广州旧改全扫描：三年103条村拆迁改造！有村民回迁上万平

去年初见可能还是一片村庄，今年再见可能高楼已起。

21世纪的第三个十年开启，广州的城中村改造快马加鞭。车入广州旧改进展最快的黄埔区，几个月前沿途所见挂着“拆拆拆”字幅的村屋楼舍，如今要么是一片倒塌的废墟，要么就是已经推平得干干净净不留痕迹，唯有少数仍在屹立。

黄埔区水西村旧改宣传标语。南都记者钟键挺摄

据南都大数据研究院统计，今年上半年，广州市有27条城中村（含1旧城1旧厂改造）改造项目公开招标（决策）合作企业，其中25条村成功招标。

至此，广州于2018年5月21日实行城中村改造项目需公开招标合作企业以来，已有103条城中村招标了合作企业，开启从村变城之路。

黄埔区拆迁中的城中村。南都记者张志韬摄

上半年27条城中村招标，占地比白云山大

今年上半年，广州一共有27条城中村正式招标，当中包括黄埔区的鱼珠旧城改造及越秀区的南洋电器厂及周边更新改造项目。27条村的改范围总用地面积为2608.3万平方米，比白云山的占地（20.98平方公里）大24%，相当于4.2个珠江新城（6.19平方公里）。

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27条村的改造投资金额高达2192.3亿元。这大手笔的投资，接近去年白云区的GDP收入（2245.11亿元），超过海珠区去年GDP收入（2086.93亿元）。

上半年涉及正式招标合作企业的区域有黄埔、海珠、荔湾、增城、番禺、越秀共6个区。

当中以黄埔区最成功，共有9条村正式招标，均已成功招到合作企业。9条村中，红山街双沙社区是个巨无霸村，改造范围用地面积达634.8万平方米，比珠江新城略大。该村竞选合作企业的过程稍为波折，最终由合景泰富、鸿信投资及睿天投资联合竞得，届时总投资金额达109.5亿元。

上半年黄埔区招标的最小的改造项目是鱼珠旧城改造项目，改造范围用地仅为7.68万平方米，投资金额只需14.8亿元。这也是该区当前地段最优的旧改项目，紧邻天河第二CBD，位处黄埔临港经济区板块。

海珠区有6条城中村上半年成功招标，都是地段上佳的村庄。中大布匹市场周边的康乐村鹭江村；五凤泰宁村、沙溪村、五村，都是年分红以数十万元/户的最富村庄。官洲街赤沙村、江海街红卫村，也都是位处城市核心地段的城中村。

荔湾区上半年有5条村正式招标，当中海龙街龙溪村、中南街道海北村都是改造范围总用地超200万平方米的城中村。值得关注的是茶滘街葵蓬村的曲折“招亲路”，在遭遇万科“退亲”后，该村今年重新招标，结果竞争者众，具体花落谁家暂未揭晓。

增城区4条城中村招标，其中有两条位于新塘镇。番禺两条城中村招标，以地段最近广州的南浦西一村较受关注，由星河湾竞得。

广州旧改公开招标三年，103条村将变“城”

广州从1999年开始筹划城中村改造工作，2009年正式拉开序幕。但开展将近20年，方于2018年起迈开大步，更于近年迎来破冰时刻。

2018年，广州对城中村改造工作开启公开招标模式。同年5月，南沙区金洲、冲尾自然村更新改造项目成为全广州首个公开招标合作企业的城中村改造项目，外地房企升龙集团由此顺利杀入广州，迅速布局，成为当前在广州坐拥最多旧改项目的房企之一。

南都大数据研究院统计发现，自2018年5月以来截至2021年6月这三年，广州已有103条城中村（含一厂一旧城改造）正式公开招标合作企业。改造范围用地面积高达9450.23万平方米，相当于4.5座白云山，或15.3个珠江新城的占地那么大。

改造投资额更为惊人，高达6616亿元的投资额，是天河区2020年GDP总量（5312.78亿元）的1.3倍；相当于越秀区2020年GDP总量的两倍。

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令人意外的是，在这三年的旧改公开招标工作中，招标进展最神速的不是黄埔，而是增城。

最近三年，增城区一共有29条村公开招标合作房企，全市第一；其次番禺19条；黄埔与南沙均为15条；海珠8条。从改造投资金额看，增城、番禺两区这三年在城中村改造方面的投资额均超1400亿元；海珠区亦超1000亿元。

增城区：

公开招标最猛，29条村招亲

最近三年，增城区一共29条城中村改造项目公开招亲，改造范围用地面积达1913.6万平方米，投资总额为1446.35亿元。截至发稿前，28条村已经官宣合作企业；塘美村第一社虽未官宣，但此前已有意向合作企业顺欣地产。

从占地面积看，当中属永宁街长岗村的占地面积最大，超过200万平方米。

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29条城中村分布在8条街或镇上，当中以新塘镇招亲最猛，共有7条村招标；其次为石滩镇6条村；荔城街4条村；朱村街、中新镇、宁西街均是3条村；永宁街有2条村，仙村镇1条村。

番禺区：

已有19条村成功招亲

番禺区一共有19条村在近三年公开招标合作企业，其中不少分布于万博商务区周边。19条村的改造范围用地面积为1688.94万平方米，改造投资金额为1412.16亿元。当中有南村镇里仁洞村、洛浦街沙溪村的投资金额均超过200亿元。

