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突发!银行集体停贷?二手房市场要崩盘了?

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最近,网上关于“二手房停贷”的消息传的是沸沸扬扬,有买房人担心在“苏州”买二手房是否会遭到波及?


目前苏州暂时没有这种情况,但是其他城市确实出现了二手房的贷款变难的现象。

其中包括武汉、郑州、杭州、合肥、广州、重庆等楼市热点城市。

虽然没有哪个城市或者银行通过官方的文件说明要给二手房停贷,但是现在二手房的贷款确实变难了,审批也更加严格,利率也比以前有明显的上升。


武汉有媒体统计,很多的大行有停贷,即使其他的银行有贷款额度也需要进行排队,要等很长的时间。


郑州也传出来一份内部文件,表示只受理15年以内的次新房,也就是说老破小拒贷,同时二手房贷款利率继续上浮。


网传郑州某内部银行通知

再来看一下,广州各大银行房贷的一个情况,那大家可以看这张表。


不管是首套房,还是二套房的房贷的利率都提高了,在LPR5年贷款基准利率上都有上浮,像首套房贷基本上浮到5.5%或5.6%,二套基本在5.7% 5.8%,各个银行的贷款要么是额度非常紧张需要排队,要么就是放款时间无法保证,还有的干脆就不做二手房贷业务很久了,直接说没有额度。

还有南京、成都其他城市都有这种情况出现,都是反映这个二手房贷款的额度受限,管控的非常严,尤其是在上半年,很多银行的贷款额度就用完了。

随着停贷的城市和银行越来越多,房贷利率上涨幅度越来越高,可以预见,大部分地方的二手房市场将会迎来至暗时刻。

没了杠杆,同时交易周期活生生被拉长,肯定会降低二手房的活跃度,最后影响成交量和价格。

在这样的情况下,刚需买二手房将会越来越难,只能全款或者借钱。


那为什么出现这种现象呢,这个问题的关键就是在2021年1月1号,正式实施的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,通知是人民银行和银保监会在2020年最后一天,也就是12月31号发布的,在2021年1月1日正式实施。

房地产贷款集中度管理规定非常关键,里面设定了两个指标,一个是总的房地产贷款的占比上限,另一个是个人住房贷款的占比上限,大家知道房地产贷款主要是两块儿,最大的一块儿就是个人住房贷款,然后第二块就是房地产开发贷款。


我们可以看一下这个它分了五档,根据银行的大中小不同的银行去分,房地产贷款占比上限大型银行是40%,个人住房贷款占比上限是32.5%,就是说房地产贷款尤其是个人住房贷款上面来给你上一个紧箍咒,这样银行就不能无限制的高比例的不停的去发放住房按揭贷款。

因为银行它天然的追求比较稳定的优质的这种贷款,它喜欢多发放房地产相关的贷款,尤其是个人按揭贷款。

这个文件专门设置了个人住房贷款余额上限的要求,它就是为了约束银行房地产贷款占全部贷款的一个比重。

不知道还记不记得,去年8月份还有一个关于房地产商的三道红线,主要是约束对房地产商的贷款的一个增长幅度,这一次银行业贷款集中度规定,主要是集中在个人住房贷款这一块,主要是抑制或者说是压缩,个人住房贷款的过快增长。

关于为什么要建立房地产贷款集中管理制度的规定,官方其实回复里面有一条非常关键,就是提高金融体系的韧性和稳健性。

大家知道这些年银保监会或监管机构一直在提,房地产是金融体系最大的灰犀牛,既然已经明明看到,这么大的一个灰犀牛扑面而来,那肯定要做些什么。

对于房地产的三道红线,以及房地产贷款集中度的管理规定,包括集中供地等等的一系列措施,都是为了缓释,或者调整房产给金融体系带来的过高的这种风险,而且房地产部门的贷款过多以后,它也会挤压其它部门的,关于制造业包括居民部门的消费的贷款的额度,如果大家都去买房了,就会挤压消费,这样你也是不可能实现国内的大循环。


