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这届家长成学区房最后接盘侠?

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新的游戏规则正在被重构,政策的风险评估永远比计算回报率更重要,滴滴如此,学区房亦如此。

今年4月,在中央政治局会议上,中央罕见点名、炮轰学区房,防止以学区房名义炒作房价。

被“学区房永远涨”教育多年的中国家长当时还相信,“片区内均衡就安全”、“肯定会就近入学”——毕竟,每个真金白银接盘的买家都不希望自己是最后一棒。

如今“学区房”的大雷真的来了,这场击鼓传花的游戏规则面临重大调整。

从7月2日开始,不少北京西城幼升小的家长,陆续接到了调剂电话。尤其是在7月31日之后,高价购买了德胜、月坛这两个热门片区的家长,直接被告知没有学位可供选择,只能选择其他片区的普通小学。

目前,德胜学区内的小区均价都在15万以上,而一街之隔,位于朝阳区的小区均价在10万左右,即德胜的学区溢价甚至超过50%。

当你买了1500万的房子,让你去旁边1000万房子学校上学,家长们被发了一张“均富卡”。

学区房最大的风险是政策风险,如今这个风险发生在中国学区房的“塔尖”。

1. 顶级学区房之变

学区之变早有预警。去年4月30日,西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》,明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时,将不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

为了赶在“731”之前上车,西城在去年7月份之前出现了一阵成交井喷,据《大伟看楼市》数据显示,2020年6月,西城区创造了单月二手房成交1896套的历史记录,但之后成交量基本就下行到了一半。

如果说赶在“731”之前上车的家长算是进了“保险箱”,那“731”之后还在买入西城学区的家长无疑是在“赌博”。

有人说“买学区房的家长不在乎房价下跌”,但事实是,大部分学区房买家也是“持币玩家”,在学区属性消失后,几百万,甚至上千万的房子瞬间缩水,这些家长也会“崩溃”。

学区价值下降,曾经的学区胜地势必面临成交速冻,德胜学区的中介表示,已经有购房者因为西城新政要求退房了。

“西城的今天,就是东城的昨天”,一位东城学区房家长感慨。两年前,作为北京另一大教育均衡区域,东城区已经开始实行“多校划片”,成为“第一个吃螃蟹”的区域。

2019年东城区要求,2018年6月30日后买房的家庭参加电脑派位入学,被称为“630”新政。同时,东城区还规定,原则上六年内只提供一个单校划片入学学位。

弱化学区房市场流通价值,减缓学区房流通速度,如果说西城区是因为“学位不够”而被迫“多校调剂,甚至跨区调剂”,那东城区就是“完全随机派位”,北京家长直呼“东城已无学区房”。

2. 西城之后就是海淀?

在北京家长心中,东城、西城、海淀是教育的三大高地,如今东西城传统学区房游戏规则均被打破,海淀下一步怎么走吸引众多家长关注。

其实,今年海淀区对于入学政策也已经做了“预警”,海淀区规定自2022年1月1日后,户籍从外省市或本市其他区迁入海淀区的适龄儿童申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,在区内协调解决。

相比西城今年幼升小的震荡,海淀今年基本平稳,没有出现跨片区派位入学的情况。这也让部分家长看到了希望,“从西城政策来看,还是要赶在海淀202211政策落地前把房子搞定”,一位目前房子位于郊区的家长表达了焦虑。

相比西城学区均好的“平原分布”,海淀更像是“丘陵地带”,“清北录取人数最多、高考高分段学生数量碾压其他城区”,海淀在“尖子生”上的表现也让其成为教育高地。

作为万柳学区著名上车盘,蜂鸟家园对口海淀热门小学中关村三小,一套50平左右的一居室就已经卖到1000多万。而位于北京北五环外的上地学区,因为可以直升101中学和上地实验中学,一直被视作海淀风险最小,综合实力最强的学区房,以学区内小区上地东里为例,均价在14万以上。

不过就在西城入学结果出来之后,有中介表示,海淀的顶级学区,如万柳、上地附近的学区房价格也出现了松动,而海淀其他一些入学名额充足的学区价格反而出现了上涨,中介的解释是“顶级风险加大了,想要上车的家长就会把目光转向次优学区”。

其实在2019年,海淀也曾出现过派位进入不对口的学校情况。2019年7月,原本对口北京育英学校,九年一贯,直升本校初中的万寿路小区,一些学生被派位到该校分校,引发家长不满。

一位熟悉海淀入学规则的人士介绍,相比西城,海淀学位相对充足。但其实海淀学区的价值并不体现在能上对口的某个学校,而是通过“点招”将优秀的孩子招到海淀好的初中。因此一些崇尚“快乐教育”的西城家长评价海淀“没有学区房,都靠鸡娃”。

从目前各区发布的政策来看,“动新增,稳存量”成为学区政策一条隐藏的暗线,即尽量保住过往购房者的入学优先顺位,但后进入游戏的人则被派发随机模式。这也让后续进入学区房牌局的家长面临的风险越来越高。

3. 被刑拘的中介

作为“学区房”链条上不容忽视的一方,中介一直被认为发挥了“隐秘”力量。甚至有家长说,“有些中介经常伪装成大V,炒热区域,就是利用我们的焦虑”。

“他们不在乎价格,只在乎成交”。

其实早在几年前,北京就已禁止在卖房时宣传“学区房”概念,但“房产”自带的“学区”属性,让以“成交为王”的中介天然就对“学区房”概念有偏好。

在此次西城新的入学政策落地后,随后西城区房管局也发布了一则通报,北京我爱我家2名员工,针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集,涉嫌寻衅滋事,已被刑事拘留。

4 日上午,西城区房管局组织辖区内链家、我爱我家、21 世纪不动产、麦田、中原等主要房地产经纪机构召开工作会,再次强调了严禁炒作学区房的工作要求。

有西城学区房买家说,“月坛、德胜中介都休假了”,有人回答,“可能是避风头去了”。

“买房降价,卖房被刑拘”,政策的风险评估永远比计算回报率更重要,滴滴如此,学区房亦如此。

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