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凉了多年后,深圳这个区域要翻身了?

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  本文是楼市头条的第577篇原创


  2453个字 阅读时长:7分钟

  楼市头条 | 观地产 看中国

  最想知道楼市风向的,永远是专心搞钱的深圳人。

  我敢说,没有一个城市的市民,对楼市的敏感度比深圳更高。

  最近深圳市场又发生了新的变动,敏感的深圳人一下子就抓住了风向。

  前阵子“十四五”规划刚出,深圳的“都市核心区”突破了原来的“特区管理线”。

  “核心区扩容”的最大赢家龙岗区,有四个街道办被纳入,其中就有布吉。

  作为发展较早的老区,布吉基础设施薄弱、改造困难较大,这么多年,布吉一直都是被一心求涨的深圳人打入冷宫、忽略不计的片区。

  划入“深圳都市核心区”后,布吉未来向上提高的空间将会变大很多,“十四五”规划对于布吉的意义来讲,意义重大。


  这不,前脚布吉被纳入扩容区,后脚我朋友圈就被刷了屏。

  最近新开盘的位于布吉的佳兆业壹都汇一下子火了,朋友在问相关的项目信息,现场图片真的是人山人海,一片火热。

  “布吉总算有新盼头了”中介小陈跟我说道。



  01

  高开低走,布吉的涨幅令人难过

  说起来你可能不信,20年前,布吉是深圳人口密度最高的地方。

  早年的布吉,曾经工厂林立,是刚来深圳打拼者的聚集地;也曾是港人在深圳最喜欢、最集中的外销区域,一度有“小香港”之称。而布吉楼市是深圳第一轮“居住郊区化”的典型代表,深得深圳白领的喜爱。

  快跑下的布吉,甚至一度作为“广东经济第一强镇”。

  2001年12月广东省公布的经济200强布吉荣当榜首,年财政全省第一,年纳税全市第一,商品房规模和销量第一,油画市场规模全国第一,其经济总量和人口可以和内地的任何一个二线城市对比不相上下。

  而那时的福田、南山还在摸索着,更别说龙华和宝安了。

  而这几年的布吉,却常被众人调侃“英雄难过布吉关”,来布吉买房子的,没有一个是不后悔的。


  回看布吉的成绩,确实是不太争气。

  就拿去年来说,深圳二手房平均涨了14.2%。

  去年一年涨得最猛的是光明的凤凰城,一年涨幅高达51.1%;

  排名第二的是八卦岭,2020年二手房涨幅高达47.9%;

  而第三梯队的宝中、碧海、西乡,过去一年整体涨幅都超过了30%;

  第四梯队的沙井、大学城也都在27%左右的涨幅徘徊……

  而布吉却只涨了11.6%。

  什么概念?

  同样是买8万/平的90平房子,人家在凤凰城一年可以赚个1087万,但你布吉连人家十分之一都没有。

  在市场行情大涨的情况下都不涨的布吉,真的是传说中带不动的队友。

  5年来布吉片区房价变动一直都比较小,2016年至2020年,二手房涨幅仅为17%。


  但也正是因为涨不动,且房价相对亲民,所以布吉的投资氛围并不大,多是以自住为主。

  对于刚需客户来说,布吉无疑是上车深圳门槛较低的选择之一,这些年来,布吉二手成交量一直排名靠前。

  2016-2018年,布吉连续三年稳坐深圳过户量第一片区。

  从2020年最受二手买家欢迎的十大片区来看,布吉也以成交量排名第二的成绩,仅次于龙岗中心城。

  02

  为何布吉如此不争气?

  布吉之所以这么多年来一直都是带不动的队友,究其原因,还是因为规划推进缓慢,没有产业支撑的问题。

  1、规划滞后,城中村多,旧改进度慢

  布吉属于龙岗区,早期确实贡献了不小GDP,而龙岗区在规划的时候,布吉已经没空地,难再规划。

  龙岗区政府把主要的市政配套都集中在龙中和大运,包括区政府、三馆一城都在龙中,而大运有体育场馆和大学城,还有建设中的地标668米深港写字楼。

  布吉空地少,只有大面积的城中村,城市面貌主要依靠城市更新,但是旧改缓慢,旧改拆赔进度十分缓慢。

  2、没有产业支撑的布吉

  作为深圳的城中村大户,布吉是无数来深打拼年轻人的落脚点,30多平方公里的土地孕育了一百多万人的梦想。

  尽管布吉居住人口众多,但布吉缺乏过硬的产业。

  根据官方资料,布吉的产业主要是商贸业与文创业,两者皆非时下支柱性产业。

  如今随着深圳中心的逐渐西移,福田成为了经济、政治中心,南山成为了科创中心,而背靠罗湖承接外溢的布吉一直在走下坡路,除了旧改再没有更多规划。

  目前居住在布吉的年轻人,基本上都外出至福田、南山等地贡献GDP。

  3、公立学校少,入学名额紧张

  布吉私立学校撑起半边天,有着全深圳中考成绩最好的百合外国语学校,不过这所是私立学校,前身是深圳外国语学校的分校,招生没有地段生,全部都要通过考试录取。

  包括智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校,也都是私立。

  布吉公立学校不够知名,而且每个学区范围很大、生源杂,成绩也不算好,特别是南湾学校,龙岭初级中学、贤义外国语。

  03

  布吉将迎来新的机会

  布吉人民愁涨幅已经愁了很多年,今年年初,更是有媒体爆料布吉业主抱团涨价,“约签合同四次,涨了四次”。


  尽管被媒体曝光后不了了之,但是布吉人民愁涨幅的心情已经跃于纸上。

  如今纳入“深圳核心区”的规划无疑是给布吉的业主们打上了一剂强心针,近期开盘的佳兆业壹都汇也彰显了如今布吉的热度。

  在未来,龙岗对布吉的发展定位、大的宏观局面、地铁将会有全面的提升。

  将在2022年底通车的地铁14号线将会给布吉带来新的片区增值,未来17号线、25号线的规划也同样值得期待。


  一直进展缓慢的旧改,也将迎来新的机遇。

  布吉正在推进已立项6个、未立项7个共13个城市更新项目各项工作,布吉老街片区申报立项并启动法定图则修编,满日鑫工业园、运通片区项目完成立项,南门墩片区项目动工建设。


  在新的交通规划下,布吉存在的交通压力也将得到缓解。

  布吉山地多,整体地势不够平坦,地面道路网不够发达。除龙岗大道、布龙路、布澜路以外,其余大部分都偏窄,小巷多,而且好多还是断头路。

  且龙岗人口密集,布吉关上下班高峰期人流量、车流量激增也是造成布吉关拥堵的重要原因。

  在布吉街道《2020年工作总结》提到,接下来布吉将打通2条道路(创富南路、创作路南段),推动3条道路(铁东路、南环路、翔鸽路北段二期)动工建设,争取3条道路(惠康路A段、荣华路、创进路)尽快动工。

  交通道路网不通畅,满是断头路的问题将在未来得到改善。

  这次晋级,对于布吉来说,将是一次重启的机会。

  © 往期回顾

  © THE END

  本文由楼市头条原创出品,未经许可,请勿转载。

  文 | 村长♂

  系作者:lstt2018

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