三道红线全踩，这家房企还在激进拿地

　　全国第二轮土拍已经拉开帷幕，目前厦门、长春、合肥这三个城市率先打响了头炮。

　　热点城市无疑是厦门，20多家房企参与厦门第二轮土拍，其中还包括保利地产、中海地产等头部房企。厦门土拍平均溢价率高达25.99%，各个房企的争夺也可谓是十分“惨烈”。

　　厦门第二轮土拍拿地金额排名

　　可以看到，拿地金额排名靠前的房企还是建发、保利这些首轮土拍中拿地金额排名靠前的房企。

　　它们能够大举拿地的前提之一就是：三道红线指标优秀，财务状况良好。

　　而那些三道红线踩线的房企，为了降负债，让三道红线变绿，很多都会缩减拿地甚至不拿地。

　　然而，有一些房企却在财务状况不理想，三道红线全踩的情况下还大举拿地，拿地金额超过去年的80%......

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　　三道红线全踩还激进拿地

　　据统计，在今年首轮土拍中，拿地金额有的已经超过去年全年的80%，更有甚者，拿地金额甚至已经超过了去年全年：

　　首轮土拍拿地金额占去年比重超80%的房企

　　有家房企即使在自身财务状况不理想的情况下，也激进拿地，典型的例子就是上述表格中来自南京的房企银城国际。

　　地产人言对上述激进拿地型房企，进行了三道红线的统计（卓越、中冶、复地未上市，无法统计三道红线，故排除在外），结果如下：

　　五矿地产全绿，宋都踩一条红线，然而银城国际三道红线全踩，其今年在集中供地的拿地金额已达到53.6亿，占去年全年拿地金额的86.79%。

　　官方信息显示，银城的发展策略是立足南京，深耕长三角，此轮土拍中，总共拿下的3块地：

　　5月底，银城以47.3亿摘得南京2幅地块；5月初的杭州土拍，银城6.33亿元竞得杭州临安1宗住宅用地。

　　拿3块地对于大中型房企来说算不了什么，但对于银城这样的小型房企来说，还是相对有点激进：

　　数据显示，从1993年到2018年，银城销售额一直温水煮青蛙，年销售额一直低于百亿，其近两年销售额也一直在100-200亿左右徘徊。

　　银城对于规模也是诉求的：

　　2018年5月，银城总裁马保华定下目标：2018年将冲刺200亿规模，5年站稳500亿元的目标。2018年其开始向外扩张，然而2018年最终销售额仅95.5亿。

　　此后，银城的销售额开始逐步上扬，2019年为198.21亿，2020年为232.08亿。

　　3年过去了，银城离最终500亿的目标，还有一大截。

　　在控制三道红线和拿地扩张的两难抉择中，银城还是选择了拿地。

　　长三角可以说是银城的主战场，长三角的南京等热点城市贡献了绝大多数的销售业绩，也决定了未来其规模和体量。

　　一时拿地是爽，但是三道红线全踩的问题也势必要解决。三道红线政策之下，房企有一条必须遵守的生存法则：保证优良的利润和现金流。

　　现金流方面上文表格已经提到，现金短债比仅为0.64，难以覆盖短期债务；

　　银城国际的盈利情况呈现下降态势：2020年毛利率10.8%，同比下降5.5个百分点，净利率3.6%，同比下降0.4个百分点。从2015年年以来下滑趋势更明显。

　　就在6月30日，国际评级机构穆迪将银城国际的评级展望从 " 稳定 " 调整至 " 负面 "。穆迪指出了这么一条：毛利率将在未来 12-18 个月内维持在12%-14%的低位，而这主要是由于其高昂的土地成本。

　　如何调负债、如何避免调控风险，如何加强自身盈利能力，银城国际后续还有诸多挑战。

　　和银城差不多规模的还有宋都集团，在杭州土拍中，宋都以45.84亿元拿下5宗地块，也体现了其扩张规模的诉求。

　　宋都去年其销售额207.15亿，但并未实现之前提出的300亿目标；

　　此外，去年宋都土储也出现“告急”的情况，仅剩4宗地块。其中1宗位于浙江舟山，另外3宗位于广西，而宋都销售阵地杭州地区已无土储。此次在杭州大增土储的目的也十分明显。

　　宋都2020土储情况

　　宋都的财务状况也并不理想。根据早前媒体报道，截至今年3月15日，宋都对外担保总额已达147.06亿，占其最近一期经审计净资产的316.33%，连续的担保已使得宋都的担保金额高出其净资产的3倍。

　　其实如何平衡三道红线和拿地之间的矛盾也是一门高难度的艺术，只不过摆在银城和宋都面前的考验，相对其他房企来说，更具挑战性。

　　02

　　扩大规模之外还要上市

　　对于有一定规模的房企来说，上半年激进拿地的更深一层的目的，或许还有上市。

　　卓越就是典型代表，这家来自深圳的写字楼大王、旧改大户，在上海、北京等热点城市大举拿地，总拿地金额已经达到269.21亿，已超去年全年。

　　6月底，在上海的土拍大战中，卓越和京东联合体99.1亿拿下普陀西站地块；在5月底的北京土拍中，其更是成为了黑马：其最终在京拿地4宗，包含联合拿地3宗，拿地金额超187亿元，拿地宗数与融创并列第一。

