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龙湖天街官宣入驻相城!背后看苏州商业现状几何?

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  昨天(6月23日)龙湖正式官宣——苏州第五座天街,入驻相城。于是相城再增加一个积集聚人气的商业体,而龙湖也顺利在苏州布局第五座天街。


  01

  华侨城5月31日拿下的这宗地块,处于相城区中心板块——元和板块,周边配套成熟,轨道交通尤其便利,地块靠近地铁2号线及7号线(在建)、8号线(在建),未来三轨交汇。

  附近就是相城区政府,区域之前就已经集齐了天虹、王府井、环球港一批商业,而且体量都不小,大型商业聚集下,又为什么要再入龙湖天街?

  对于了解苏州商业状况的应该都知道,区域内这些商业着实都不温不火。

  相城天虹,业态品类齐全,物价水平适合老百姓消费,所以商场人气在一众相城商业体中尚算可以,但是相城天虹实难与石路的天虹人气相媲美。


  而王府井的前身就是美京假日广场,2019年9月28日,美京假日广场开业,可是这个商场只是经营了一年多就在2020 年年底发布了闭店通知,随后被王府井接手。


  据悉,相城王府井购物中心将于今年9月开业,项目定位城市商业地标与青年潮流社交中心,将打造相城具有影响力的核心商业体。



  之前美京假日广场因为商场定位不准确,没有自身特色,对周边居民吸引力不够强,所以很快就落幕,王府井接手美京假日广场后,能不能真正获得相城人民的认可,还需要时间验证。

  大家对北京王府井大街一定耳熟能详,王府井是中国代表型商业地标,王府井购物中心入驻相城,或将改变相城传统的商业格局,从此相城有了高端的、丰富的、奢侈的、潮流的商场。

  苏州王府井购物中心是华东首家门店,定位城市商业新地标,不仅满足居民的日常休闲购物需求,也对区域价值的提升起到一定的推动作用

  环球港位于相城大道1609号,毗邻希尔顿欢朋酒店,是月星集团在苏州打造的首个商业综合体,建筑面积达15万方。集星级酒店、公寓、写字楼、潮流商业于一体。


  许是定位问题,环球港的外观虽然大气很有欧洲风格,但是商场里的业态分布较为混乱,人气也一直一般,远远不如马路对面的大润发超市。

  5月份,环球港牵手盒马X会员店进行合作签约仪式


  ▲月星集团盒马X会员店领导上台签约

  华侨城首入苏州市区,就一口气拿下三宗地块,自然是要倾心打造,且其拿下的这宗31号地块,有商业要求;加之区域内一众商业体温吞不火的情况下,华侨城联合龙湖共同打造,并联合在苏州颇具商业运营经验的龙湖,可谓是决心满满了。

  作为苏州商综首位的龙湖天街,入驻相城元和板块,是否能在强有力的运营下带动相城该区域的商业现状,着实令人期待的,这也是给元和板块商业的一剂强心针!

  02

  关于龙湖天街,喜欢逛gai的苏州市民一定十分熟悉。

  位于狮山路的狮山天街,是苏州人民的第一座天街。

  2017年9月18日,龙湖狮山天街正式开业。当天客流突破22w人次,全场销售额约1678万。

  年营业额从2018年的12亿到2019年的16.8亿,再到2020年的18亿,少见的实现连年强劲增长。


  龙湖星湖天街,是苏州第二座开业的天街,2020年10月30日,星湖天街盛大开幕!开业3天,总客流量超55万人,总销售额逾3500万元!


