2021年成都的房价，不会让你买不起，但会让你妥协！

　　我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

　　提问：成叔你好，之前在成都买的房子感觉房价涨幅不大啊，本来打算再买一套投资，现在成都楼市状况和今年经济大环境下，请问在成都买房该注重哪些，才能保证自己不亏呢？

　　成叔：你好，可以关注房屋租金这一因素，未来成都房价增势幅度不大，后续一段时间仍会保持小范围涨幅，升值空间不大，买房变得越来越困难。在房屋限购大环境下，购房者应该关注资金的回流，注重租金。租金的多少与租售比高低有关，租售比是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。以600为分界线，越小越稳。租金是一个因素但不是全部，购房者还应结合自身需求和市场环境来综合分析、决策。 不过当一个区域发展前景较好，租售比低的话，还是可以入手，但是房价过高的的话，建议还是参考租售比这一因素。成都买房建议，详见内部分享。

　　提问：成叔你好，我和我老公今年打算在成都买套房，有房票，大概100w的预算，我是买房小白很茫然，不知道该如何着手，想问一下我该如何避坑呢？

　　成叔：你好，手中有着一百万预算，买房应该避开以下几种误区。第一，认为能够上升一个圈层。目前，就成都房屋成交数据来看，改善标准提升，难以达到，第二，迷信摇号能中神盘，一心扑在摇号上而导致错过了好的购房时机。第三，把算盘打在二手房降价上，这种可能性是较低的，一方面，新房被限制，另一方面，一二圈层小概率出现二手房降价情况。第四，年底进入笋盘误区。购房者应该结合自身需求，合理关注市场动态，以不变应万变。成都买房建议，详见内部分享。

　　提问：成叔，你好，步入2021年了，成都的房价还会往上升吗？如何看待2021年的成都楼市呢？

　　成叔：你好，基于“房住不炒”的大背景下，城市限购保护刚需，也就限制了投资客资金涌入，因此2021年的新房单价涨幅不会太高，总体处于稳中带涨的趋势。首先，成都房价会涨，涨幅领跑者为次新二手房与刚需小套三，主要是因为刚需群体购买目标集中在这两类房产。新房单价涨幅虽然不高，但总价门槛总体来说还是会提高，这就促使刚需者将目光投向次新二手房，众多刚需群体的涌入会给二手房价格带来一定的上涨。除此以外，在换置成本加大，房产限购的条件下，购房者只能考虑一次性购房，因此在各个区域总价低的刚需板块，小套三的需求量也在增加，因此小套三的涨幅也会提升。

　　其次，房价在上涨的同时涨幅不会太大，总体稳定。首先是因为刚需刚改是成都购房者中基数较大的一群人，他们的增量会带动房价小幅上涨，但由于其购买力不足，不会给房产市场带来较大的涨幅波动。其次在于土拍市场区域地价虽然在不断刷高，但是因为房地产的收益在于资本回报率而非利润率，所以房产单价涨幅也不会很大。成都买房建议，详见内部分享。

　　提问：你好，现在市场变化的太快了，掌握不了节奏，在大涨之后但是觉得还有价值的城市还可以投资吗？成叔能否具体分析一下，谢谢！

　　成叔：你好，这个问题我们要分三个方面进行分析：

　　首先是判断大涨的范围，整体部分的大涨，如全国范围内房价上涨，这种情况大涨之后，一般会出现横盘或者是小幅下跌，除非涨价趋势是由政策推动，否则最好不要选择这种时候投资。还有一种是个别区域大涨，这种是比较值得投资者关注的，因为局部区域的涨幅可能会持续。

　　其次要判断大涨的上涨阶段状态，上涨轮动模式主要分为三种，第一种是从高能级规划较强的区域开始涨，这种区域市场预期较高，有众多规划，涨价之后核心区域跟涨，最后有大范围普涨。第二种是郊区的概念先涨，这种可能地理位置不够优越，但随着开发建设成熟，能够吸引大规模置业人口流入，引发涨价，然后是市区涨，最后普涨。第三种是在能级较强的城市，核心区域先涨，随后郊区跟涨，最后普涨。这三种轮动模式在第一阶段涨价时都可以投资，进入第二阶段跟涨时则要谨慎投资，到最后普涨阶段，建议避免投资。

　　最后要关注城市的价值，如果是一线城市，能级较高，那么其上涨周期较长，是比较值得投资的。如果是成长性比较高的城市，有政策规划、产业升级、交通建设等等，也具有不错的价值。如果高成长性不确定的城市，如一些传统的省会、直辖市等，投资存在一定的风险，周期较长，要谨慎选择。