北京楼市：现在劝你买郊区的，赶紧拉黑吧

我是北京房姐，资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

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提问：房姐，郊区买房有什么风险？

回答：永丰产业园，未来科技城，中央别墅区，通州副中心，亦庄开发区，中轴线南延，生物天宫院... 围绕北京五环外一圈，你会发现有接近十个各式各样的产业新区。每一个产业新区，都至少有两三百万人的规划。土地平整，大刀阔斧，ShoppingMall和地铁双雄，公园绿地与新盘齐飞... 北京从产住分离往产住结合发展的愿望很好。

但一片歌舞升平背后，各个郊区的房价纷纷站上4万，5万，甚至7、8万。从西红门到天宫院的16公里里，次新单价一律4万+，亦庄比肩宋家庄。

通州笑傲CBD，顺义俯瞰望京，科技城折叠天通苑，西北旺看齐五道口... 而在大力开拓郊区的另一面，在信心满满的的另一面，是北京人口增长的停滞，甚至郊区人口的一度呈现负增长的局面。

一个新的产业区，填50万人可以生存，100万人可以发展，200万人才可以兴旺。但是北京再去哪里引入十个200万人？倒是熊庵有这个能力抽走200万。

人口进入停滞周期，北京的力量，不足以支撑十个郊区。从主城区往外疏散的，最多也就300万人，充其量支撑2-3个产业区，短暂的兴奋期后，剩下的大部分，都会陷入长期的平寂。2025年前，在主城区内发掘洼地，才是北京的正确做法。

提问：7月刚毕业，金融街某总行工作，目前单身。。今年受疫情影响人社部进度也有所影响，但是21年春节前后户口应该能下来，所以最近趁入职前空档疯狂看房，主要想居住和学区兼顾，2居，有点问题想请教前辈： 1、个人住房首付想控制在600以内，自己还是试用期，收入证明肯定要叠加父母的了，政策没变的话应该可以满贷303，也就是总价900左右。目前主要看了广外片区，朗琴园和红山感觉不错，但就是套内70平左右的（房本85\/90平）基本都在950或更高。远见名苑就是有些乱，二期独立成小院似乎可以，优势在于800-850即可拿下。具体户型朝向我会再考虑，但不知关于小区的选择大家有何见解 2、除了广外，在西城，或者东城海淀，这个预算和居住需求还有没有值得我去看的片区呢？个人是江浙三线城市考到中关村那两家学校的本硕，个人经历上对小学重要性不太看重，而且学习和特长可以亲自辅导，工作也不忙。但初中最好能中等或以上学校，广外就蛮符合.. 3、父母五年60岁退休后想从江浙小城搬到北京，北方亲戚多些，而且有我在..自住房卖掉，手留80左右现金，大概还能有400-450左右用于购房，无学区要求，离地铁几百米那种，互相走访也能方便，小区环境靠谱点。我个人想在丰台或者石景山帮他们购置，基本不考虑贷款，80-90左右两居。这个是最摸不到头脑的，因为约束太少，大家对于看房片区有什么建议吗？我比较担心前面900用掉，这里只留400+是不是有些捉襟见肘？ 字太多，多谢

回答：1.买房先合计首付，你的总价对标范围已经偏了。 2.贷款不受打卡工资限制。 3.朗琴园和红山都是比较溢价的标的 4.先算首付，才能算贷款，算目标标的范围。 5.石景山回避，丰台大多数地区都要回避。

提问：新人首问，房姐好，我是北京集体户口，首房首贷，通州有资格，首付150w以内，年薪30w，想买总价360w左右的房子。买房主要是落户和投资，不居住。看过房姐的精华贴，投资看东面，优选两居，目前看过朝阳和通州以下小区： 1. 朝青板块老公房两居：甘露园南里。 2. 朝青板块：国美，兴隆，青年汇等一居 3. 东坝板块经适房两居 4. 通州k2清水湾，珠江拉维，润枫领尚两居 5.常营板块：柏林爱乐，新天地等一居 问题： 1.目前个人倾向通州上车两居，从投资保值角度选择是否正确？ 2.请房姐从升值角度判断下通州这三个小区优先级。或者有其他更推荐的小区。 3.是否还有其他区域和小区推荐？ 4.考虑首贷资格珍贵，不自住的话，360w这个标底是否合适？

回答：1. 通州长期看好，现在溢价已经抹平，入市没有问题 2. k2清水湾>珠江拉维\/润枫领尚，还有海棠湾、DBC加州小镇也可以看, 惠新西街的 惠新里 3. 先上车比保留首套重要

提问：你好，请问父母想卖掉南太平庄北巷的97m2的房子，南北通透（想卖430-440w合适吗），到南边改善住房（我住方庄，用我名字买房，首套首贷），保值加自住有推荐吗，环境好点？之前看了亦庄和悦华锦，看你的评论好像不推荐五环外？中海寰宇时代与和悦华锦比？或者是南三环外的二手房是更好吗？有推荐吗？我和老公到手40W(央企和事业单位)公积金到手一万多，能带贷款110w的公积金，是推荐买大房子吗，500W以上的值得投资，还是保守480W的？（我买房是首套房资格，卖了房子，首付330左右）

回答：中海寰宇时代>和悦华锦， 南面二手房可以看下 丰台 角门东里、嘉园二里、马家堡西里、西罗园、洋桥西里等等，还有蒲黄榆刘家窑一带的老破小两居 sfsd尽量买500+的标的，杠杆还是要利用起来

