活久见！经营贷买房暴雷！竟催生“退定金”产业链！

　　今年以来，官方严厉打击经营贷买房，狠狠地把炒家摁在地上。

　　其中，有不少炒家因为贷款问题，动辄数万的买房定金被套牢。

　　但谁能料到，市场上随即就冒出了“帮退买房定金”的灰色产业链， 还喊着“15天内让开发商退款、前期0费用、不退不要钱”的口号......

　　图源：广州楼市发布社群

　　01.楼市发布

　　▌调控组合拳横扫市场，催生“退定”产业链

　　为了打击炒房行为，广州今年从资金层面下重手，比如严查首付来源、打击经营贷买房等。

　　据南方+报道，此前 广州地区银行机构已 重点排查同时申请经营贷和个人按揭贷款的客户，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款1.47亿、涉及305户。

　　对此，银行采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施，令不少已签认购书的买家进退两难。

　　要么凑够全款，要么办理退房......然而，能短期内拿出百万房款的人只是少数，大部分买家终究不得不选择退出，还面临买房定金退不了的局面。

　　示意图，来源：图蜗网

　　不仅如此，随着调控升级，在打击投机情绪的同时，也不小心“误伤”了一批刚需。

　　近段时间，人民网领导留言板上便出现了不少要求开发商退还定金的申诉。

　　在老黄埔某盘，一买家由于首付来源、银行流水均有问题，本已打算退筹，但销售仍诱导买家认购 （此时认筹金转为定金） ，但最终无法签约，开发商拒绝退还定金。

　　黄埔买家申诉，来源：人民网领导留言板

　　另有南沙买家表示，黄阁某在今年3月启动认购，他随即签下认购书。但在突如其来的“421”新政影响下，他的房票，啪，没了......

　　目前，开发商要求该买家退房并扣除定金，甚至要收取违约金。

　　南沙买家申诉，来源：人民网领导留言板

　　还有灵山岛买家由于银行拖了半年仍未放贷，迟迟未能付清房款。当前，开发商已寄出了合同解除通知函，定金不退，且要求支付违约金。

　　南沙某楼盘解除合同通知函，来源：买家供图

　　不止炒房客，连部分刚需买家也无奈与房子失之交臂，上万的买房定金也拿不回来。

　　于是，个别有心之人便看中这一机会，通过联络开发商内部人员，一来一往，中间便有了操作空间。

　　值此背景下，市场便催生这条灰色产业链，表面上帮买家争取退还定金，实则多方牟利。

　　02.楼市发布

　　▌15天内可退款？深扒“定金退款”产业链

　　楼市君主动联系上对接人，想看看这家宣称“前期0收费，1-15天就能退款”的公司到底有什么成功案例。

　　没想到，这位“客服”相当谨慎，没有透露半点案名，但也提及一个关键信息：

　　“不管国企央企，基本上所有的开发商他们都有成功退定过。”

　　就在前两天，他们公司刚做成功了一笔某粤派房企的定金退款。

　　楼市君与“客服”对话

　　那么，他们又是如何操作的呢？楼市君给你具体讲一讲：

　　◆负责联系的“客服”为接单员，在了解客户信息后，会要求提供认购书、定金收据等资料的照片，上传至他们“公司”。

　　◆资料初步“审核”后，接单员会先与客户签订《劳务委托协议》，再由公司指派业务员来与其具体沟通，了解客户买房的“来龙去脉”。

　　◆随后，业务员将代表客户与开发商以“合情合理合法”的形式沟通协商（经楼市君进一步打听，实际上多为花钱与开发商上下打点关系）。

　　◆专业退定公司的一番“操作”后，开发商同意退款并与购房者签订相关退款协议。

　　◆客户收到开发商的退款，要在24小时内支付相应委托劳务费用，若不成功，则不收取费用。

　　楼市君与“客服”对话

　　乍一听，似乎合情合理，但经过楼市君的一番深入了解，发现其中并不简单。

　　1、前期0收费，退款后要收取退款金额的50%。

　　前期不收费，不成功也不收费，听起来是不是很棒？

　　但若真的退款后，客户需要向其支付退款金额的50%作为委托劳务费用。

　　“客服”提供的秘密协议

　　也就是说5万定金，即使开发商完全退还，客户实际上只能收回2.5万，其余2.5万要转给该公司。

　　楼市君与“客服”对话

　　你想砍价？可以，但也砍不了多少。

　　毕竟，人家整个产业链下来，不管是公司抽成、接单员、业务员，甚至是开发商内部“打点费”，都等着瓜分这笔退款金呢。

　　楼市君与“客服”对话

　　2、需60个工作日甚至更久，中途违约需照付委托金。

　　你以为真的如他们“小广告”所说，1-15天退款成功？太天真！

　　在签《劳务委托协议》时，一般会签订60个工作日，甚至他们会根据不同开发商退定的以往经验，与客户签订更久的委托期限。

　　而且具体实际的退款时间，也需要看开发商最终与客户签订的退款协议。

　　“客服”提供的秘密协议

　　而在此期间内，客户若想继续购房不委托退定了，或者想要委托他人帮其退定，则会违约，同样需要支付相应的委托费用。

　　“客服”提供的秘密协议

　　3、并非一定可退款，也并非一定可退全款。

　　在楼市君向“客服”询问是否一定可行时，其大方承认不一定可以成功退款。

　　且退款的金额也不一定100%退还，可能会有所打折。

　　“客服”提供的秘密协议

　　真是不看不知道，一看吓一跳，看似都在“为你好”，实际每一条都有“坑”在等着你！

　　03.楼市发布

　　▌灰色产业风险难料，买家须擦亮眼睛

　　姑且不论这一产业链是否合规，但其本身存在的风险已难以预料。

　　其一，牵头这类灰色产业链的多为注册不久的小公司，在获取买家资料后，是否还会有其他用途，这一点难以查证。

　　其二，这类灰色产业通常都是全程保密、线上交易，买家较为被动，至于后续会否提出其他费用要求，值得多加考量。

　　示意图，来源：图蜗网

　　当然，想要避免风险，最重要的还在于签订合同的环节。

　　建议买家在签订协议或合同中要擦亮眼睛，认清具体条款，不要轻信销售的片面之词，并保留相关书面、录音等重要证据，避免日后出现问题。

　　毕竟，在严格意义上，当认筹金转为定金时，法律的天秤便会偏向开发商。据民法典规定，当买家违反合同约定时，无权向卖方申请返还定金。

　　来源：《中华人民共和国民法典》

　　当然，若因外界不可控因素导致买家未能履行合同条款，建议还需咨询律师，根据具体问题提供解决方案。

　　那么，你有经历过同样的事情吗？评论区见~

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