上千亿债务泰山压顶，白鹅潭项目或陷“烂尾”风波

去年6月，华夏幸福声势浩大，68亿豪夺白鹅潭新隆沙地块，大举进军广州。

梦幻般的开场遭遇戏剧性的转折。

不到一年，“爆雷”破产传得沸沸扬扬，这家房企身陷千亿债务泥潭，被新华社点名。

新隆沙的成败，被认为跟白鹅潭的前景紧紧绑定在一起。

华夏幸福去年重仓白鹅潭，一度给了荔湾很大信心。

白鹅潭是荔湾蜕变的突破口，也是广州西翼CBD的“心脏”。

占据绝佳地理位置的新隆沙地块，被视为“掌上明珠”，不仅起拍价曾高居去年第二贵，出让条件也相当严苛：

建300米地标、引入A股上市的全资公司、引入世界200强且经银保监会批准经营的全国性保险公司省级分支机构、建一座建筑面积不少于2万平方米高端精品酒店……

彼时的华夏幸福，如同开着劳斯莱斯的金龟婿，在荔湾岳父面前拍拍胸脯：没问题，我通通买单。

曾经跻身中国房企前十名，背后还有中国平安撑腰，华夏幸福为西部带来了曙光。

孰料，现在情况发生180°大转变。

就连中国平安CEO也在今年3月宣布：不会再为华夏幸福的债务危机给予资金支持。

虽然这话还有后半句：“将不遗余力提供专业经验与人力支持”，但小孩子都明白，没钱，是万万不能的。

自身难保的华夏幸福，还能成为荔湾的“救世主”吗？

一个地方要发展起来，产业跟人口很关键。

广州近些年冒出各种“新城”，最终还是要拼谁的产业真正落地。

在产业这块，荔湾画下了相当浓重的笔墨。

近期各区陆续公布十四五规划，唯独荔湾，在规划文件标题特别强调：先进制造业发展十四五规划。

受制于产业老化，荔湾去年GDP总量跟增速表现都不理想。

这下，荔湾真的要奋起直追了，而华夏幸福正对荔湾胃口。

跟大多房企不同，华夏幸福的发家之路就是建产业新城。

最经典要数“孔雀城”。2020年财报显示，华夏幸福累计在全国打造了超过50座孔雀城。

孔雀城就是基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务来打造的项目。

简单来理解，就是不单纯卖房，而是给地方建园区，引产业，等到园区建成后，获得地方政府的财政支付费用。

华夏幸福早期依靠着跟地方政府的合作关系，在环京一带用低成本大量拿地，开发住宅，再卖给北京打工人。

2014年，吃着京津冀一体化的政策红利，华夏幸福在环京地区捞得风生水起，在2016年实现了1200多亿的销售额，跻身“千亿房企倶乐部”，一度迈进全国房企前十名。

华夏幸福CEO王文学也因此登上河北首富宝座，被业界称为“环京霸主”。

这么看来，擅长打造产业新城的“过江龙”华夏幸福，跟急求产业带动发展的荔湾，本是天作之合。

可惜，没有在对的时间遇见对的人。

大举进军广州之前，华夏幸福有过一段“不太幸福”的日子，亦为后续“爆雷”埋下了伏笔。

曾因重仓环京而喜，后因重仓而悲。

2017年，百年大计雄安新区横空出世，华夏幸福栽了个大跟头。因为，多个北京周边城市宣布限购：

非本地户籍购房，要缴纳三年社保证明。

这下，重仓环京的华夏幸福摔得有点踉跄，环京地区的销售增速回落到20%以下，王牌项目孔雀城销量更是一落千丈。

王文学也曾亲口表示：“错误研判环京形势，环京住宅量价齐跌，四年累计影响公司回款超1000亿元。”

