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比提前还款还重磅,意外透露恒大真实家底!

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  文/韬略哥

  6月24日,“恒大系”股票突迎一波暴涨。

  截至24日收市,中国恒大(03333.HK)报10.09港元/股,涨幅4.21%、恒大汽车(00708.HK)报30.35港元/股,大涨9.17%、恒大物业(06666.HK)报9.1港元/股,涨超3%。

  有分析称,此次恒大系股票暴涨是恒大午间发布的公告所致。

  

  公告称,公司已安排自有资金提前偿还6月28日到期的14.5亿美元债本息,以及所有境外美元债到期的应付利息约2.98亿美元,合计约17.49亿美元。

  这意味着:恒大到2022年3月前,再无到期的境内外公开市场债券。

  这个公告对恒大而言无疑是个大利好,但其实还有一个消息被大家忽略了。

   一纸回应透露恒大家底

  事情是这样的:6月23日,有投资者向民生银行询问恒大相关业务情况,民生银行回复道:

  

  短短四百字的回应,无意间暴露了恒大的真实家底,细捋下来,大概包括这几层意思:

  l 恒大的信用状况就目前和长期情况来说,恒大集团及其关联企业在民生银行的所有授信业务还本付息情况都是正常的,没有出现逾期情况,授信风险仍处在可控范围内,说明民生银行肯定恒大信用。

  l 民生银行对恒大集团授信业务主要以抵质押和保证方式为主,主要包括变现能力较高的土地、房产、在建工程等,目前恒大抵质押物符合民生银行办理抵质押业务的相关规定,抵质押物足值有效,授信风险整体可控。

  那民生银行这一纸回应,到底透露了恒大哪些真实家底?下面就让我们捋一捋。

   真实家底一:强回款

  “降杠杆”要求下房地产市场,房企拼的就是一个回款能力。而回款分可以为两个部分看,第一个是销售回款,第二个是融资回款。

  在销售方面,2020年恒大合约销售金额7232亿元,销售回款6532亿元,2021年截至5月底,恒大累计实现销售额2851.6亿元,销售回款2507.4亿元,平均每月回款500亿元,位居行业第一。

  今年恒大更是加大了销售力度,第三届“5·31购房节”中,2个项目当天销售额超过10亿元。

  关注恒大的人应该清楚,恒大开发项目针对的目标就是刚需人群,这在一定程度上也决定了项目容易出售,提高了恒大销售回款能力。

  在融资方面,“新恒大”的多元产业生态圈也为恒大提供了新的资产增长渠道。

  

  例如,去年8月恒大物业引入战略投资235亿港元,之后的12月上市募资140.8亿港元;去年9月和今年1月,恒大汽车两次配股合计300亿港元等,恒大通过分拆业务融资的方式,加强了手中的现金流,从另一个角度来看,也是“回款”能力的体现。

   真实家底二:厚土储

  在土储方面,2020年恒大年报数据显示:截至2020年12月31日,恒大土地储备项目共计789个,几乎覆盖全部一线以及经济发达且有潜力的城市。

  规划建筑面积2.31亿平方米,土地储备原值达到4901亿元,其中一二线城市占比67%平均楼面价为2638元,而现在全国一二线城市房价早已破万,实际土储价值肉眼可见的高。

  另外,恒大集团还拥有旧改项目100个,大湾区78个(深圳55个)、太原8个、石家庄2个、郑州2个、其他城市10个。

  周知,深圳可谓是寸土寸金,目前几乎没有可供开发的空地,项目主要依靠旧改,而恒大在深圳就拥有高达55个旧改项目,价值潜力巨大。

  综合来看,目前恒大拥有丰富的土地储备以及旧改项目,并且实际土储价值普遍不低,外加不俗的回款能力,家底不但“厚”,而且能“挣”。

   真实家底三:狠“降债”

  恒大家底的质量还体现在:下狠心,上狠招“降负债”。

  自2020年3月底提出新战略以来,到今年3月,恒大有息负债降至6740亿元,下降2000亿元,2021年计划有息负债再下降1500亿元,从7165亿元降至5600亿元。

  自定下“降负债”的目标后,恒大还严控拿地规模,可售住宅土储面积始终控制在2亿平方米。许家印坚定决心要带领恒大从规模扩张转向内部提质增效。

  有数据显示,2020年下半年,恒大土储面积从2.4亿平方米下降到2.31亿平方米,下降近1000万平方米,未来两年计划年均再下降1500万平方米。

   真实家底四:守信用

  月初时,许家印刚喊出:“6月底前恒大的有息负债有望从去年最高的8743亿元降到6000亿元以下,同时至少实现一条红线转绿”,月底前,恒大集团就安排了136亿港元自有资金提前还债。

  事实上,自去年3月实施新战略以来,恒大以自有资金已累计归还7笔境外债券本息合计约106亿美元,集团成立25年来从未出现借款利息晚付、本金逾期归还的情况。

  按照恒大的计划,今年6月底,净负债率要降至100%以下,今年底现金短债比达到1以上,到2022年末实现“全绿”。

  成功转绿,才是对恒大家底真正的诠释,让我们拭目以待。

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