北京楼市：首付200万，既要学区也要升值，只能看这几个板块

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　　以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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　　提问：新人首问，房姐你好，本人首房首贷，目前手头200现金，未婚，30岁，工作居住证购房资格，永安里上班，计划一两年内结婚。我的需求是居住的同时最好带有一定升值空间，若对应学校不错就更好了。目前面临选择想咨询下您专业意见。选择1劲松双井附近看二手房，首城，华腾园，后现代城，易构空间等都看过了，考虑资金和居住体验，有个都城心屿的小区能否考虑？独一栋6个单元，08年建成，是不是独一栋不太好？且对应学校一般，优点是通勤方便，以后有17号线；选择2通州融御，72平两居，牺牲通勤时间，据说配套相对不错的小学，关键点城六区外能加职住积分方便以后落户。目前在两个选择间十分纠结，迫切希望得到您解答。谢谢。

　　回答：你好，都城心屿这类单体楼，涨幅落后于周边的有小区环境的次新盘，成交量太小，涨幅依赖区域普涨。 不是一般人随便就玩得转的，买、租、卖都有相当多的讲究，更适合专业人士来涉入、操盘。 新手不建议买入。 考虑居住体现，还是建议优先首城。 融御价格偏高，短期内自住不太方便，需要长持。 综合考虑，优先双井吧。 少花点时间在路上，留下来更多的时间提高自己，在这个满地买房即暴富的浮躁年代，不要忘了我们的安身立命之本，一个好的工作能力，才是这个虎狼环伺的成年人世界里最核心的竞争力，抬头看天固然重要，可是踏实走路更重要。

　　提问：房姐好！新人首问，去年刚结婚，今年娃出生。刚把位于常营的家庭唯一一套2室经适房卖掉。刚需3室，首付400万左右，年底争取500万。东坝奥林匹克花园三期的3室比较喜欢，120-140平。受限于五环外只能贷250万，家庭年薪50，首套首贷，夫妻月供1.5w无压力。1. 请问房姐，总价750万左右，是考虑东坝奥园中长线持有，还是往城里看看，单位在西坝河和酒仙桥，首选朝阳东部或北部，有什么推荐？2. 如年底凑不到500万，备选朝新嘉园2区3室，不带电梯。两种选择都是过渡，5~10年，现在还没计划好小孩上学，要考虑学区吗? 3.另外户口如果未按规定时间迁出，超期后迁出，还能要回押金吗？谢谢！

　　回答：1. 东坝现在整体处于溢价，如果6的价格不如看望京7左右的标的，或者6+的朝青 2. 短期没学位需求就不要提前考虑，投资没有学区房的标的才是最好的学区房投资 3. 需要看你们的违约条款 ，可以提前协商征求同意，别人不退你也要不回

　　提问：房姐老师，您怎么看，现在新开的奥海明月网签火爆的现象？

　　回答：今年不要买任何的限竞房 1.限竞房绝大多数不便宜 2.限竞房各种问题为后期流动性和价值埋下隐患 3.最重要的，限竞房锁时间，无法在即将上涨的行情中进行贷款裂变。 在几百个歪瓜裂枣的限竞房项目中，奥海明月奥森one两个本身的品质和价格算上等。 这是另一码事情，在只知道买新房的人群中，这是没有选择的最好选择。 矮子里拔高个，还是矮子。

　　提问：房姐，现在光谷东还能不能买，会不会站岗？ 你们提供武汉买房服务吗？

　　回答：武汉最缺的是什么？ 平原 湖北是千湖之省，武汉市内大大小小各种湖泊一百多个。 无论是武昌还是洪山，汉口还是汉阳，武汉三镇市区内最缺少的，始终是大块的平整土地。 所以才会有从首义到中南，从卓刀泉到关山光谷； 光谷仍然不够，干脆跨过三环一路到豹澥，可以重新安置互联网IT高科等高薪产业，对产业和居住，进行统一的规划开发。 光谷东可能是武汉第一个实现产住结合一体的新城，加上以2015后产品为主的形成的品质优势，未来板块有一个较高的成长性。 每年出栏的100万大学生，武汉吸引的外来人口，武汉高薪人口，这些新武汉人组成了一个巨大规模的中高端购买力增量市场。 所以，2020年的光谷东，肉眼可见的跳价了。 没下手遗憾，现在下手略微肉疼。 ———————— 如果再跳起来看一看。 武汉的未来，是可以接近南京的存在； 南京的房价，接近杭州； 武汉的房价，是南京的60%。 武汉地关山至光谷东，类似于杭州蒋村至未来科技城的格局。 而未来科技城，目前普遍在6万的价格‘ 光谷东是2万2。 武汉楼市已经逐渐进入由增量市场转化为一个消化存量的市场，除了青山和江岸，靠近市区的平整土地已经被开发完毕。 那些未来更有发展潜力的板块，能够长久持有的次新房，会被更多的新增购买力消化掉，具备更高的流动性。 武汉的光谷东，是简化版的杭州未来科技城。

