3天拍4地，直线1公里地价差超8000元/㎡，上虞楼市凉凉了？

周二到周四，上虞3天拍出4宗地块，让人有些应接不暇。

6月22日（周二），上虞“首宗双限地”城北69-3号地块成功拍出，保利以总价179400万元，楼面价11967元/㎡竞得，溢价率为4.1%。

6月23日-24日，上虞出让的3宗块地，均以底价成交。

其中，6月23日出让的孝德文化小镇[2019]19号地块，被上虞文旅集团以底价竞得，成交楼面价6401元/㎡；6月24日出让的城南N10号地块、城南N15-1号地块，均被上虞城建集团竞得，成交楼面价分别为8120元/㎡、7506元/㎡。

从拍卖的结果来看，这4宗地块的溢价率都不高，除了城北69-3号地块以4.1%的溢价率成交外，其它3宗地块的溢价率均为0。

本周上虞四宗出让土地信息汇总

以底价成交的城南N10号块地，直线距离年初天阳竞得的城南N8-3号地块，仅约1公里，而成交楼面价的差距却超过了8000元/㎡。

短短半年时间，同区域内的土地楼面价，呈腰斩式下降。

就在几个月前，上虞还是绍兴首个房地产市场热到要通过“摇号”买新房的地区，怎么一转眼，土地的成交楼面价就“狂泻”了呢？

出让地块区位图

外行看热闹，内行看门道。

直线距离不到1公里，地价下降超8000元/㎡，究竟是不是因为市场凉风渐起？

首先，我们来对比一下这2宗地块的基础条件。

天阳城南N8-3号地块，容积率1.01-1.05，根据设计要求，建筑高度不超过20米且不低于10米，这意味着，该地块将推出类似排屋、叠墅的低密产品。

上虞城建集团城南N10号块地，容积率1.6-1.8，建筑设计要求高度不超过60米，且不低于30米，也就是该地块适合打造10-20层的小高层、高层产品。

容积率的巨大差异，可以说是拉开这2宗地块成交楼面价差的一大因素。

另外，上虞城建集团竞得的城南N10号块地块和城南N15-1号地块在出让要求中，还特别注明了3点：

（1）地块内建成住宅用房毛坯交付，并实行整盘备案。

（2）地块销售对象为城市改造更新项目的特定对象，具体名单由区建设局和属地镇街确认。

（3）地块内住宅户建筑面积为80（含）-100（含）㎡占30%、100-120（含）㎡占50%、120-140（含）㎡占20%，占比上下浮动不超过2%。

从这几点来看，这两个地块的住宅产品其实并不是正常我们所看到的商品房，而更像是类似安置房之类的保障性住房或经济适用房。

因此，零溢价率成交和市场降温之间，其实并没有必然的关系。

不过，绍兴的房地产市场近期确实有变冷的迹象。

据一些售楼处反馈，最近的自然到访客户量下降明显。

分析原因，一方面是过去不到一个月的时间，绍兴无论是首套房还是二套房，房贷利率都有明显的上涨。

购房者考虑到还贷金额的上涨，还贷压力增加，自然也就进入到购房观望期。

另一方面，6月3日“绍4条”房产新政发布，其中“限购限售”的政策，一方面限制了绍兴本地市民购买第4套及以上商品新房，也限制了非绍兴本市户籍居民，购买第2套商品新房，房地产市场失去了最有购买力的客群。

至于非绍兴本地户籍的“投资客”，也会考虑到新房住宅持有时间的延长，而谨慎入市。

新政文件部分截图

再加上，很多上市的房企即将在7月公布半年度财报，账面资金的结余情况，将影响下半年股东和股民的投资热情，所以，需要在账面上保留更多的资金，这也导致了每到6月，开发商拿地积极性的下降。

综上可见，当前的绍兴房地产市场正处在一个“冷静期”，对于上半年火热的绍兴而言，这或许并不是一件坏事。