进入旧改时代，今年起“拆二代”全面消失？这两类人“麻烦”来了

伴随着房地产不断发展，我国的房价也是在不断上涨，20年前几百元一平米的房子，现在可能要几千元/平米，甚至过万元。大城市就更不用提了，像北上深这些地方，均价都有5-6万元/平米，虽然收入也在增长，但始终感觉到跑不过房价，买房不仅掏空几代人积蓄，还可能加上二三十年房贷。房价的快速上涨也引起了国家的重视，在提出“房住不炒”和“房不刺激”后，人们对房子的态度也在发生转变，更注重房子的居住属性，弱化金融投资属性。楼市健康平稳发展，是大多数人都愿意见到的，不过，还是有一类人在为房价烦恼。

这些年，经常可以听到的一个词叫“拆二代”，一些人在此过程实现了暴富，当一纸拆迁通告公布，人们就开始在计算或将诞生多少“土豪”，比如深圳白石洲城中村，旧改启动后，少的分几套房，多的要分几十套房，对比周边大几万、近十万的房价来说，一夜之间将造就1878个亿万富豪，一时间让很多网友羡慕不已。

有人算过一笔账，把这些房子都用于出租，即使不工作，也比很多家庭的收入要高。但有评论认为，辛苦一辈子，却赶不上人家一个“拆”字，无疑是对年轻人奋斗信心的打击。然而，这种“躺赚”的模式正在迎来转变。在国家新规下，2021年起，拆二代可能全面消失！

到“十四五”末，对老旧小区完成改造。

按照此前的计划，在“十三五”末，基本完成棚户区、危房和城中村的改造。从现在的情况看，接替棚改计划的则是“旧改”，根据新规，在2020年这一年“旧改”新开工3.9万个小区，计划到十四五期末（2025年），对2000年前建造的老小区基本完成改造。所以，一些网友留言说自己的小区是80、90年代建造的，目前还没改，请先不要着急，5年之内都会得到“改造”。

从时间上看，“旧改”与“棚改”在2020年有重合、叠加，其实也是为了更好的“承前启后”，但是，从2021年起，当“棚改”退出后，老旧小区基本都不会拆迁了，“拆二代”基本就不会再有。当然，笔者理解的是，个别地方的危房或者影响城市规划的建设还是有可能拆迁，但这个量应该比较小，“旧改”才是主流趋势。

“旧改”改什么？不同于“拆迁”，也与以往的“出新”差别大。

整体看，“旧改”对小区的位置、房屋的结构等主体方面，不会有改变，这是跟“拆迁”的最大区别。

但又与过去老小区“出新”有很大变化。“出新”主要是针对小区的外立面、道路等面上的东西，动作小、幅度小、投入小，对小区的改变自然也不会太大。但当下及今后的“旧改”则大不一样。除了基础类的改造，如完善“水电气路”等基本设施外，还有提升类，比如对有条件的小区配建停车场、业主活动室等等，包括鼓励有条件的老小区“加装电梯”，方便上下楼。

除了基础类和提升类，还对整个小区的公共服务进行配建和完善。有纯公益的，也有市场化的，包括文化室、医疗、养老、抚幼、家政、便利店等等。整体做到根据需求、因地制宜，人居环境得到大幅改善。

“旧改”代替“拆迁”，有主观原因，也有客观方面因素。

经历过拆迁的人都知道，从规划到正式拆，再到安置房建成入住，时间跨度周期长，少则八年、十年，多则要十几年，居民要居住、孩子要上学，有些人根本就等不及。而且，“大拆大建”本身带来的重复建设、资源浪费以及城市环境污染也不可忽视，不少居民说，很长时间以来，周边建筑工地就没停歇过，影响到身心健康，何时是个头呢，所以，当城市建设完善后，确实需要告别“大拆大建”。

此外，拆不起也是一个重要原因。过去建造的房子，楼层大都比较低，即便如此，开发商重建时，所建的房子都达二三十层，甚至更高。因而，现在楼层比较高的房子，容积率高，赔付金额也高，加上再建超高层住宅，其在消防、避难、基坑等方面设计要求更高，成本也更多。综合来看，当高层住宅“变老”以后，推倒重建的可能性微乎其微。

这两类人“麻烦”来了。

“旧改”可以带来居住舒适度的提升，这也符合“房住不炒”理念，但这两类人可能遇上麻烦了。

一类是投资老旧房等待拆迁的人。其实，在身边就有这样的人，他们专门盯着一些有可能拆迁老房子买，希望赶在拆之前买入，甚至尽量把其他人的户口迁入，待拆的时候多分一些补偿，但现在不拆了，赚一笔的希望落空，此外，即便想转手也不那么容易，这类房子本身就属于“老旧”房，不但卖不起价，转手周期也长。

此外，对炒房客也形成间接影响。这些年的楼市中购买力中，少不了大量手握现金的拆迁户，在需求的推动下，房价涨多跌少，但现在“旧改”代替“棚改”，拆迁户全面消失，房价上行的动力“瓦解”，其实更有利于楼市、房价平稳运行。在这样的状态下，炒房空间荡然无存，对于那些“陷入”楼市中炒房客来说，显然是遇到麻烦了。