想，也没条件；另环京还有一个小三居，但砸手里了，价格比高峰期跌了很多，你懂得，也卖不出去。现在家里勉强还能凑出280-300个，亲朋好友或信用贷授信再借点的话，勉强预算能做到350左右。家庭这两年收入税后大概100上下，可能还不到，但都上35了，估计不一定能持久。两个方案： 1、在京再投资一个500万左右的两居（二套，实际得7成首付了），然后把家里的这套也租出去，以租养贷或再添点钱，以租养租，改善一下现在的住房条件。 2、回老家某长三角二线城市，以父母名义或通过接力贷方式，多贷点款，配置个700-800左右的房子。这种房子在当地应该还算可以了，可以买到相对不错的位置或楼层。 犹豫，北京现在泡沫不大，但在严格控人，二手房不活跃，且有阴跌趋势，中长期趋势看不准；南方城市这一波很活跃，比较热，有点泡沫，但人口且高层次净流入较多。 3、投入股市？有点胆小，没做过高风险投资。 这种情况，怎么配置最有利？

回答：35岁的年龄，如果不是有年薪百万以上的工作，就把重心放在资产的收入上。 对于普通人来说，最好的资产收入路径是一二线的房产。 无论第几套，都可以贷足评估价的6-7成，基础知识要记牢（敲黑板）。 长三角二线，南京杭州都不便宜，2.5的苏州扬州，不便宜。 如果你看到北京阴跌，只能说明看到的东西全错。 环境全部卖掉 先把所有房屋详情列出

提问：美丽的房姐您好！新人首问！近期就要买了，求翻牌！谢谢房姐！！ sfsd，目前跟老公刚结婚住西北旺，非刚需，单位明年分公寓房。我手上子弹三百多，老公公积金贷120。他有稳定收入一个月一万，我自由职业，收入不稳定，目前老家北京往返做点小生意。在寻找四百多的房子。 1.看中了炫特嘉园三期的一居七十平410w，普通装修，打算纯投资，租抵贷没压力。 2.我们经常去望京，可能会在那边谋求发展，但是不确定性很大。在高家园看中了一套老公房八十多平，新装修，470w，感觉有点鸡肋。 3.马连洼的梅兰竹菊也看了，离单位近，觉得也可以考虑。说是生完孩子公婆可以住着带小孩。450w六十平米，没啥装修。 4.先买炫特，过两年生了孩子，需要老人照顾就卖了再买梅兰竹菊。这样换房成本会不会很大，炫特涨幅不知是否超过梅兰竹菊。

回答：1. 马连洼属于海淀的无学区但是配套比较成熟的老破小。高家园的公房不是最优选择 2. 炫特和梅兰竹菊涨幅差不多， 租金上炫特更好点。但你过两年还需要换回梅兰竹菊的话。如果是平移那很不划算，成本很高，推荐直接入梅兰竹菊

提问：新人首问，房姐您好，我是刚博士毕业留京，户口近期下来，所以想提前看看房子。目前准备首付款450到500，首套首贷，在菜市口附近上班，4号线太挤了，所以找房子想沿着7号线找，也许也是这个原因限制了很多。望提供一些新的思路。房子以刚需自住为主，学区的因素不知道该不该考虑在内？西城能上车的房子都太老，还是想刚需自住为主，两居，回迁房暂不考虑了。您有哪些楼盘可以推荐一下呢，另外由于在国企工作，工资收入新入职比较低，怎么可以合理规划流水呢，之前问过一些中介，他们都说没啥问题，看完您的文章后，感觉也是个问题，哈哈，望房姐可以解答一下。

回答：买房没必要被地铁限制，首套房并不会住一辈子，后期很可能置换，首套房一定要以升值为目的。如果还未结婚，没必要考虑学区，可以看看丰台的丽泽板块 例如 保利百合、金泰城，还有朝阳的双井板块 例如 首城国际、珠江帝景、天之骄子 ls一般中介也会帮助包装，如果不放心就自己养，可以看下精华帖有详细介绍如何操作

提问：我在杭州，不过我好像没有找到杭州的房姐，所以来问问。是这样的，杭州滨江区有个写字楼，叫长河商厦，40年产权，10年前建成，想买来装修自住，滨江房价一般在4万左右，但是长河商厦的房价2w不到，小白想了解一下，是否会有坑，10年前的写字楼是否值得购买，如果去看房，有哪些需要留意的观察点？

回答：买写字楼和住宅是两套逻辑，两个的价格没有对比性。 写字楼首先是不通煤气天然气的，而且很多也都没有上下水，然后就是商业用电，物业费也比较高，这个成本支出可不小。办公室写字楼是物业统一管理的，一般不允许住人的。 如果首付低，建议要么郊区地铁盘或市内老破小，自住舒适型还是保值能力都远好于写字楼

提问：我们西城户口，玉桃园有一个45平米的房子，两个孩子一个6岁，一个4岁，今年学区报名用。当下卖掉了大兴的房子，当下考虑方案1：在西城再买一个60平米房子住；方案2：在西城租房在其他区域投资一个房子；方案3：卖掉45平米房子，在西城买个大的房子住。（本来这么计划，疫情影响大兴房子卖的进度耽误了）。我们觉得租个房子，钱用于投资也是不错的，但也不知道怎么投资合理。听听您的建议。

回答：考虑未来升值最好投住分离。方案2的配置更加合理，需要看你的子弹情况，朝阳看 双井、石佛营、十里堡等地，丰台看下 马家堡、草桥、角门等板块

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