接着我们来看一下,2020年的年报里面二十家上市银行披露了,房地产贷款的占比。


可以看到,不管是大型银行还是中型小型银行,个人住房贷款余额的占比,有八九家都突破了规定的上限,就是标红的这些这个比例。

可以看到房地产贷款集中度的规定,对银行还是有很强的限制,这样银行不管是给新房也好,给二手房也好,尤其是给二手房的按揭贷款,就会有一定的压缩,或者是戴上紧箍咒就受到影响。


我们再来看一张图,是关于房地产贷款、个人住房贷款,还有人民币贷款增速的一张图也很关键,我们可以看到,人民币的一般贷款它的增速是蓝色的这个线,房地产贷款还有个人住房贷款的增速,都是比一般贷款都要高,尤其是个人住房贷款它的增速非常高,而且如果长年累月的,这个增速比一般贷款要快的话,房地产贷款的集中度必然会越来越高,也就是占银行总贷款的比例会越来越大,所以说要把这个比例,就是个人住房按揭占总贷款的比例给它慢慢地压下来。

刚才也讲了,去年8月份的三道红线是针对房地产开发商的,今年年初银行对房地产贷款集中度规定,是对个人住房按揭的。

大家都明白房地产不光有居住属性,它还有很强的金融资产的属性,而金融资产的核心特征就是使用杠杆,如果没有杠杆的支撑,中国房地产的金融属性将大大褪色。

房地产贷款集中度管理规定可以说,就是冲着房地产的这种金融属性去的,所以打蛇打七寸,打掉了房地产的金融属性,尤其是打掉二手房的这种投资投机的金融属性,也就真正的实现了房住不炒、价横不跌。

那为什么不去限制一手房的按揭贷款呢,因为一手房连着卖地收入连着城投债,连着土地财政等方方面面,一手房是不会限制的,它总体上还是会鼓励和支持,但是二手房就别想了,二手房的买卖如果站在国家的角度,只会肥了投资投机客,对刚需也好 对地方政府也好,没有任何好处,相反的如果二手房你不加以控制,还会导致大量抛盘的出现,还进而影响整个市场出现大幅波动。


那么再看一下2008年到2020年,全国新房商品房销售的面积和销售额,可以看到销售面积也好,销售额也好,在2015年以后都上了一个很大的台阶,增速非常高,总量也非常大。

事实上在2015年以后,每年都有1500套的新房上市,而后它就会转化为二手房的库存,那库存越来越多,它对交易量需求也越来越大,这样积累的抛盘也就越来越多,尤其是投资投机客,都是准备赚差价的,但天下哪有那么美的事,就和股票一样,在高位能够成功套现的永远是极少数,那走到今天二手房的投资投机客,应该来说是真正感受到了刺骨的寒风。

因为没有银行信贷的支撑,根本无法找到有效的接盘者,能够全款买房子毕竟是极少数,到最后也许你会发现,就很多地方的不动产也许会变得真的名副其实,成为真正的不可流动的资产,银行的信贷资源是非常稀缺的,肯定会用在刀刃上,也就是会支持一手房的销售,而不是支持投资投机的二手房,没有银行信贷的支持,买家其实是根本承受不起这么高的二手房房价。

着下半年信贷环境只会更加收紧,因为上半年额度已经用得差不多了,而且下半年社融的增速还在下降,整个信贷的环境会越来越紧,所以说下半年的房地产,还会迎来比较严峻的一个考验。

最后可以看出,二手房房贷的收紧以及停贷这件事,其实就是金融监管层多次讲的房地产是金融体系最大的灰犀牛,因此不得不控制,而年初的银行业房地产贷款集中度管理规定,其实就是给住房个人按揭贷款戴上一个紧箍咒,尤其是对二手房。

其实二手房“停贷”,也不是最近的事情,上半年就开始陆续有地方执行了。

上半年国家给银行划定了“两条红线”是这轮集体“停贷”的直接原因。

房地产贷款是今年的监管重点,这些超过“红线”的银行需要在2~4年内完成整改。

所以我们可以看到一张大网正在缓缓地落下,那些热衷于投资投机的炒房客们,也许用不了多久就会明白,郭树清主席,在陆家嘴金融论坛前不久说的一句话,他说押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重的代价,这句话究竟是什么意思。







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