北京楼市：海淀这个盘单价4W，低到惊人，但我劝你不要碰

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提问：请问下房姐，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

回答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 从政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

提问：房姐好！子弹350到400发，工居刚下，全球名下现无房但曾有一套贷款记录，不便用本人和先生名字办理dy贷，不考虑学区、交通、小区环境、周边配套。因为这点钱买不起有前途的大三居，计划先拿一套有前途的，两、三居都可以，将来换个大三居，顺便把老公踹了。月供2w左右无压力，能否给个选筹建议？个人喜欢东面（可以忽略），同时你们如果有选筹服务或者中介服务，麻烦安排人员联系我，可以进一步。

回答：您好，400的首付，2W的月供，可看总价800内的标的，望京涨幅过大可选筹的标的并不多了，从板块轮动来看，现在建议看四惠，朝青、大望路 、九龙山。 例如 苹果社区南区、东恒时代二期、爱这城一期、华纺易城、润枫水尚

提问：楼下就是饭店的房子，很差吗？房子在五楼，一楼是一家饭店， 主打川菜，麻辣香锅，水煮鱼小有名气。 一楼的商铺原来是正常的住宅， 后来通过开门打洞，敲掉承重墙等方法， 把住宅改成了大平层 但是一楼还保留了立柱，房龄已经29年了 比同户型，总价便宜20万，据中介说，价格还能再聊 这样的房子能买吗？

回答：临街，楼下有底商，低楼层，都是一定的折价因素。 住宅改成商铺，属于违规行为，现在这样的情况在二线以下城市比较多。 30年房龄，二线以下城市，房龄太老，未来没有接收人群。

提问：房姐好，我是非京籍，社保已满五年，准备买首套房，sfsd，因考虑积分落户额外加分因素，打算在北京城六区外购买，首付能在300-350以上，总价款希望上限控制在650左右（最高不超过700）。因新房拿本晚，所以目前考虑城六区外二手房，三居室（考虑将来有小孩方便），购买考虑因素包括自住（小区及周边环境可以，生活便利）、通勤（地铁方便，工作在金融街和大望路）、和保值增值（上学因非京籍暂时不太考虑学区了）。目前枣庄、旧宫、回龙观几个区域都看了不少，主要看次新房，目前，在枣园区域关注中建国际港，旧宫区域关注富力盛悦居和朗润园，回龙观区域关注国风美唐和公园悦府。 因为目前根据普遍说法，买北城还是比南城好（昌平毕竟属于北城），但回龙观整体感觉人口密集、生活环境一般，而枣园和旧宫区域的话，环境不算差。 最后想咨询房姐，像这种情况，买哪个区域比较好？（包括升值潜力）。此外，目前回龙观关注的国风美唐和公园悦府两个小区价格在年底已经上涨，现在购买是否合适？ 另外，上面的小区是否有推荐，或者有其它购房意见。

回答：回龙观虽然睡城，但衔接望京和西二旗两个产业区，所以价格上还算坚挺，也是很多码农置业首选，旧宫没什么产业支撑，需要改造才能释放潜力，最近三年旧宫枣园也是降幅较大的板块。我建议优先选择回龙观，年底上涨幅度不大，国风美唐和公园悦府还可以上车，还有新龙城、流星花园、矩阵二期 也可以淘下

提问：你好智慧房姐，现在想买燕郊，本人SFSD，是现在上车还是年底，还是明年年初，燕郊有理想新城，燕京航城，还有嘉都小区，金谷美丽城，那个比较合适，谢谢姐

回答：你好，最稳妥的投资肯定是燕郊线（平谷线）了，虽然大部分明牌了，但通车肯定还能涨一波。目前最稳妥的是神威大街站的燕京航城和天洋城北区，价格稍贵； 带点赌博性质的是据说平谷线要加一站潮白大街站，中骏四季花都，如果真能加站成功，这个涨幅有可能更大，但确实带点赌性。 不过现在都不是建仓燕郊的最佳时机，等北京起势之后再跑步进场都没问题。 年底如果有8折笋，可以考虑入手。

提问：美丽的房姐，不好意思，不确定是不是图片不方便阅读。所以把首问再打出来提问。内容是一样的。 本人京户，长居海外，离京前购买东花市04年回迁小三居一套（已是商本），贷款结清一直出租。现租金8000左右。同户型房价最高成交820万。 目标，资产保值，增幅跟上大盘。如果可能购入西安三或四居一套（200+，有房票）以备以后照顾老人和回国探亲居住。国内除租金外无收入。因为房客不再续租。所以考虑几个方案 1）卖掉东花市购入国美南北通三居或者北纬二居。争取抽出100作为首付购买西安，之后北京租金供贷款 2）抵押东花市，买入西安，但是不知道没有收入证明和流水能否抵押以及房租不足以还抵押月供如何处理（国外有收入，但是可以挪用额不大） 3）西安不是好选择，维持原样不动。 新人首问，希望这次能够成功。谢谢！

回答：东花市04年的回迁增长潜力一般, 建议换掉 ，综合评估方案一更好。但西安是不是现在就卖，可以再考虑下，如果近几年不着急，建议资金全部打到北京，求收益最大化。西安未来需要时再买，来得及

提问：首问: 房姐，你好，我的情况大致是这样:工作单位在五棵松附近，未来单位有公寓房。现在自己想另购买一套，首房首贷，最好是三室，需品质尚可，不考虑学区，希望离五棵松不要太远，不过如有好的选择可以不考虑区域，喜欢朝阳cbd附近，因为个人喜欢商业氛围。一手二手也可以，目前无房无贷，首付预算500-800均可，也可全款抵押。1.房姐有什么片区的标推荐？是买海淀还是朝阳cbd附近？2.石景山和丰台的限竞房可以考虑吗？如中海寰宇天下，西城天铸等。3.今年疫情期间是入手的好时机吗？谢谢！

回答：重点看下双井板块 例如 苹果社区、天骄、首城国际、乐城国际、珠江帝景。 新盘的话 中海寰宇天下可以考虑。西城天铸位置不太好 ，不推荐 目前看对北京房价影响不大，有合适的即可入手

提问：房姐， 分析下华仑大厦怎么样？有啥风险吗？什么价格能入？ 谢谢。

回答：华仑大厦属于集资房。 这种以办公设计为主，土地性质是住宅的楼，本质上还是办公楼，所以价格，升值和流动性都会受到影响。 并且当前价格过高。

提问：房姐你好，新人首问，感谢回答！ 我是天津户口，工作3年，未婚，北京工作居住证刚下来，年收入30万+，可用资金300万多一点，身上有车贷5000\/月，首套首贷，考虑到还款能力，希望选择600万以下的房子，尽量不超过650万。 准备今年底到明年初在北京购房，投资和自住兼顾（前几年可能会租出去，结婚后自住，等孩子快到年纪再考虑换学区房），新房二手房都可以接受。 请问： 1、因身处地产行业受限，我的工作调动到子公司，工作居住证马上面临需要转移出去，子公司无法接收，对工作居住证的接收有无可靠渠道推荐？或者有何解决方案？ 2、目前考虑的总价是否合理？我这种情况银行会选择要收入证明还是流水？ 3、当前主要看了新房和朝阳的二手房，我对房屋的具体位置并无刚性要求，不知在这个总价内，房姐有什么位置或小区推荐（如果能具体一些最好）？

回答：1. 暂时没有这方面的资源，圈内有伙伴处理过可以给点意见 2. 收入证明和流水都需要 3. 看看朝青、四惠板块 华纺易城、润枫水尚、爱这城、东恒时代二期

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