长效机制，一直都很神秘。
每个人都知道它存在，但没人能说清它究竟是什么？
一开始都觉得可能是房产税，但是现在我发觉房产税的杀伤力还不够大。
就像去年的上海，一千万的房子涨了3、4百万，你收他5万块的房产税又有何用？
房产税降房价，这不瞧不起人么？
好在，有一个杀伤力极大的新机制，在逐渐地浮出水面。
那就是：二手房指导价。
01
最近你有没有感觉到，楼市有种“山雨欲来风满楼”的感觉？
像杭州，一批万众瞩目的新盘--譬如亚运村三兄弟--开盘的时间已经拖了好几个月了。
坊间猜测，目前杭州的楼市还需要继续调控，不开盘是为了给新政让路。
有哪些新政呢？传闻中，很可能会出台二手房指导价。
不只是杭州，与二手房指导价扯上“绯闻”的，还有上海浦东，西安...
当然，目前这些都还只是传闻而已。
今年到底会不会出台，谁都说不准。
不过长远来看，我估计，二手房指导价出台的可能性非常大。
原因在于，新房有限价，每年的涨幅限制在5个点以内。
而二手房没有限制，一个不小心就涨上去了。
反正过去这么些年，二手房的年涨幅，平均超过了10%。
所以长期下去，二手房与新房的差价，只会越来越大。
最明显的是杭州，有的热门板块，新房价格比周边二手房便宜了50%。
这导致杭州的投机氛围非常浓：卖地、开发、预售、摇号...每个环节都很有话题性。
特别是摇号，有种赌场里开大小的刺激感。
这种氛围下，谁还安心工作呢？不都想去摇新房了么？
而指导价相当于二手房的“限价”，能让新房和二手房的差价减少。
所以说，指导价势在必行。
02
二手房指导价，可以说是终极版的长效机制。
目前有指导价的城市有两个：早前的深圳，和最近的成都。
指导价有两大作用。
一是，屏蔽了真实的挂牌价，让楼市成了一个“盲盒”。
信息变得非常不透明，很多人就不敢下手了，成交量就下来了。
二是，去杠杆。
银行批贷款，是基于指导价，而不是真实的成交价。
而指导价只有成交价的7-8折，所以买家按揭的金额就少了一块儿，得在首付里补上。
首付压力大了，购房意愿就小了。
总之，指导价可以说是立杆见影。
写这篇文章前，我专门问了深圳几个不同片区的房产中介，得到的反馈是，房价正在松动
各个板块都开始有零星的便宜房源出来了，比起最高点的成交价，下跌的幅度大约是10%。
03
我坚决支持二手房指导价。
这个政策好不好，得看你站在谁的立场上。
对于在大城市拼搏的年轻人，指导价当然是好的。
他们在选房子的时候，有更多的选择，也会更加从容。
而站在地方政府的角度上，指导价也没毛病，既不影响土地收入，又严格执行了房住不炒，一举两得。
房东可能会有意见，至少纸面上，自己的资产会贬值嘛。
但怎么说呢，2015-16年一波行情，2020年一波行情，房东是最大的受益者。
赚得多没毛病，我想说的是，你经历了两轮周期，就该知道：
楼市有风险，尤其是政策风险。
一旦风险真的兑现了，你应该有觉悟去承担，而不是埋怨政策。
以及，我真心厌恶炒房客。
买房，无论是满足自住需求，还是满足对冲通胀的保值需求，都可以理解。
但炒房客就很可恶，他们买房不自住，也不看“价值”，买来就是等着其他人以更高的价格接盘。
他们甚至会伪造聊天记录，或ps高价成交截图，制造焦虑，人为地误导市场。
这么搞下去，房子就成了炒作的工具，跟十年前的藏獒、冬虫夏草，以及现在的加密货币，有啥区别？
04
想想接下来发展的大方向：产业升级和科技创新。
科创需要大量的资金，要是大家把钱全拿去买房，就南辕北辙了。
所以一定得限制楼市，这样才能把资金引导到资本市场、以及股权投资。
这就是为什么，我要专门聊二手房指导价和长效机制。
“房住不炒”一直都是认真的，而且将来只会更加认真。
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