　　提问：房姐，北京有哪些小区过万户吗？密度太大是不是不能买？

　　回答：融泽嘉园，天通苑西2和东1好像也接近万户 密度或大是缺点，按照缺点衡量对应的价值即可 小区的体量太大，出房多，对于价格的修正会很强，淘笋和评估不占优势。

　　提问：青龙湖万科云庐的房子如何？现在可以买吗？

　　回答：1. 万科云庐带学区概念，落盘附近缺点是没地铁，只能开车，优点是环境不错，我觉得关键是交通，没车那地方根本出不来。 2. 对于青龙湖区域，算是一个炒过气的地块，2012年前后红酒节炒过一次，但是没有成型。主要因为两区交接，虽然临湖但是略显鸡肋。未来规划来讲，规划很多，但是要么鸡肋，要么难以落地。 3. 配套其实也不是很理想，周边的购买力，难以形成大型商圈。 4. 万科的户型和物业是后期的保障，但是要注意万科的装修。

　　提问：你好！现在有一套自住学区房，另有一套大河庄苑的开间，手里几百万现金，最近我们考虑卖掉大河庄苑的开间，加上现金总共有大约900万，想投资一套奥森附近的三居，目前价格比较合适的是京师园或者澳林春天三期的三局。有几个问题想请教。 问题一，奥森附近的这几个小区投资价值怎么样？卖掉大河庄苑买奥森这个思路可以吗？因为现在自住中关村的学区房，想投资一套偏居住环境的 问题二，感觉大河的房子最近在涨，奥森好像变化不大，要不要年后再换？ 问题三，如果奥森投资价值不大，有推荐的小区吗？二套首付小1000万吧 非常感谢！

　　回答：1. 大河庄苑 因为是八一小学是直升校，外加属于周边稀缺的带小区环境的次新，还是受市场的认可的。奥森板块现在价格还是合适的，没有溢价属性。京师园或者澳林春天可以入 2. 尽量3月之前敲定，过完年一般都会有小阳春 3. 海淀看下 西北旺 ，朝阳看看 望京、双井 这几个区域都可以淘淘

　　提问：房姐您好，目前情况是有一套通州久居雅园的小两居，明年5月满两年。手头弹药有500左右，非京籍，工作居住证资格。今年有了娃。考虑换一套大一些的房子自住，希望能够小区品质好一些，学区6年后能达到不错水准，兼顾投资，能跑赢大盘。 1.看了您最近的帖子，通州京贸国际城西区、百合湾或者百子湾双井一带是否符合我的预期？ 2.另外去看了京贸西和百合湾，运河湾，如果这个区域可以的话买哪个小区更合适啊？百合湾户型好，但是临街有点吵，运河湾地理位置更好，但是不是人车分离且有点老，京贸西的话密度大，上下电梯要等。所以如果选这个区域有点纠结，您比较推荐哪个？ 3.未来学区的话，感觉这两年朝阳起来一些，这个纬度的话选择通州还是朝阳更合适啊？感觉通州应该6年后也能发展起来一些吧？ 4.这个弹药和目前持有房产的情况，是否明年换是个合适选择，还是再等两年积累弹药选择更好的啊？ 5.另外如果不置换，再入一套作为投资的话是否合适？ 感谢房姐。

　　回答：你好，感谢付费！ 现在通州哪有什么学区房概念？ 老牌的通州学校，根本没有什么学区概念，可能也就通州本地人觉得哪个好一点而已。 以后通州真正好的学区那必然运河东，北京小学、人大附、二中这几个通州分校，都在运河东核心区。要是换房的话，尽量往核心区走。 但是考虑到你已经有一套通州房产了，通州的教育水平还是比不上朝阳，下一套尽量买在朝阳。 子弹500，可以关注嘉铭桐城，上京新航线，澳林春天等

　　提问：紧急:这两天看了房山原香漫谷的一个底商，原香漫谷四期旁边，一共两层，想买的是一层，70平，每平3万，不能做餐饮，住宅应该在2万2到2万4吧。说是出租的话，每平6元，但实际打听其他的已经租出去的每平5元。这种底商能买吗？有哪些注意事项，有哪些坑？盼回，多谢

　　回答：不建议碰，商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。

　　提问：房姐老师节日快乐请教： 坐标：帝都。全款买房。用女儿指标（首套）我的名字可否也上房证？（二套），然后办理抵押经营贷（女儿主贷，名下有公司，我做共同借款人）。 这样操作的原因是，老公不同意买房，这样就不用经他同意和签字。未来的想法是；房子能去掉女儿名字，腾出她首房首贷指标。 请教房姐老师，不知道这样操作是否可行？如果可以，房产证上还需要注明比例吗？未来以何种方式去掉女儿名字好？

　　回答：北京家庭名下（父母＋未成年子女）可以有两套房资格。 如果女儿已经成年，户口迁出，母亲需要有购房资格才能上房本。 办理抵押经营贷，不用你上房本，直系亲属本身可以贷款。 注意刚毕业的学生不一定好贷款。

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