解局 万科介入机场物业与航空物管江湖争霸

　　观点地产网 凡是显露出蓝海的空间，似乎从不缺乏万科的身影。这次，万物云锚向了城市公建物业。

　　近日，万物云空间科技服务股份有限公司以782.05万元入股深圳市机场物业服务有限公司61%股份，另由深圳机场航空城发展有限公司以500万元持股39%。

　　过去，万科物业是“好服务”的代名词。如今，注入“科技”元素的万物云，似乎正在开拓更多住宅之外的市场空间。

　　实际上，航空物管进入视野，一方面由于公建物业的市场空间，另一方面则因以航空物业为方向的新大正等物管企业的走红。

　　相对住宅物业而言，包括商业物业、办公物业、园区物业和公建物业在内的非住宅物业成长潜力巨大。预计到2025年，非住宅销售面积累计达到37亿平方米，市场规模2628亿元。

　　而就国内的航空物管而言，尽管市场规模已近250亿元，但目前仅有少数物管公司有所涉及，市场份额较小且分散程度高，因此尚处蓝海阶段。

　　万科云的入局，或许预示着包括航空领域的非住宅物业的市场覆盖过程正在加快。

　　万科云入局深圳机场

　　深圳市机场物业服务有限公司于1999年正式成立，为深圳市机场（集团）有限公司的全资二级公司。另外，该公司的分支机构还包含机场信息大楼、领航城及怡安居等附近所有大楼停车场。

　　目前，深圳机场物业董事长为何曙华、总经理为张萍。经营范围包括房产、基础设施的维护及绿化、物业管理、房屋租赁、餐饮、酒店经营管理等。

　　据介绍，深圳机场作为4F级民用运输机场，是中国十二大干线机场之一、中国四大航空货运中心及快件集散中心之一。

　　2020年财报显示，深圳机场实现营业收入为29.97亿元，完成航班起降32万架次，旅客吞吐量达到3791.6万人次，位列同年全国排名第三位。

　　实际上，早在今年1月，深圳机场集团就宣布，与万科集团签署《战略合作框架协议》及《物业公司增资扩股协议》，将围绕空港物业服务、货运物流领域、金融和资本运作等领域开展合作，在市国资委的支持指导下，共同打造空港枢纽物业服务和国企混改标杆企业。

　　根据协议内容，万科集团旗下从事物业服务的万物云空间科技服务股份有限公司(原万科物业)将通过增资的方式，入股机场物业公司。

　　观点地产新媒体查询工商信息得知，2021年6月15日，万物云完成新增深圳机场物业61.00%入股，后者的注册资金也由500万元增至1282.05万元。

　　此次股权变动的完成，标志着二者的混改机制取得了实质性的进展。

　　从万物云自身来看，虽一直在尝试住宅业务之外市占率和资源整合，但还未有实际进展。

　　在2020年10月，朱保全宣布万科物业正式更名“万物云”，标榜将成为一家技术驱动型公司，同时宣布分别设置空间、科技和成长三大模块，试图通过技术助力服务扩张和生态联结。

　　而据年报披露，公司2020年营收182.04亿元，在管面积5.66亿平方米。其中，住宅物业服务收入仍占比最大55.22%、100.52亿元，其次商业物业及设施服务、智慧城市服务、社区生活服务、万物成长收入分别占比29.19%、5.44%、5.41%、4.74%。

　　早有市场传闻，万科或筹资20亿美元筹备物业与科技子公司IPO事宜，最快在今年年底上市。另在6月30日股东大会上，郁亮向参会股东表示，万科物业一定会上市，不过最终方案还未确定。

