把房子从巴黎换到诺曼底：疫情下一个法国人的换房经历

“幸亏我下手早，不然可能就买不起了。”法国人埃斯皮奈（Anotine Espinet）对第一财经记者表示，疫情期间他把原来持有的一套巴黎公寓置换了诺曼底的一套房。

埃斯皮奈的换房经历是疫情期间不少欧洲人买房、换房路径的缩影。

疫情期间，欧盟多国开启了远程办公模式，一些民众“逃离城市”。埃斯皮奈对第一财经记者说，以法国为例，一般购房客主要青睐三大区域：巴黎市郊，距离巴黎高铁（TGV）车程一小时内的城市，及外省的大城市。这些购房客主要是两类：一类是有小孩的家庭，想要有足够大的办公空间和花园；另一类是年轻的刚需一族。

欧盟统计局的数据显示，今年一季度，欧盟房价同比增长6.1%，涨幅创2007年三季度以来的新高；欧元区房价同比增长5.8%，涨幅是欧元区自2006年四季度以来的新高。

其中，德国、法国、荷兰等国领涨。相较于大城市，市郊、中小城市的房价涨幅更大。德国央行德意志联邦银行的数据显示，2020年，德国最大的7个城市房价上涨了6%，而这七大城市以外地区的房价则上涨了11%。与此同时，法国房地产经纪人联合会（Fnaim）的数据显示，今年上半年，22%的买家搬到了小城镇，13%搬到了农村地区，只有7%的买家搬到了大城市。

PVCP璞蔚房地产公司首席执行官威廉（Guillaume Hubert de Fraisse）在接受第一财经记者采访时表示，疫情催生了欧盟民众不同的房产投资需求，这为市场带来了不同的增长点。“欧元区的低利率环境、欧盟居民储蓄增加，推升了民众的购房需求。”同时，他说，“未来郊区及宜居小城市的房产市场增长空间将更大，正追赶巴黎这种大城市市区的房产市场。”

多因素推升房价

“欧央行施行的低利率政策和政府大规模财政刺激计划，使上述购房客的目标更容易实现了，刺激了房产市场的需求。”威廉对第一财经记者表示，“房屋供应还存在缺口。Fnaim的数据显示，今年前6个月，法国房屋供应同比下降26%。这些因素使得房价不断上涨。”

威廉说，从借贷成本来讲，目前欧元区房贷利率接近历史低点，更多民众可以承担购房贷款成本。因此，想购房的民众越来越多。

“在法国，平均抵押贷款利率已降至1%以下。” 埃斯皮奈说道，“不只是房价在上涨，租金也在上涨。如果你有一定的首付资金，可能现在买房还贷要比租房更便宜。”

更为极端的例子则在丹麦。丹麦的商业银行已推出负利率抵押贷款，这意味着借款人只需向银行支付管理费。相应地，丹麦房价涨幅在欧盟处于第一梯队。欧盟统计局的数据显示，丹麦房价今年一季度同比上涨15.3%，位列欧盟第二。

威廉表示，置业需求增多的原因还可能为了资产保值。他说：“各国政府大规模发放失业救济金、家庭纾困金等高额补贴。疫情期间消费开支减少，欧盟民众储蓄率不断攀升。在利率较低的情况下，民众需要为资产寻找保值渠道。”

欧盟统计局的数据显示，今年一季度，欧元区家庭储蓄率达21.5％，创1999年以来的第二高。市场调研机构Ifop近日公布的一项数据显示，对于储蓄增加的家庭而言，有25%的被调查者首先提到的是对房产的投资。

德意志联邦银行的数据显示，在2020年1月～2021年1月期间，德国家庭储蓄增加了1820亿欧元。法国央行法兰西银行的数据显示，2020年，法国家庭储蓄增加了1100亿欧元。法国储蓄金研究机构Cercle de l'épargne的数据显示，2020年，法国约有300亿欧元的资金流入了房地产市场。

“股市波动性大，债券价格已比较高，投资房产是确定性比较强的投资选择。” 埃斯皮奈说。

泡沫已至？

然而，瑞银集团的一份报告警示，慕尼黑、法兰克福、巴黎和阿姆斯特丹等城市存在房产市场泡沫风险，斯德哥尔摩和伦敦似乎估值过高。

房价上涨也引起了德国、芬兰、瑞典等欧洲多国央行的担忧。德意志联邦银行表示，如果以房价和租金比值计算，德国各大城市的房产价值被高估了30%。

国际清算银行（BIS）表示，疫情期间，房价飞涨并没有反映经济基本面的恢复情况。如果借贷成本提升，地产行业的脆弱性就会增加。

牛津经济研究院经济学家斯莱特（Adam Slater）直言：“宽松的货币环境是欧元区房产价格走高的重要推手。如果货币政策一旦调整，欧盟房产市场将大幅回调。”

对此，欧央行回应称，欧元区房产市场存在局部泡沫，但该市场没有被系统性高估。欧央行行长拉加德表示：“在欧元区，没有出现因信贷宽松推动的房地产泡沫迹象。”不过，她补充称，一些城市的住宅地产市场具有脆弱性。

威廉则认为，虽然目前房贷利率较低，但低利率并不是决定房价的唯一因素。即使货币政策有所调整，房产市场不一定会像预期的那样快速降温，甚至不排除房价的上升会比预期更快一些。“现在大多购房客都在置换房产，当房屋出售可以获得更多的资金时，房价就会继续上涨。下一批买家将选择提高开价，他们可以借更多的资金来弥合价差。”他说。

对于房产市场可能出现的泡沫，威廉认为，由于法国等国有着成熟的交易制度规范，泡沫出现的可能性不大。“法国楼市交易有着成熟、规范、透明度高的公证人制度，负责监督房产交易的安全性、合法性。这不仅仅保证了楼市交易双方的利益，也保证了房产市场的稳定。”他称。