广州楼市：终于下定决心买房，看房后又迷茫了！刚需房如何买？

我是云叔说房，资深房产专家。长期进行楼市调研，选择大于努力！未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱，关注“云叔说房”，成为最会买房的人。

以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

提问：云叔，坐标广州，我是刚需，最近找房快崩溃了，又迷茫了，年初就开始打算买房，一直在观望，现在能看上的地段和小区一是没有房源，二是朝向户型楼层都可以的房源20万起涨价，该怎么办？是在这些好的地段和小区买户型朝向楼层不太好的房子，还是去综合条件不太好的地段买好的户型朝向的产品呢？还是再等等？

回答：刚需，其实楼市上涨阶段，可以看到市场情绪的变化的：

初期阶段：投资客由于经常关注楼市并且接触市场一线，他们最先感知楼市快要涨了，于是悄悄进场买房，这样会叫上周围的亲朋好友一起赚钱。

第二阶段：随着房价上涨越来越明显，知道这个事情的人就会越来越多，这个时候，刚需也纷纷进场了，踩踏式进场。

第三阶段：到了这个阶段，房价上涨已经成为事实，原先看跌楼市的傻空也转了态度，他们开始看涨了！于是他们也迫不及待进场了。

然而，随着购买力阶段性衰竭以及出台政策，第三阶段进场的人没有机会在本轮上涨赚到钱，房价摁住之后，他们要等下一个上涨周期才能获利。

你刚需现在只能承认自己错过了购买时机，错过了淘笋阶段，向市场认错，接受涨价买入。

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提问：云叔，我有考虑过两年把南沙的房子，按揭些贷款换到琶洲或者万胜围，距离我工作的地方近些，另外我感觉琶洲附近以后的增长空间更大，你觉得如何？我买房子的时候，家人一直要求一定要南向，最好通透的房子，而且不能有西晒，不能最顶和最底楼，而且不能太贵，这样一个片区下来，也只有一两套能满足条件，在成熟片区找房子很多时候还找不到，你是如何平衡这些条件？

回答：南沙需要中长期持有；那肯定琶洲附近的增长空间要更大一些，琶洲、萝岗短期看都比南沙空间大。

在成熟片区、房子稀缺的地段很难都能满足条件；建议是优先考虑的是通风、采光，户型的进深，其次是楼层，朝向。

如果是老人住的话，尽量满足其需求，如果考虑投资属性的话，那就另当别论，比如顶复或者一楼存在折价大的也是可以考虑的。

提问：云叔，新人首问！最近看了合景朗云花园的93平复式挺喜欢的，身边人不建议，而且看了你推荐的黄埔科学城和番禺万博的盘觉得都不错，请问合景朗云花园值得投资吗？可以跑赢大盘吗？合景朗云花园，云山雅苑，时尚明苑，科城山庄峻森园，万科欧泊，500万总价，投资5年，以后有条件再置换，这几个可以进行分析吗？

回答：合景朗云花园这个盘个人是不建议的，机场高速边上，可以有点受到噪音影响，周围的环境差，而且距离地铁也不近，交通出行不方便。

如果是在白云工作，兼顾自住属性的话，可以考虑云山雅苑；预算500万投资：投资价值高的楼盘，详见圈子内部分享！

提问：云叔，坐标广州，请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值呢？

回答：首先，三四线的房子，建议尽量不要再碰了。

虽然这个观点，确实是已经说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。

那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力地发展我们的高精尖产业。

而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。

如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是最佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：云叔，我现住佛山南海盐步御景名门花园，在黄岐宏威路口那边上班，外地户口，还有35万房贷，每月需还三千多，老婆户口已经迁到御景名门了，现在可以筹措资金90～100万，最近看了佳兆业广雅院、时代爱车小镇，户型不太喜欢、保利维塔公寓，亲戚介绍绿城桂语映月、里水云樾金沙、时代水岸，还没去看，看目前桂城房价上涨挺快，想再入手一套，怕以后买不起了，如果没有合适自住的楼盘的话，想投资应该怎么操作？

回答：御景名门花园是还可继续持有，盐步临广，未来有地铁规划，还有补涨空间；

佳兆业广雅院可以考虑；时代爱车小镇离千灯湖也近，也是可考虑的；

保利维塔公寓不建议买，涨幅慢，税费高。这些新盘重点考虑大沥的时代水岸，次选绿城桂语映月。还可看下二手次新：具体潜力大的板块，详见圈子内部分享！

提问：云叔，请问东莞新楼盘厚街时代天韵如何？自住兼投资角度来看，可以指点一下吗？

回答：从它的位置上看，时代天韵在山上，稍微有点偏僻，周围的环境也很一般，自带商业综合体，旁边是学校，距离万达直线四五公里，价格方面还算对得起，个人认为勉强可以考虑。