所以呀，大家千万要记得，不要将鸡蛋放在同一个篮子里。

据“环京楼市观察”报道，2017年底，华夏幸福在环京的大厂潮白新城降价促销，推出“三年后网签”的销售方式，跟购房者私下签约，满三年可网签。

不过，效果“杯水车薪”。

建造产业新城，中间每个环节都是紧紧相扣的，引入产业难，政府结算周期长，一旦住宅滞销，资金链就容易断掉，随之带来项目烂尾、工程质量不过关等一系列棘手问题。

因此，环京楼市被限购冻住后，华夏幸福随之进入寒冬。

2017年财报显示，华夏幸福现金流为-162.28亿元，比上一年暴跌309%。

2018年，华夏幸福第一次遭遇资金危机。

也是在这一年，华夏幸福遇到两位重要人物。

一位是“救命恩人”，中国平安。

为保“幸福”，平安集团在五个月内两度斥资入股华夏幸福，最终以25%的持股比例成为华夏幸福第二大股东。

作为一向以稳健投资著称的行业巨头，中国平安愿意向水深火热中的华夏幸福施救，很大程度上提振了市场信心。

这也是为什么市场会猜测中国平安进驻白鹅潭。

新隆沙当初要求引入世界200强且经银保监会批准经营的全国性保险公司省级分支机构，而中国平安，位列2019年《财富》世界500强的第29名。

两者难道不是天作之合吗？

平安出手施救，华夏幸福短暂渡过危机，重拾幸福。

此时，它遇到另一个重要人物——地产圈的明星职业经理人，吴向东。

你可能没听过吴向东，但你一定听过万象城。

吴向东一手缔造的华润万象城，已经成为商业地产领域的著名品牌。

2019年，吴向东正式加盟华夏幸福，扛起“征战南方”的战略大旗。

其实，从2016年开始，华夏幸福就打算在全国范围内复制产业新城的发展模式，从华北、华东一路南拓到华南。

奈何北方战略失误，连累南下步伐一再受阻，直到平安出手解围。

2018年，华夏幸福在平安总部所在地深圳成立南方总部，由此开启南北双总部时代。

南方总部的任务是深耕粤港澳大湾区，“以住宅开发+持有物业+增值服务”的发展模式，开发更多新业务。

白鹅潭新隆沙项目，就是华夏幸福在粤港澳大湾区落地的首个大型商办综合体项目。

据广州日报报道：“该项目着力打造成为涵盖超甲级写字楼、时尚商业街、高端精品洒店于一体的超级城市综合体，规划引入具备金融、科技、商业等属性的世界级优势企业，建设地标式建群，丰富白鹅潭沿江城市天际线。

项目建成后，将成为广州中心城区滨水一线规模最大、功能组合最丰富的超级综合体，助力白鹅潭商务区高质量发展，提升区域整体竞争力。”

对比华夏幸福南方总部在建的首个城市综合体项目——386米的武汉长江中心，多少让人期待白鹅潭上即将屹立的300米高地标。

但世事难料，迈入2021年，华夏幸福的“幸福之路”再次出现变数。

2月1日，华夏幸福发布公告称，公司债务逾期52.55亿。

凑巧的是，就在第二天，广州规划和自然资源局发布公示，华夏幸福摘下的新隆沙地块（AF020112、AF020119）正式命名为广州幸福中心。

从公示的规划图来看，广州幸福中心规划建五栋住宅。

其中三栋42到45层高，另外两栋是52-55层的超高层住宅，配建幼儿园，一线望江。

（图源：广州规划和自然资源局）

项目的建设单位华御湾（广州）房地产开发有限公司，背后依旧属于幸福基业。

随后3月份，在荔湾举行的2021年重点项目集中动工仪式上，广州幸福中心项目宣布动工。

又是同一个月，市场传出吴向东离开华夏幸福的消息。

一面身处债务漩涡，一面关键人物离职，华夏幸福南方总部路在何方？这已经成为外界的关注焦点。

而此时低调出现的两项新隆沙项目相关公示，反倒有一种“世间纷争与我无关”感觉。

（图源：广州规划和自然资源局）

究竟会不会影响广州幸福中心的进展呢？

广州规划局最新一则公示的时间停留在4月19日。从4月到7月，项目是否在按计划推进仍然是个谜。

而在4月29日，华夏幸福发布2020年年度报告，情况不容乐观。

公司实现营业收入1012.09亿元，同比下降3.80%，实现销售额940.66亿元，同比下降34.30%

6月22日，华夏幸福再发布一条重磅公告：华夏幸福逾期不能偿还的外债已高达635.72亿元，有息负债超过2000亿元。

面对不断违约的现实，华夏幸福的股价也在持续下跌。

回顾2018年2月1日的历史最高收盘价31.19元，在三年多时间里，华夏幸福的股价跌幅将近80%。

负债，业绩下滑，华夏幸福走下神坛，肩负两座大山。

导致华夏幸福出现债务危机的原因有很多。

比如最开始提到的环京津限购导致量价齐跌，疫情“雪上加霜”，令华夏幸福回款难度加大。

第二个方面是产业园区招商并没有想象中那么容易，受宏观经济影响大。

以粤港澳大湾区为例，去年中山园区仅新引入一家企业。

何况，后续的相关服务业务也是一笔账。

深圳某房企的投资拓展人士在接受时代周报记者采访时表示，很多园区定位不明确，发展得很一般，为了招商什么产业都引进，后期运营也没有活力。

平安集团CEO此前回应华夏幸福“爆雷”事件时，还补充了一个原因：“管理粗放且扩充太快，导致陷入经营困境。”

2000亿不是一个小数字，曾救它一命的中国平安已经表示：“将不会再为华夏幸福的债务危机给予资金支持。”

华夏幸福能不能找到“救命稻草”，不仅关系到业主的幸福，更牵动着荔湾的神经。

一切要等到这个月，华夏幸福化债方案出炉，才有可能看到答案。

无论华夏幸福的前景是否明朗，我们都希望，荔湾可以渡过难关，迎来腾飞。