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指导价13.2万/平,拍出45万/平?深圳一豪宅拍卖捅破“天花板”,但更引争议的是高达3900万的巨额税费

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图文无关 图片来源:图虫

6月22日,素有“妖盘”之称的深圳市南山区恒裕滨城二期的一套豪宅在司法拍卖平台成交,有关竞买人真实支出成本和豪宅折合单价引发热议。

“228平方米,成交价6317万左右,公司产权,过户税费3900万,楼价税费合计1亿多,单价接近45万/平。”

而政府对该小区的二手房指导价格仅为13.2万元/平方米。



指导价格13.2万

起拍价24.6万/㎡?

公开资料显示,拍卖的该套房源系海南某落马贪官所有,目前仍登记在开发商控股子公司深圳市银海实业有限公司名下。

从拍卖平台上可以看到,这是恒裕滨城二期3栋A单元的房子,起拍价5617.5万元,户型为228.72平方米。起拍单价居然达到了24.6万元/平方米!


图片来源:京东司法拍卖

这套房子坐北朝南,也是高层,基础条件还是不错的。但这个价格依然有些耐人寻味。


图片来源:京东司法拍卖

要知道,恒裕滨城二期的二手房指导价格为13.2万元/平方米,比起拍单价便宜了足足10万元/平方米。

不过,如果从市场价格来看,24.6万元/平方米也确实算较低的价格。

根据“豪宅面对面”统计数据,2021年1月,恒裕滨城二期约227平方米的房源,成交总价7280万元,单价高达惊人的32万元/平方米。

虽然自从中介平台不公布成交数据后,很难验证这些成交信息的真假,但早在2018年,这个小区就诞生了20万元/平方米的成交价。到今年1月,成交均价达到了28.7万元/平方米。


27.6万/平,捡了漏?

不动产权资料电脑查询结果表显示,标的物建筑面积228.72平方米,不动产证号为粤(2017)深圳市不动产权第0180287号,登记价316.9179万元,登记时间为2017年9月20日。该房源位于恒裕滨城3座A单元40层,A楼栋总层高为46层,为东南朝向四居室,起拍价5618万元。

该套法拍房保证金600万元,最终3人出价18次,以6317万元总价成交,折合单价约27.6万/平方米。值得注意的是,从18次出价记录来看,实际竞得人是在竞拍结束的半小时前才第一次出价,并在23分钟内拿下该套房源。


根据标的物详情中公布的网络询价报告,本案例共采用了177个最新案例进行估价,最高单价33.7万元/平方米,最低单价22万元/平方米,平均单价为27.6万元/平米。

由此看,27.6万元/平方米,相较恒裕滨城以往的成交纪录似乎并不算高,甚至还算捡了个小漏。


3900万税费促成45万/平?

但事实到底如何?熟悉深圳湾片区的资深中介陈悦告诉记者,“该套房源为公司产权,原价仅300多万元,第一次登记了,就算是在开发商名下也只能更名当二手房交易,差额土增(土地增值税)就够交的了。”

陈悦紧接着算了一笔账,“土地增值税要收60%,成交价6317万减原价316万后,乘以60%就3600万了,5%的营业增值税约300万,3900万是这么来的,只说增值税和土增就这么多了,还没算买家的契税,契税是6317万增值税减营业增值税后的3%,差不多是180万。”

“指导价才13.2万/平,这一拍,变相告知所有人45万/平了。”

据不动产权资料电脑查询结果,该拍卖标的物权利人是“深圳市银海实业有限公司”。

启信宝显示,深圳市银海实业有限公司的实际控制人为深圳市恒裕实业(集团)有限公司、富德生命人寿保险股份有限公司,分别持股51%、49%。

资深中介王飞表示,现在二手房市场价该户型成交价约8000万元,因为景观有遮挡,该户型在整个小区内算是比较差的,且该房源并不稀缺,市场上也是有同户型在卖,并非稀缺到只能通过法拍市场来获取。”

