关于《襄阳市市区商品房预售资金监管办法政策》的解读

为加强商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金用于相关的工程建设，促进我市房地产市场平稳健康发展，维护预售商品房双方当事人的合法权益，2021年6月2日市人民政府办公室印发了《襄阳市市区商品房预售资金监管办法》（襄政办发〔2021〕7号，以下简称《办法》），现将有关内容解读如下：

一、起草背景

2011年，为规范市区商品房预售资金的监督管理，我市出台了《襄阳市市区商品房预售资金监管办法》（襄阳市人民政府令 第15号，以下简称原《办法》），该文件自2011年6月1日起施行，有效期5年。原《办法》实施以来，对我市商品房预售资金专款专用，维护预售商品房双方当事人的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。但随着我市房地产市场的快速发展，原《办法》监管范围不全面、监管职责不明确、监管重点不突出、保底监管资金额度偏少、监管信息不通畅等问题日益突出，继续沿用容易形成市场风险，不利于保护购房者合法权益。为做好商品房预售资金监管工作，需要对原《办法》进行修订和完善。

二、主要内容

《办法》共六部分、二十三条。第一部分（第一条至第五条）为总则，包括制定依据、使用范围、概念定义和职能分工。第二部分（第六条至第七条）为商品房预售资金监管账户的开设规定。第三部分（第八条）为商品房预售资金收存规定。第四部分（第九条至第十七条）为商品房预售资金的使用管理规定，包括资金使用、资金解除、资金管理。第五部分（第十八条至第二十一条）为法律责任，包括违规行为的惩处情况。第六部分（第二十二条至第二十三条）为附则。

本次修订的主要内容为：

（一）进一步明确监管范围。原预售资金监管中仅房屋首付款进入监管账户并得到有效监管，按揭贷款普遍未得到监管。新修订的《办法》明确规定按揭贷款属于商品房预售资金，金融监管部门要监督指导按揭银行在按揭贷款发放后直接将按揭贷款划转至商品房买卖合同约定的监管账户；未将按揭贷款直接划转至监管账户的，金融监管部门应当责令按揭银行按照《协议书》的约定进行整改，依法依规予以处理。《办法》对监管范围的进一步明确可确保按揭贷款进入监管账户并得到有效监管，充分保障资金的专款专用和购房人的合法权益。

（二）进一步明确监管职责。新修订的《办法》进一步明确和完善了涉及商品房预售资金监管的各部门工作职责。具体为：市住建局负责市区商品房预售资金的监管工作；金融监管部门负责对合作银行和按揭银行的商品房预售资金管理行为进行监督；合作银行（即监管银行）负责处理商品房预售资金的收存、使用和分级监管；按揭银行负责将商品房按揭贷款（包含公积金贷款）存入商品房买卖合同约定的监管账户。完善后的职责分工增强了预售资金监管政策的完整性，可督促各部门各司其责，大大提高市场监管力度。

（三）进一步突出监管重点。新修订的《办法》规定商品房预售资金实行分级监管制度，分为重点监管资金和非重点监管资金。非重点监管资金为项目总预售款10%以外的部分；使用非重点监管资金，由开发企业向合作银行提出用款申请，合作银行经审核后直接向开发企业拨付资金。重点监管资金为项目总预售款的10%部分；使用重点监管资金，由开发企业向市住建局提出用款申请，市住建局经审核后出具同意意见，合作银行凭同意意见向开发企业拨付资金。在确保非重点监管资金使用安全的情况下，该监管模式放开了非重点监管资金的使用，有利于提高开发企业资金使用效率，符合当前优化营商环境、“放管服”改革相关要求。

（四）进一步加大资金监管力度。一是新修订的《办法》规定监管账户保底监管资金由原工程造价的4%部分提高至项目总预售款的2%部分。二是新修订的《办法》规定合作银行每月将监管账户内商品房预售资金的使用明细告知市住建局。作为监管部门可及时掌握监管账户的资金状况，避免或及时发现开发企业和合作银行违规划扣资金的行为。三是新修订的《办法》规定各商业银行需与市住建局签订商品房预售资金监管合作协议，签订合作协议的商业银行方可进入合作银行名录。此规定可有效督促并约束合作银行较好地履行《办法》和协议的相关要求。

（五）进一步增强违规惩处的力度。新修订的《办法》规定了房地产开发企业违规后的惩处情况，合作银行、按揭银行违规后的惩处情况。两条惩处条款能对开发企业、合作银行、按揭银行形成震慑力，督促开发企业、合作银行、按揭银行认真履行《办法》和协议规定，保障预售资金安全，确保预售资金专款专用。

来源：襄阳市人民政府网

运营：襄阳房协编辑部