　　事实上，向数字化转型的物管企业不在少数，中海物业早在2019年就与华为等科技企业进行数字平台合作，打造智慧园区以探索建筑管理运行的技术模式。

　　航空物管江湖

　　由于航空物业规模大，许多机场倾向于将各个不同的业务分包给不同的公司，深圳机场亦不例外。

　　万物云开拓深圳航空物管同时，重庆走出的新大正也已中标入驻于此。

　　6月18日，新大正宣布中标深圳宝安国际机场航站楼项目。而此时，仅距离其承接温州龙湾国际机场物业不到两个月。

　　对此，新大正相关负责人表示，将通过有效联结公司北上广深等全国各地范围内的航空物业项目，为深圳机场持续打造城市窗口，注入新的文化价值与服务优势。

　　据悉，以2017年1月承接重庆江北国际机场项目为开端，新大正至今已承接服务福州长乐、杭州萧山、北京大兴、广州白云、上海虹桥、南京禄口、青岛胶东、长沙黄花等国内19座大型国际机场项目。

　　开源证券报告称，考虑到航空物业均由招投标方式获取，新大正成功的“异地复制”也间接说明了市场对其航空物业领域的管理经验的认可。

　　值得注意的是，新大正也是目前唯一一个将航空物业列为单独业态的物管企业。

　　截至2020年，新大正实现营业收入13.18亿元，在管项目达369个，签约面积约8000万平方米。

　　其中，航空物业占据公司主营业务收入的12.50%。开源证券预测，未来三年，此项业务的营收增长复合增速为9.3%

　　但就算对于已覆盖全国多座大型机场的新大正来说，其市占率也仅为整个航空物管市场份额的5%。

　　在今年1月的全国民航工作会议上，民航局表示，2021年末，颁证运输机场将达247个。而按《民航机场生产统计公报》公布数据，假设平均每家每年1亿元的基础物管费开支，则航空物管市场规模共约250亿元。

　　资料显示，尽管受到疫情影响，2020年我国机场仍完成旅客吞吐量8.57亿人次。其中前三位分别为，广州白云国际机场4376.8万、成都双流国际机场4074.1万、深圳宝安国际机场3791.6万人次。

　　戴德梁行在《大航空·新机遇》专题报告中认为，国内机场吞吐量的大幅提升带来了旅客结构的多元化细分，商旅客群的衍生需求促使机场核心区从单一的交通疏散功能向办公、酒店、商业、文化等综合功能演变，从而使得空港经济区进一步打造产、城、人协同发展的新兴航空城。

　　这也就意味着，航空物管在保证机场高速运转的同时，需要利用不同空间来服务不同客群的不同需求。

　　另一方面，航空项目通常是大型的综合体，服务范围服务项目广泛、性质各不相同，通常包括停机坪、停车场、候机楼、机务楼、公交车站、空勤公寓等，加之机场面积大、人员流量大，因此对物业服务企业的规模、经验和管理效能都有较高的要求。

　　由于航空物管业态复杂，许多机场多倾向于承包给不同公司，因此业内航空物管公司的市场份额通常所占较小。除新大正之外，涉及航空物业领域多为国企背景公司。

　　2019年12月，保利物业成功中标广州白云国际机场二号航站区项目，这是其继贵阳龙洞堡国际机场项目以来的第二个国际机场项目。

　　2020年5月，招商物业宣布，获得首个机场物业服务项目，即为北京大兴国际机场东航项目。该项目提供设施设备运行维修、环境管理、秩序维护、前台接待等全委服务。而根据其2020年财务数据可以粗略看出来公共部分的盈利水平，在其公共业态所占20%的面积中，营收占比仅贡献了9%。

　　不难发现，航空物管因属于公共服务物业，盈利水平有限，而且物管公司通常只负责整个机场的其中某个片区，实际多为分散。

　　航空物业的高要求注定其将拥有较高的行业壁垒，先发企业将通过不断积累的经验，逐步建立口碑效应和人脉网络，进一步抢占优质项目资源。

　　也许就像朱保全所说，物业行业的故事不管由谁来讲，只要城市文明还在，只要多业权的容积率还在，物业的机会就永远存在。

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