我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为1000人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：广州楼姐您好！我是赣州人，一直关注大湾区的楼市。临深片区中，谁能优先受益于深圳经济外溢呢？
回答： 临深片区中，谁能优先受益于深圳经济外溢，主要的条件就是谁拥有抵达深圳最便捷的距离，以及足够体量的土地供应，来支撑产业、人口等外溢的需求。
在众多临深片区中，惠州凭借着地缘优势，以及本身的产业发展条件，在深圳都市圈的融合中将更具爆发力。
惠阳跟深圳的距离最近、关系最密切，是深圳产业外溢的主要选项，是深惠融合的桥头堡。
一是，惠阳和深圳有天然的地缘优势，是真正的环深一线；
二是，轨道加速推进深惠同城化，惠阳和深圳的边界逐步消融。
在深圳交通运输局“十四五”规划中，惠州14次被点名，从机场到道路到海上航线，海陆空全方位加强深惠联系。
厦深高铁，从惠州南站出发，每天170个班次，一站坪山、两站深圳北，接近130个班次在30分钟内抵达；深汕高铁建成通车后，从惠州南站到深圳最快只要10多分钟。深圳地铁14号线延长线要列入深圳的轨道交通五期，14号线延长线进惠阳指日可待。
轨道交通是日常最常用的出行方式，也最容易带来人流、产业。
惠阳作为深惠交界处，自然是轨道交通红利的优先获利者。
提问：您好楼姐！本人工作地在花都区，现在首付只有60左右。明年攒一年钱首付能有个90万，现在有点纠结。麻烦楼姐回答一下： 如果是今年的60万的预算，买哪里增值比较快呀？我是应该今年买还是明年买呀？60万和90万两种情况选择哪里能增值比较快？有没有推荐的楼盘？
回答：根据你的情况，首付60万的情况下，可以买总价200万的房子，推荐的板块：永和，推荐的新房楼盘：合景·誉山国际。
在首付可以达到90万的情况下，你可以买到地段更好的板块，比如新塘板块。
从增值的速度、风险上综合考虑，你买90万首付的房子，是优先选择。
提问：楼姐，买经济适用房，要注意什么？
回答：买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。
提问：楼姐，朱村未来能否赶超中新，进入增城TOP3？
回答：增城目前东西双雄的局面越发明显了。
在老三候选人——中新和朱村之中，中新虽然目前略胜一筹，但长远来看，是不是真的能稳胜朱村，还未可知。别看朱村这两年有些声名不显了，但是他真的不弱。
朱村目前的旧改资金也已高达204亿，虽然比起中新板块243亿的旧改金额稍逊一筹，但是相差也不是太多。
交通上面，朱村拥有21号线的三个站点，中新板块却只有中新站一个站点。但是从中新站出发一站即可到达镇龙TOD，在这一点上两者相差不多，21号线开通已经有段时间了，地铁的利好已经被透支的差不多了。
朱村未来能否赶超中新，进入增城TOP3，楼姐预计大概率就是看谁的商业配套最先落地了。
提问：楼姐，你好。我看中了一套远郊洋房，很便宜，值不值得买，可以买来做养老房吗？
回答：远郊的房子再便宜也不要买。
远郊的房子开发商是把景观生态稀缺的自然环境作为宣传噱头，但父母真正的需求是要距离医院近，最好有三甲医院，需要的是走路可以到的菜市场。
所以远郊所谓的养老房本身就是伪命题。
提问：新人首问，楼姐好，我是广州户口，首套房，预算首付75左右。因为女友已经有一套南沙的期房后面可以作改善用了，现在想买一套市区一点的作为婚房，所以也会稍微考虑下学位。请教下是看海珠荔湾老破小呢，还是考虑下亚运城这种？多谢！
回答：根据你表达的情况，可以考虑海珠、荔湾的老破小，升值空间有保障。
根据2020年的广州二手房成交数据，房龄在20年以上的老小区仅占据成交比例的5%以内，但平均成交价格是各房龄段内最高的，涨幅可观。
对比海珠、荔湾的老破小，楼姐建议你优先选择海珠的老破小，因为荔湾的新房供应量过大，在荔湾买老破小的投资风险大于海珠。
海珠在近些年的新房供应量较小，新房价格昂贵，这为该区域内的老破小留足了生存的空间，有继续稳定升值的预期。
提问：楼姐，我是刚需，第一次买房，请问房屋的公摊面积包括墙面和承重柱吗？
回答：房子的套内是外墙的厚度的一半和你与邻居的隔墙厚度的一半都算在内的，其余的一半厚度外墙算入整栋楼的公摊面积然后把总的分摊面积按总的套内面积进行分摊计算出分摊系数，用你的套内面积乘公摊系数就是你家 的公摊面积，除一半外墙还有公用的楼梯间，电梯间，楼顶水箱间等都是计入公摊的。
提问：楼姐您好，今年惠州被纳入深圳都市圈，哪里才是入圈桥头堡？
回答：2021年，深圳都市圈范围正式划定，惠州全域被纳入深圳都市圈，迎来巨大的发展机遇。
据悉，惠州市级层面首次主动对接深圳都市圈，与以往“躺赢”的心态不同，这次惠州主动融入深圳，释放出积极的合作信号，惠州不再沉睡，终于选择了最有利于自己的发展战略。买房必看
惠州全域纳入到深圳都市圈，但最受益的其实还是临深地区，包括惠阳区和大亚湾区。
与大亚湾相比，惠阳的交通区位优势更为明显，堪称惠州接轨深圳的桥头堡。
本文来源：广州楼姐
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