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黄埔区：

有村民坐拥上万平方米回迁房

广州11区，以黄埔区的城中村改造进展最快。该区在2019年9月出台“城市更新10条新政”：“强化快批”“聚焦快拆”“保障快建”“严格监管”，相关行政手续简化。

当前黄埔区至少已有71条村列入改造计划，已经确认改造主体或意向企业的已有46条村，近三年已公开招标的有15条村。涉及改造范围2395.3万平方米，投资总额817.6亿元。

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其中九龙镇的汤村、红山街双沙社区的改造范围总用地都超过600万平方米。汤村的改造范围最大，达994.66万平方米，升龙在2019年4月成为该村改造的最大的合作企业。在今年3月，同属汤村范围、此前未纳入升龙改造的五福堂一、 二社亦官宣了合作房企。

一些城中村在改造中，由于村民坐拥多栋楼，在改造以后凭着拆迁补偿多套安置房而一跃成为千万富豪。相比之下，汤村的“房叔房婶”才是惊人。

南都记者于上周末走访汤村旧改获悉，该村坐拥最大回迁面积的一户村民，其回迁面积高达1万平方米。这意味着，假设该户村民家都选100平方米三房的户型，亦可在回迁后获得100套房！

汤村城中村改造项目建设现场。南都记者邱永芬摄

南沙：

南沙街、黄阁镇改造力度大

近三年，南沙区亦有15条村公开招标合作房企，主要集中在大岗镇、东涌镇、黄阁镇、南沙街，尤其以黄阁镇和南沙街的旧改居多。15条村合共改造范围为1401万平方米，改造投资额为499.7亿元。

其中，南涌村、鱼窝头村联合改造，拟打造成“珠宝文化旅游小镇”，涉及用地达832.7万平方米，投资金额为103亿元。

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海珠区：

8条村都在城市核心地段

海珠区的城中村改造在去年以后爆发，去年以来共有7条村招标。截止目标，该区的赤沙村、中大布匹市场一带的泰宁村、沙溪村、五村、康乐鹭江村、红卫村、石溪村，及新市头村都已官宣合作房企，现已陆续开拆建安置房。

8条村改造范围502.78万平方米，投资金额1040.13亿元。

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荔湾区：

葵蓬村改造多家房企争相求合作

荔湾区已有6条村正式公开招标，涉及改造范围总用地面积789.5万平方米，投资金额约565.3亿元。难能可贵的是，作为中心区，荔湾当前有两条用地面积超200万平方米的城中村已有官宣的合作企业进驻改造，分别是海龙街的龙溪村和中南街道的海北村。

而茶滘街葵蓬村，经历万科退出再重新招标后，引来房企争相求合作，到目前仍未官宣具体合作企业。

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花都区：

这四条村已开启改造

花都区一共已有4条城中村公开招标到合作企业。除了花城街三东村（含罗仙村八队）的改造范围接近200万平方米，其余三条村的改造范围都相对“迷你”。四条村的改造投资总额约为330亿元。

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从化区：

三条村开启改造

从化区的城中村改造公开招标主要集中在2019年1月。彼时江埔街禾仓村、联星社区西华居民小组，及城郊街东风村三条村先后开启招标。三条村改造范围231.4万平方米，投资金额122.76亿元。

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白云区：

两条村改造项目今年有望开卖商品房

尽管近年白云区城中村改造工作轰轰烈烈开展，但当前已通过公开招标到合作房企的只有两条村：新市街小坪村、黄石街陈田村。两村合共改造范围156.96万平方米，投资金额148.22亿元。两条村均有望于今年开卖融资区的商品房。

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天河区：

近三年只有一条村公开招亲

过去一段时间，天河区的城中村改造领跑全广州。已完成改造的城中村中，天河区独揽三条（猎德、林和、潭村），但伴随着房价越来越高，改造难度亦随之增大。今年，员村、石牌村等也曝出即将开启改造，不少村已开展基础数据调查。但到目前，该区只有珠吉街道的吉山村已通过公开招标确定了合作改造房企。

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越秀区：

暂无城中村招亲，旧厂改造先行

到目前为止，越秀区暂无城中村通过公开招标觅得合作房企。在今年敲定合作改造的旧改是旧厂改造——南洋电器厂及周边更新改造项目。国企越秀地产将投资28亿元对该片区的3.7万平方米进行改造。

在今年，越秀区的登峰村敲定前期合作主体企业，金贵村改造亦由政府主导，其他如寺右村、农林村云鹤南北街以及西坑村等也早有房企介入，但未进入正式公开招标阶段。

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近三年获村旧改最多的房企来自外地

从南都大数据研究院统计可见，广州近三年摘获最多城中村改造项目的房企是来自外地的上海升龙集团。短短三年，该司已在广州通过公开招标布局了9条城中村改造项目，也是近三年广州旧改市场上最大的赢家。

本土房企时代中国与富力亦频频布局旧改市场，近三年均是各自拿下7条村的旧改；方圆地产紧追前述两家房企。保利、星河、勤诚达、星河湾亦通过公开招标各自摘获5条村的旧改；丰乐集团、恒大、佳兆业、珠江投资、奥园等房企亦各自斩获4条村。

细数下来，最近三年，至少有40家企业（含合作竞标的小企业）涉猎广州城中村改造市场。

伴随近年广州城中村改造进展愈发快速，越来越多的城中村早早引入意向合作房企，在公开招标时顺理成章由意向转为正式合作，可以预见，未来的城中村改造，或将有望大大缩短改造时间。

黄埔区水西村旧改宣传标语。南都记者钟键挺摄

而在上百条城中村成功改造以后，村庄消失，逐渐并入城市，城市面貌提升，市容提升，伴随而来的也将是一个更加现代化的大都市。

南都记者邱永芬