房地产资金收紧调查：个别银行二手房房贷暂停，消息称房企商票或被纳入监管

本文来源：时代周报 作者：忻奇琪

“现在宁波很多国有银行额度都要等，甚至已经没有额度了，我们这里现在还有一些额度，但也不多了。”7月2日，在宁波市中心某家股份制商业银行工作的张静（化名）告诉时代周报记者。

不只是宁波，自5月份至今，杭州、合肥、南京、郑州等多个长三角热点城市都相继出现了二手房房贷额度紧张、房贷利率上调的情况，部分国有商业银行甚至直接暂停了二手房房贷。

其中，郑州是此次“停贷”表现最直接的城市。7月2日，时代周报记者以购房者身份分别致电郑州多家国有商业银行询问二手房房贷业务情况，但都得到银行方面的明确回复，称暂时不受理二手房房贷业务办理。

而在上海、杭州等城市，国有商业银行仍然可以办理贷款审批，但贷款周期被延长。7月2日，上海某国有商业银行个贷经理向时代周报记者表示，购房者还是要做好放款周期延长的准备：“可以递交资料，但银行不能保证什么时候放款，可能起码要3—4个月。”

贷款集中度管理制度“半年考”

不仅放款周期拉长，近一个月以来，全国市场都陆续出现了房贷利率提升的情况。

6月30日，据贝壳研究院监测数据，全国72个重点城市平均放款周期延长至50天，72个重点城市主流首套房贷利率为5.52%，二套利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；重点城市首套和二套房利率水平距离2019年11月份的高点已经不远。

7月2日，据钱江晚报相关报道，杭州有银行二套房贷利率时隔三年重新回归到6%，而此前首套和二套房贷利率分别为5.6%和5.7%。与此同时，这一最新利率，不光针对二手房，也针对新房，目前已有数家银行跟进。

7月4日，一位不愿具名的房企营销人员向时代周报记者表示，之所以市场上二手房房贷会出现停贷或者延缓的情况，主要还是因为额度有限的前提下，出于成本效益比，银行会先保障一手房的需求。

事实上，今年1月1日开始，各大银行开始实施房地产贷款集中制度，按照央行和银保监会的要求，银行业金融机构房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，不得高于人民银行、银保监会设定的相应上限，超过的银行限期进行压降。

对于中资大型银行，房地产贷款占比上限不得超过40%，而个人住房贷款占比上限不得超过32.5%；中资中型银行，以上的数据则分别为不得超过27.5%以及20%；小型银行为22.5%、17.5%；县域农信合作社为17.5%、12.5%；村镇银行为12.5%和7.5%。

“一方面今年的额度确实紧张，在房地产贷款集中制度下，很多银行对房地产贷款采取了精准额度控制，不仅仅只是影响到个贷。另一方面，上半年环沪的一些热门城市的房地产市场情况较去年更加活跃，银行上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行选择了阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。”张静进一步指出。

据贝壳研究院此前预计，过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模也将继续保持量增价稳的增长势头。

商票纳入监管？

“以前很多资金可以通过各种渠道流到房地产市场，可以通过个人买家，也可以通过开发商，但因为今年以来各类限制政策的出台，让银行的放款变得更加谨慎了。”张静表示。

在张静看来，6月份个贷的收紧只是银行等金融机构针对房地产行业放款变得谨慎的一个切面。近日，有消息传出，央行等监管部门或将正式把“三道红线”试点房企的商票数据纳入监管，这或将缩减银行针对地产企业端的放款，并给房企资金面和流动性带来更大的挑战。

过去，商票作为一种延缓企业账期压力的工具，能够帮助一些企业用于支付供应商款项，解决企业资金紧张的问题。对于一些发债利率较高的房地产开发商企业来说，通过商票融资，是降低成本、解决授信难的重要融资工具。

7月2日，IPG中国首席经济学家柏文喜向时代周报记者表示：“三道红线监管新规和涉房贷款集中度分级管理措施，大大压缩了房企的债权融资空间，房企因此利用企业自身信用大量开具商业承兑汇票，来向产业链上下游进行变相的债权融资，将企业资金链及运营风险向相关企业转移。”

“目前已经出现了不少房企商票违约问题，部分企业的商票存量已经超过2000亿元，应及时将这部分纳入监管范围。”柏文喜表示。

“把房企商票纳入监控，一方面，房企利用自身信用进行债权融资、商票融资等活动，会受到监管和一定限制，同时也给房企的流动性带来一定压力。反过来，也可以促使房企尽快地将财务指标回归到稳健运行的区间以内。” 柏文喜指出。

对不少房企来说，商票数据纳入监管或面临考验，但对一些资金情况相对健康稳定的房企来说，压力相对来说可控。7月2日，一位TOP 10房企品牌相关人士向时代周报记者表示，目前还未出现过商票延期兑付的情况，且未来大概率也不会出现。