不过关于该套房源的税费情况,业内还有另一种观点。

华商律师事务所律师周争锋在接受记者采访时表示,税费多少最终要看法院执行裁定的表述。如果是连环买卖,到法院诉讼继续履行,开发商先过户给原实际拥有人,然后再过户给买受人,那么需要按照二手房交易的税费;如果法拍可以直接确认原房产证无效,直接把房产确认给买受人,那么就只交契税即可。

不过另一位拍卖行的工作人员表示,此次拍卖的是原业主的房子,只是其当时还没从开发商过户过来而已,房子属于原业主,还是要先过户给他,个人对个人。

对于拍卖结束后,该套房是按照二手房还是新房交易,以及认定的依据等焦点问题,记者多次致电广州市中级人民法院,其表示不接受采访。


热门“妖盘”屡掀波澜

房源所在的楼盘恒裕滨城二期,因为价格昂贵、涨价厉害,被外界称为“深圳住宅天花板”“妖盘”。

小区位于深圳均价最高的片区深圳湾,东面和南面为深圳湾海域,直线距离1.2公里,高层可以看到海景。

2号线湾夏站就在恒裕滨城二期小区楼下,北面200米处是宝能太古城购物中心,周边500米内还有育才第四小学、育才三中、深圳湾学校等教育配套。


图片转自界面新闻

从这些配套就可以看出,恒裕滨城二期的居住环境的确非常好。

不过,它的价格比周边都要高的另一个原因,就是赠送面积多。

如今不少楼盘的实用率只有70%-85%,但由于恒裕滨城二期是早年所建,开发商赠送面积多,套内实用率都是超过100%的。

据统计,恒裕滨城二期的套内实用率在104%-145%之间。

比如,屡次刷新深圳住宅单价记录的88平方米户型,实用面积就达到了145%,也就是实际套内面积127平方米。

而这次被拍卖的229平方米户型,套内实际面积达到了265平方米。


图片转自界面新闻

因此,恒裕滨城又因是次新豪宅,户型得房率高,具有“湾区赠送之王”、“终极置换的网红盘”的称号。

但是,屡上热搜的恒裕滨城在业内口碑不一。

2019年底,该小区曾因业主暴力控盘拉升房价,而被戏称为“妖盘”,从而引发官方高度重视。而恒裕滨城也是深圳长达一年半的精细化调控里,最早被下架二手房源、隐去成交均价的小区之一。


深圳“妖盘”也要面临降价?

不过,随着价格的上涨,恒裕滨城二期的成交量也在逐年下降。

据统计,2018年、2019年,分别成交40套;2020年,成交33套;2021年第一季度,仅成交9套。

据贝壳找房APP显示,恒裕滨城二期只有4套房源在售,多是80平方米段的户型,90天内无成交记录。


图片来源:贝壳找房

业内认为,恒裕滨城二期的业主心态比较高,在市场不友好的情况下,业主比较惜售。

其实,放大到整个深圳湾,目前的市场情况也都是比较一般。深圳湾今年2-4月内的成交套数只有12套,和1月单月的成交套数不相上下。


而同时,深圳湾也有业主开始降价出售。

因为二手房参考价格机制的出台,人们普遍可贷款的额度更少,购房者的首付资金会更多。

而深圳湾的房子,单价几乎都在20万元/平方米上下,所以需要一次性交付的资金就更加高了。

以恒裕滨城二期这次拍卖的房子为例。

按政府指导价13.2万元/平方米,参考总价是3022.8万元,买家首付三成是906.8万元,银行贷款则是2116万元左右。

但按照起拍价5618万元来看,因为银行贷款只有2116万元,剩下的3502万元就要由买家承担。

而如果没有参考价格机制,买家首付三成大概是1685万元。

所以,除了价格本就已经很高之外,估计首付的大幅增加,也是深圳湾成交量减少的一大原因。

本文来源:每日经济新闻、界面新闻


本期编辑:梁金莺

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