中国楼市，存量时代正式来临！影响深远

　　一、2021年，楼市全面进入存量时代。

　　主要表现在两个方面：

　　1、供应端：主要城市新房供应量越来越少，二手房成交占比持续提高。以北京为例，二手房成交占比高，达72%，深圳、厦门二手房成交占比也分别高达69.7%和66.7%。

　　新房市场成交量继续走低，2018-2020年成交量分别为7.8万亿、7.9万亿和8.8万亿公顷。

　　过去几年，核心城市的二手房市场已经取代新房成为楼市的主导力量。

　　根据贝壳研究院的数据：

过去5年，中国二手房交易交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。

过去20年，北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。

上海的二手房成交总额6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍。

　　未来几年，大量的新房转化成为二手房，二手房市场规模将越来越大。

　　2、需求端：全国人口增速趋于放缓，未来几年增速继续降低，甚至可能出现下降。

　　第七次全国人口普查数据显示：

　　中国大陆共141178万人（2020年），10年增加7206万人，年平均增长率下降0.04%（较2010年）。

　　15—59岁人口为894376020人，占63.35%，人口的比重较2010年下降6.79%。

　　也就是说，潜在的购房人口（15—59岁）数量是下降的。从整体上看，中国人口对房产的需求量在降低，但是存在结构性矛盾，比如像北上广深杭等核心城市住房需求量在增加，房产的供应量在降低，原因在于人口的增长量大于楼市的供应量。

　　二、楼市全面进入存量时代的影响及对应的政策

　　1、楼市调控之变。2016年开始全面普及的楼市调控举措主要表现为限购、限贷、限售、限价（四限），后来也被视为长效机制。2021年以前，二手房是不限价的，只对新房限价。但随着今年2月8日深圳出台的二手房指导价政策，二手房开始进入限价时代。

　　不久前，成都也出台了二手房成交参考价机制，首批涉及201个小区。

　　二手房指导价政策不仅会影响到交易（价格过高无法成交），也会影响到房贷（房贷金额可能会减少），对二手房市场影响巨大，相信其他城市也可能效仿。

　　二手房指导价政策根本原因在于中国楼市正全面进入存量时代。一方面，“房住不炒”之下，房产已经成为生活必需品，就好像上学、就医一样。既然是生活必需品，合理的限价是有必要的，就好比几十年前的粮票。但是二手房是楼市重要组成部分，甚至是主导力量，如果限价只限于新房，就未免留下漏洞。

　　根据贝壳研究院统计测算，2020年，全国二手房交易金额达7.3万亿元，比去年增长8.1%，创2015年以来最大值。北京依旧是全国存量化程度最深的城市，二手房成交占比达72%，深圳、厦门分别以69.7%和66.7%的水平居于其后。

　　另一方面，二手房市场容易受操纵，在大城市供需不匹配的情况下，卖家很强势，比如赎楼、交易税费本来卖家，最后反而变成买家直接承担。而且二手房交易业主容易抱团，同一个小区都有微信群，相互推升房价的动机强，渠道也多，联合起来的难度小，造成挂牌价持续上升，让购房者苦不堪言，是时候规范二手房交易了。

　　2、税收之变。根据财政部的数据，今年1-5月，累计土地和房地产相关税收中，契税3255亿元，同比增长39.7%；土地增值税3371亿元，同比增长35.4%；房产税1395亿元，同比增长14%；城镇土地使用税895亿元，同比增长2.5%。

　　此外，国有土地使用权出让收入26123亿元，同比增长23.9%。

　　可以看到，国有土地使用权出让收入主要是土地出让金，即地方政府卖地的收入。土地和房地产相关税收主要是二手房交易时的税费。一般而言，土地出让金收入远高于二手房交易时的税费，几乎占了地方收入的一半。

　　但是由于城市边界的限制以及生态红线保护要求，大城市可供开发的土地越来越少，结果是出让的土块增长空间有限，到了未来某一个时间点后，土地出让收入肯定会下降，如何解决地方政府长期饭票问题？

　　房地产相关的税费将从增量征税向存量征税，这是楼市全面进入存量时代后的必然。

　　所谓房地产税，就是对房屋和土地同时征收的一种税，它不是在交易的时候征税，而是按期征税，比如一年，主要指向存量房。也就是说将来地方收入会从土地出让金慢慢向房地产税过渡。

　　房地产税该征吗？当然，房地产税其实有增值税的效果，比如你有两套房，原来总价是100万，突然间政府在你家旁边建了地铁，你的房子价格涨到了500万，那么这升值的400万是你自己劳动创造的吗？当然不是，而是用全体缴税人的钱建地铁后而得到的升值，主要功劳是全体缴税人，所以对于多套房征税是合理的。

　　5月11日，四部委召开房地产税改革试点工作座谈会，市场普遍预测房地产税最早可能在今年在部分城市试点。

　　3、中国楼市进入存量时代后，很多变化接踵而来。

　　关于二手房交易，有不少专家学者提出很多建议，比如：

　　1、在二手房交易中推行国际通行的“单边代理制”。

　　2、上线官方主导的二手房交易平台，买卖双方可以自助交易；

　　3、不允许业主向担保公司借钱赎楼，只能用自有资金赎楼。

　　这些建议短期能否推出不清楚，但长期来看，随着中国楼市正式进入存量时代，未来落地的概率很大。

　　上面这3点建议如真成行，无论是哪一点，对二手房市场都影响巨大。比如第一点、第二点，将使买方议价的空间大大提高，大量的房产中介不得不退出市场。第三点房子交易成本上升，二手房成交量将再次压缩，价格也将会下降。

　　除此之外，未来的变化还有很多，比如土地出让方式、旧改等。

　　总之，2021年，楼市的存量时代正式来临！它的来临会带来很多变化。未来对于普通人来说：1、买房时条件相差不大的情况下，能买新房尽量考虑新房。2、二手房交易风险比新房高，多花点时间去看房，多了解市场情况，多多考虑交易时的每个细节，把每个漏洞堵死。3、购房时杠杆不宜过大，良好的现金流是面对未来突发风险的最好保障。