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把中心区房子置换成外围区?别傻了

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最近,珠江新城有房源降价百万引起市场关注,个别购房者看到后会发出这样的疑问:连珠江新城都降价了,中心区是不是不行了?(延伸阅读:)

其实,这只是个别房源价格调整,珠江新城整体房价依然稳中有涨。

甚至有朋友来问小编:感觉中心区房价涨幅不会很大,是不是应该中心区的房子(非天河区)置换成潜力区域的房子?

事实上,中心区房产的价值表现在地段、交通、配套上,相比外围区,全方位完胜是毋庸置疑的。

因此,如果购房者有机会在中心区置业,尽量还是要留在中心区,其房价保值能力会比外围区更加坚挺。


事实上,目前购房者买房已分为两派,一个是中心区派,紧守中心区核心地段置业,人口与财富源源不断流入市中心,房产供应关系推高房价

另一个是郊区派,他们坚信城市发展存在轮动,中心区房产未来不再是价值核心,外围区房产是原始股


图片来源:微信公共图片库

两者都有自己的理由,没有分对错。但小编认为,如果你是一个小白,购房者还是应该尽量买中心区房产。

地段是中心区房产最大的优势,在买房过程中,不少购房者将地段与规划划上等号,但一纸规划存在太多未知数。


图片来源:微信公共图片库

其实,地段最值钱的东西是配套,商业商务配套、教育配套、医疗配套等。尤其是学校,一般需要经过很多年的沉淀,才能得到认可,不会一蹴而就。

当然,中心区也会存在一些问题,例如老房子比较多,房子自身可能会随着时间贬损等。


很多购房者看不上中心区房子,最主要的原因是:房价涨得慢

这一点,近十年来的确是客观存在,因为从大环境来看,目前处于城市化的高速发展时期,我国又有“基建狂魔”之称,促进了许多新城拔地而起。

无论从城市价值还是居住价值上,这些新城都得到很好的提升,房价迎来飙升。

近十年,南沙区房价涨幅为214%,而天河区涨幅为175%,足足有40%的涨幅差距。(数据来源:安居客)

区域

2012年

2021年

涨幅

南沙

7944元/㎡

24962元/㎡

214%

天河20145元/㎡

55467元/㎡

175%

事实上,这些涨得快的新城有时候会缺乏支撑,在热度散去或者规划执行缓慢时,房价会出现明显的下跌。

例如朱村,时不时会传出降价的消息,个别在售项目降价幅度甚至达到3000元/㎡

不仅如此,朱村楼面地价也有所下滑,去年12月曾有一宗地块楼面价仅为9791元/㎡,虽然今年4月第一轮集中供地,朱村有地块拍出14262元/㎡挽回颜面,但“海鲜价”的情况十分明显。


图片来源:微信公共图片库

而观察中心区,你会发现行情大好时,中心区房价会跟涨,而行情萎靡时,抗跌能力较强

原因很简单,中心区几乎所有东西都是现成的,所见即所得,表现在房价上同样如此,其所拥有的地段、配套值这个价。

相反,外围区没有了这些支撑,部分是靠炒作概念把房价推上去的,也就是说透支了未来的价值。


事实上,广州目前仍是一个“绝对中心”城市,甚至可以说短期内都是这样一个状态。

什么是绝对中心?就市中心万年不变,是一个城市的标杆型的资源综合体。例如世界上最有名的市中心曼哈顿,已经统治了纽约200多年,地位无可撼动。

而广州的绝对中心无疑是天河,国家级商务区定位,拥有最多的企业总部,是广州财富密度最高的地方。


图片来源:微信公共图片库

这样的地位不会随着时间而轻易发生改变,即便有新中心的崛起也并不意味着旧中心的没落。

更重要的是,无论是天河还是其他中心区,依然走在发展的路上,旧村改造、规划升级等依然瞩目。

例如天河有金融城、越秀有五羊新城改造、海珠有琶洲、白云有白云湖、黄埔有鱼珠等,即便相对慢下来的荔湾,也有白鹅潭商务区作为压仓货。

这些优化升级的工程由于种种限制,可能发展速度不像外围区那么快,但实际上迸发出来的价值是十分惊人的,例如金融城新盘吹风价就已达20万/㎡。

不难看出,中心区价值依然有提升空间,而不是停滞不前,更不会走向衰落。


城市拓展每一寸土地都是用钱来堆叠起来的,财力充沛的城市会选择摊大饼的方式四处扩张,广州就是其中之一。

这种不可逆的城市扩张方式,造就了许多新城,例如科学城、万博等,但城市中心并未发生转移。中心区的价值依然十分坚挺,当然房价也相对较高。

正如前文提到,外围区也有自身的优势,买房没有绝对正确的选择。小编只是认为,如果你作为小白,对于规划、楼市不太了解,选择中心区会更加稳妥。

其一,中心区抗跌属性较强,虽然涨幅可能不会很大,但避免的大起大落的风险,安全性更足。

其二,配套成熟,自住方便,如果具有优质学位,不管是孩子读书还是未来转手都相对容易。

值得一提的是,中心区人口老化问题严重,个别区域已经逐步失去经济活力,这种中心区购房者要谨慎选择。

© THE END

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