　　业界普遍认为，此次卓越激进拿地的背后，或和其想要快速扩大规模，冲击TOP20有关。

　　时间倒回到2018年，彼时卓越董事长李华曾在内部新年致辞中表示：“高土储，高周转，强融资，3年千亿目标已触手可及。”

　　卓越董事长李华

　　3年过去，卓越离千亿目标还差一口气：

　　2020年，卓越全口径销售额为994亿元，权益金额700亿元。

　　在一线热点城市拿地销售项目，无疑是快速提高销售额。进一步扩大规模的便捷途径之一。

　　此外，土储规模的增加以及销售额的上扬，能为赴港IPO赢得更多筹码。

　　卓越曾两次尝试上市，早在2007年，其首次在港申请IPO，却因当时的金融风暴中断。2009年，再度冲刺香港IPO，却因股价偏低，国际认购不理想，选择主动暂停IPO。

　　虽然上半年卓越已然成为土拍市场的超级黑马，然而市场上对于卓越的财务情况曾产生疑虑：今年来卓越集团多次通过信托渠道融资资金方包括山东信托上海爱建信托上海国际信托等，信托总规模可能高达近10亿元。

　　在山东信托的推介资料中提到：截至2019年12月末卓越集团总资产合计2245亿元负债1548.9亿元对于2020年年末的财务状况卓越并未予以公开，所以还不好判断目前卓越的负债健康情况。

　　至少从目前来看，卓越的底子比较厚实：其在深圳的每一个区域的核心位置都有办公和旧改地标，办公分销售和自持，整体的租金收益也是比周边办公楼高。

　　卓越不仅是深圳福田CBD、后海CBD、前海CBD、宝安CBD四大中心区最大的开发商，也在全国多城布局了自己的综合体项目。

　　公开资料显示，卓越目前土储规模近6200万方，70%位于粤港澳大湾区。据业内人士透露，卓越在深圳其实差不多有7000多亿的土储，但结转的周期会相对慢一点。

　　据坊间传闻，卓越账上常年趴着三四百亿的现金，连拿地的前融都不做，只做开发贷，是很稳健的一种拿地方式。

　　卓越真正的财务情况如何，等其上市之后披露的财务报表中，一切谜底都会揭开。

　　03

　　背靠大山无压力拿地

　　除了上述提到的卓越、银城、宋都外，还有部分房企背靠平台大山，有底气去拿地。

　　比如中冶和五矿地产这样的央企、国企，由于其资金实力较雄厚，加上有集团大平台的撑腰，其今年大举拿地也在情理之中，且后续出现资金断裂、负债高企的概率不高。

　　以五矿地产为例，它本身是国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，背靠中国五矿集团。此次在北京以54.5亿拿下高价地块，此外在长沙以13.49亿拿下一幅地块。

　　它拿地的动机同样是业绩增长的需求，2017-2018年其业绩增长放缓，五矿地产近两年也在积极寻找新的增长极，在集中供地中拿下中意的地块，对于它来说负担也不会特别大。

　　民营企业复地则背靠复星集团，其在首轮大战中拿下了两幅地块：

　　其在上海以51.71亿拿下徐汇黄浦江超级地块；在苏州以总价37.29亿竞得吴中太新22号地块。

　　上述这类房企也大多具有深厚的政商关系，也能帮助其在拿地以及后续运作的过程中获得其他房企没有的金融和运营助力。

　　结语：高难度游戏的终局

　　上述房企还算比较幸运的，能够在高难度游戏中分一杯羹，很多的房企还是沦为炮灰。

　　艳姐曾听说某TOP50房企，报名参与了杭州、广州等多轮土拍，结果全军覆没，一块地都没拿到。

　　在这轮土拍中，最终的大赢家还是央企、国企以及实力民企：

　　首轮集中供地拿地金额TOP10房企

　　从这张TOP10的榜单中，这些房企的共性在于都很会搞钱，融资成本较低，直接秒杀中小房企。

　　在集中供地高难度游戏模式下，保证金一地一交，动不动就要上百亿乃至千亿资金，很容易影响房企的现金流。低成本的巨额融资和强大的现金流，在集中土拍期间，弥足珍惜。

　　还有那些曾经大举拿地的房企，因为各种财务运作问题，身陷囹圄，比如泰禾、蓝光，正渐行渐远，它们已逐渐丧失了参与游戏的资格。

　　集中供地这场高难度游戏虽然才刚刚开始，但我们似乎已经看到了这场游戏的终局。往后的时代，是属于硬核房企的时代。