  图片来自官网

  此外,苏州还有2座天街正在兑现的路上。

  除了星湖天街周边无地铁,龙湖其他三座天街均位于地铁出口。石湖东路地铁站4号口出来,映入眼帘的就是东吴天街

  东吴天街有B1-L7共8层商业空间,打造了成长小镇、风味人间、光园秘境三大特色主题场景空间。

  规划入驻品牌数近300家,其中30%为首进吴中的标杆品牌,博纳国际影城、盒马鲜生、Meland、爱婴室、星际传奇、海底捞等知名品牌已签约。

  商场周边以老小区为主,旁边仅有自带的住宅地块龙湖泱望和西侧数百米处的阳光城檀悦新房尾盘在售,居住密度很高

  吴中区绝对核心位置,地铁上盖,东吴天街将成为区域内继万达广场之后又一地标级商场,预计将在2021年下半年建成。


  效果图

  龙湖的第四座天街就是位于姑苏区劳动路的胥江天街

  虽然胥江天街早在2018年就已经动工,但是因为轨交建设等原因工程进度比较慢,目前还未有明确的竣工时间。

  按照龙湖官方发布,最快也要在2022年才能竣工了。

  按项目最初设计理念,龙湖旨在通过势能价值的传播与拥抱场景赋能情感的参与,将劳动路项目打造为一个充满潮玩记忆的空间。


  效果图

  这座天街区位优越,劳动路地铁站在侧,周边住宅小区众多,仁恒公园世纪、海胥澜庭等新房逐渐交付,后期客群完全不愁,更有希望成为古城区新的商业地标。

  现在,除了吴江区外,苏州园区、姑苏区、新区、吴中区、相城区都有了一座天街。狮山天街、星湖天街已经开业,东吴天街预计今年下半年开业,接下来就期待古城的胥江天街和相城天街了。

  看龙湖天街在苏州市区的布局,下一座天街会在哪里?有人说右下角太空,估计下一座天街在甪直?也有人说,吴江区还没有天街,运东十分需要一座天街带动人气,你觉得呢?

  龙湖天街人气不减,一则是选址考究,从龙湖布局苏州的五座天街来看,都位于各自板块核心,人流最为密集,消费力毋庸置疑。

  二则也是最主要的,得益于其强有力的运营能力。龙湖的每一座天街都有自己的IP,例如狮山天街从携手皮克斯、冰雪奇缘等高知名度IP打造各类展览,再到超级一号、街味等城市级IP,星湖天街也曾举办蜡笔小新30周年全国首展、全球儿童模特联赛等。

  03

  商圈是城市经济发展的重要动力。随着城市化进程的加快,商圈的集聚效应越来越明显。

  目前,苏州的商圈主要有姑苏区的观前石路商圈、园区的金鸡湖商圈、新区的狮山商圈、相城区元和商圈等大大小小多个。

  

姑苏区以石路商圈和观前商圈为核心,虽稍显没落,但人气不减; 园区环金鸡湖商圈核心,苏州中心是目前苏州商业的地标性建筑; 新区,则以龙湖天街、全屋、美罗、金鹰组成的狮山商圈为主,北新区的永旺宜家开市客迪卡侬正如新星一般缓缓升起; 相城,高铁新城全国最大的吾悦广场已经开业,而大悦春风里也是蓄势待发今年就要开业; 吴中以太湖新城湾东的永旺、iD PARK歌林公园俨然自成一派,湾西的地下空间、悠方、七子水街等加起来有超过100万方的商业体,不过目前都还没有开业; 吴江则以苏州湾华润万象汇、爱琴海购物公园、吾悦广场三足鼎立。

  按理说商圈不少,但是,寒山闻钟上,关于缺少商业规划、商业配套不足等问题还是很多。




  而关于苏州目前的商业市场,赢商网曾发布数据称苏州目前处于高供应、低需求状态,赢商网21城数据统计中,苏州拥有规模超过3万方的购物中心总面积约1300万方,人均商业面积高达1.23平米/人,在21城位列第一,过高的人均商业面积,极大程度上意味着商业的超前供给。

  苏州目前的商业现状总结来说就是:商业总体供应过剩,但又呈现结构化的短缺。这种结构化的短缺,既体现在区域分布上,也体现在商业特色上。

  现在的苏州城市框架拉得较大,区域间通行距离长。轨道交通和快速公路还是不足,消费辐射半径短。对于苏州商业而言不能一味求“大”,要求“特”。再者现在苏州中心城区商业同质化严重,没有形成消费梯度和消费涡流,内吸力还是不够

  再者商业硬件高,软件不足,且大部分商业都存在一定的重建设、轻运营的通病。商业运营要贴近消费者的服务,而商业的服务需要不断创新,商业的创新力就在于文化上的突破。

  还有最后一点,特别重要的就是苏州真的是一个没有夜生活的城市

  此前人们都说,住在苏州,去上海消费,但未来,随着通苏嘉甬铁路、连淮扬镇铁路、盐通铁路等铁路交通网络的形成,苏州也将融入更大的城市网络中,而不仅仅是绑定上海。

  以“特”吸引人流的苏州中心,以运营吸引人流的龙湖天街,都是苏州商业运营的成功案例,但对于这样一座城市而言,这样体量和规模的商业现状,根本不足够。

  希望有更多如苏州中心、龙湖天街般成功的商业体,来积极的盘活这座城市的消费活跃度。

  对于苏州商业而言,要走得路还很长。

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