提问：新人首问： 房姐，我是京户，现有天通中苑大三居一套，能卖560万左右，去贷款剩余430W，还有600W➕资金，年收入正常60W，考虑孩子未来上学问题（还可以的学校就行）加上改善居住，想做房产的重新配置（工作地点是西二旗和来广营，所以西城东城没考虑，主要是朝阳吧，海淀拼娃不希望怕孩子太累） 1.置换望京宝星华庭1100万150平东西三居，贷款后手里还剩个小400万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 2. 置换望京澳洲康都1200万154平南北三居，贷款后手里还剩个小300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 3. 置换海淀领秀新硅谷1200万150平南北三居，手里还剩个300万，再攒攒钱以后再买个小学区或者投资房 4.不卖天通苑，购入未来金茂府新房，960万160平四居，未来天通苑出租抵部分贷款，孩子上亚太实验民办一年15万， 其他也考虑过，新北苑离现在住的很近，环境不错，但是学区太一般，首开常青藤也可以买，学区也还好，嘉铭桐城DEF区太贵了买不起，紫薇天悦觉得也是学区溢价，朝外的卧龙不喜欢，枫林绿洲买不起 现在越看越晕，主要诉求就是学区+环境好+保值升值，问题是 1.请问房姐以上四种方案哪种比较好？有没有其他方案或者推荐的区域？ 2.天通苑值得留么？置换还是二套好呢？（三代人住必须大三居） 3.未来金茂府升值潜力好么？还是望京的更保值升值？

回答：1. 领秀新硅谷低密度社区得房率高 ，住起来比较舒服，但是西二旗的位置不如望京 2. 方案上建议1>2>3，置换就将天通苑出掉 3.金茂府还是沿用他的配置标准，户型方正通透自住不错，临进铁房交通出行方便。问题是这一片未形成产业带，如果只是住宅区 这个价格就是明显的溢价了，并且未来科学城现在看起来没啥起色，升值潜力比起望京还是要差

提问：新人第一次提问 请问房姐 东坝华樾北京的89平房子怎么样 是不是可以买 夫妻两个 明年生孩子 听说22年交房 新房总价可以高点 首付少 您怎么看

回答：华樾北京 如果长持可以买，其卖点就是大望京科创区，阿里是重要产业来源，注意临近高压线的那栋谨慎买。低首付适合买新房，能拉高杠杆。

提问：===紧急求助=== 毕业三年，京户，工作在顺义，打算买个2居，兼顾结婚和孩子能上学的，总预算550左右 为了工作交通方便，目前看的是望京区域 现在看了几套望京新城的，户型可以接受，交通也还行，550，90平； 但学区方面比较疑惑： 1. 对口学校有望京新城幼儿园和白家庄小学（望京新城校区），初中好像不太行，首师大附属实验中学。这个组合是不是不太好？ 2. 如果以朝阳2居，550-600预算，在此基础上最合适的学区房选择是哪里？ 最近就要决定了很着急！非常感谢！

回答：1. 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 2. 望京南湖东园二区比较适合你们，是望京陈分的学区，买个两居没问题

提问：新人首问：房姐您好！手里子弹300+，正在出售一套朝阳的商住房，出售后总子弹为600+。在海淀西三旗有一套自住的140p的4室房子（还有245万贷款在还款中，小区物业一般），但孩子在附近上学。目前想再买1套将来能改善自住+保值的房子（物业好一点），本来看了昌平沙河中海丽春湖墅304平的合院（1200），但是因为二套首付比例80%，缺口太大，贷款没有操作成功；所以准备改变思路，换总价在750w左右的房子，这样的房子主要用来：1）自住+保值（希望物业好一点），或者2）投资+保值。目前看了东小口的奥海明月，朱辛庄的万橡悦府，北七家的翡翠公园：1）奥海明月离我现在住的和工作的地方均近，同时感觉绿城的物业好一点，比较中意其130p的房子；2）翡翠公园，户型设计、小区环境和物业都不错，比较中意其118p的房子，到离我住的地方远，另外周边的二手房一直很低。请问房姐我该怎么选，或者2者都不考虑，麻烦帮忙推荐其他的方案。

回答：你好，绿城上次发布的三个项目，明月在建材城，属于小高层项目。 建材城本身属于一个刚需居住板块，这片地区的购买力对接的是西二旗码农，缺点是距离地铁比较远。 这几个楼盘对比：奥海明月=万橡悦府>翡翠公园 自住奥海明月还不错。

提问：我现在住着一套望京新城的100平米的房子，市场价约为650万。感觉望京新城小区比较乱，房子的质量也不算太好，所以呢，就想在望京换一套品质好一些的房子自住。主要也是从保值的角度考虑的。我在顺义还有一套130平米的房子（2009年次新）是空闲的，市场价约为400万。从保值的角度来说，您看是怎么操作比较合理。

回答：你好， 望京新城属于标准的老破大，当年是望京刚出道的标杆盘，目前自然有不少韩国人业主，各种小店餐厅超市遍布小区，生活配套非常的方便。 无奈产品实在隔了两个时代，加上大社区维护起来比较困难外立面显得比较破，品质是缺点，学区属性也很一般。 望京新城品质确实一般，不过作为上车盘还是没问题的，能跑平大盘。所以建议出手顺义的次新，抵押望京新城，再入手一套望京的改善盘。 保利中央公园 东湖湾 宝星三期 橄榄城这几个盘都关注下

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