乐有家半年报告：深圳二手房成交"东稳西凉" 刚需捡漏机会增多

2021年上半年的深圳楼市可谓“冰火两重天”。

由于去年房价过热，2021年伊始深圳便受到“2·8指导价”新政突击，春节后呈现截然不同的一二手楼市表现。一边一手楼市打新热，网红新盘频出，而另一边二手楼市成交量陷入史上最冷。

乐有家研究中心数据统计显示，2021年上半年深圳住宅成交5万余套，同比下降12%。其中一手住宅成交26140套，同比上涨56%，二手住宅成交28442套，同比下降35%。

受价格倒挂、二手调控政策等因素影响，2021年上半年深圳一手住宅成交热度较二手活跃，网签量仅次于2020年下半年。

上半年二手住宅市场遇冷，主要受到“2·8指导价”新政影响，金融端受限，首付提高，此外220新政缩紧离婚后购房政策，政府严查消费贷、经营贷等资金违规流入楼市、5月房贷利率上调，高频加码的楼市调控导致二手交易量大大下降。而一手住宅受限价政策影响，倒挂严重，大多比同区域二手楼盘低价，导致购房需求纷纷流向新房市场打新。

乐有家研究中心数据显示，在高频加码政策下，2021年上半年深圳二手住宅市场步入冬季，仅过户2.8万套，环比下降45%，同比下降35%，过户量为近3年新低，过户面积仅248万㎡，调控效果十分明显。

一方面，2021年上半年深圳一二手住宅成交比重出现较大转变。一二手住宅成交均大幅下滑，但一二手住宅成交比重从“三七分”变“五五分”，可见如今一手市场热度整体有所提升。在二手房严控、新房供应增加下，下半年预测深圳一手住宅依然会是市场交易的主流。

另一方面，相比2020年上半年疫情后报复式上涨的盛况，今年上半年二手住宅成交无比“落寞”。

看二手住宅过户量，2·8新政的出台，以及信贷政策收紧等叠加因素，二手住宅月度成交出现断崖式暴跌。而二手住宅网签量更能及时反映市场变化，1月网签量尚有8971套，3月随即跌破荣枯线仅4869套，6月份的网签量已降至3216套。

二手房指导价政策的出台，降低了金融杠杆控制了水龙头，拉高了首付款，冰冻了流动性，严控炒房有实效，附带影响了一些正常需求的满足。

各区域2021年上半年二手住宅过户量均呈下跌趋势。因龙华、坪山与光明还未单独分割出来统计二手成交，故龙岗与宝安依旧分占冠亚军位置。

其中龙岗上半年过户超8千套，罗湖二手住宅过户超5千套直追第二名的宝安。此外在全市普跌的情况下，同为东部地区的盐田区同比跌幅最小，仅为7%，而西部地区南山和宝安区同比跌幅均超40%。

可见，2·8新政对西部地区影响颇大，出现“东稳西凉”局面。

成交低迷，深圳有些业主也逐渐扛不住了。据乐有家门店数据监控显示，2·8指导价新政出台后，3月份还处于观望期，业主们心态依然较高，但从4月份开始，市场上的挂牌房源逐月增多，还纷纷开始下调报价，下调报价房源占比从41%上涨至55%，回到年初，这个占比还不到20%。

据乐有家门店挂牌数据显示，目前市场常会出现一些急卖的笋盘，价格实惠，甚至低于指导价出售，刚需捡漏机会增多。

租房市场受二手房受抑以及3、4月返工潮影响，需求旺盛，比去年疫情严重的同期成交上涨60%，对比成交量的火热，租金则相对平稳在73元/月/㎡。

下半年预判，深圳作为一线城市调控的风向标，下半年预测不会在杠杆上放松，二手房继续低位运营，房价还有下探空间。而下半年新房供应井喷，年终冲刺，刚需打新机会多，价格平稳，比如7月预计入市的就有20+个盘，其中像光明、宝安松岗等就主要是刚需盘，预计还是会受到追捧。