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房贷利率破7,大面积停贷!成交量猛降的惠州要凉凉?

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一个劲爆的消息,惠州的房贷利率又涨了,网上甚至有某大V在说,“惠州二手房停贷了”“惠州二手房交易可能会进入全款时代”。

不只是惠州,这两天广州、合肥、武汉、南京、成都等城市也纷纷传出二手房停贷的消息。

且不论消息的真实性与否,单看这个势头,大有不断蔓延开来的趋势。

调控潮来袭,外加三道红线堵资金供给端,两道红线堵资金需求端,银行放贷额度越来越紧,刚需的心理阴影面积也越来越大。

有朋友来问我,惠州二手停贷的消息是真的吗?我认为还是有必要来解答一下。


先说结论,惠州官方并未出台对二手房停贷的相关文件,只是二手贷款难度明显加大。

根据5月下旬南都记者的一篇报道,近期,建行、工行、农行、邮政、交行、惠州中行等银行已暂停二手房贷款业务。

我核实了一下,并不是真正的“停贷”,只是贷款额度紧张,导致放款周期延长,导致银行贷款本就向新房市场倾斜,也才有了惠州二手停贷的消息流出。

不过惠州的房贷利率倒是一路飙升,涨势吓人。

4月,惠州的主流银行首套房贷利率为5.8%-6.6%,二套房贷利率为6%-6.8%;

6月,惠州的主流银行首套房贷利率为6%-6.7%,二套房贷利率则来到了6.2%-6.9%。


和今年2月相比,普遍上浮了30-70个基点。

最高的光大银行,最高加235个基点,二手房贷利率为7%。

有中介朋友告诉我,6月华润、恒丰、兴业等银行利率更是高得吓人,其中华润银行已破7。

不管是上涨幅度,还是利率水平,惠州在湾区及各大城市中都称得上高位存在,让人擦汗。


需要注意的是,进入2021,我国楼市首套房与二套房的房贷利率已5连升。


5月,建行、工行、农行、中行、交行等深圳分行,就纷纷上调了首套房与二套房的贷款利率。

今年到现在,广州的房贷利率就已上涨了3波,现在大部分银行首套房贷利率普遍在5.65%以上,最高的甚至已去到5.8%,二套则在5.6%-5.9%之间。

如果是二手房,利率则更高,会在新房的基础上再高出10bp-23bp不等,部分银行甚至不做二手房贷款业务。


不断上涨的房贷利率,无疑加大了刚需与改善置业客群的上车压力。

目前来看,二手房停贷的确在某些城市的某些银行是有发生的,而之所以会这样,还跟2020最后一天央行扔出的重磅炸弹——两道红线有关。


第一道红线为“房地产贷款占比”,第二道红线为“个人住房贷款占比”,叠合此前的三道红线,“五道红线”从资金供给端/需求端双管齐下,显然为房企、银行、购房者带来了不小压力。

受此影响,2021第一个交易日,银行业与房地产股价双双跳水,银行股全线飘绿,整体板块下跌1.13%,遭遇重锤的房地产板块则大跌2.24%。

据安信证券数据,2020年报的35家上市银行中,有8家房地产贷款占比踩到红线,有7家个人住房贷款占比超出红线限制。


自年报披露之后,多家脚踩红线的银行有所回调,不过一季度过去,中国邮政、中国银行、中国建设等银行仍未摆脱头悬的达摩克利斯之剑。

在此背景下,今年的房贷难申请,对征信和流水审核变严,放款速度变慢,甚至部分银行的房贷利率调高,也就可以理解了。

不过房贷利率上调这点,具体到不同城市,情况又不一样。


如果银行觉得一个城市的房地产风险比较高,放出去的房贷容易烂帐,那就会把利率上调一点,反之则影响不大。

比如惠州,二手房贷利率这么高,主要还是惠州以新房市场为主,除非市中心,二手房几乎不怎么吃香,且与新房价差很微小。


信贷政策的持续从严,也给当前的惠州楼市浇了一盆冷水。

不但金三银四成色不足,5月以来,惠州周新房网签量也是不断走低。

整个5月,惠州共成交9847套新房,环比下跌14.92%,同比下跌26.21%。


跌幅最大的博罗县,共成交1439套,环比下跌34.5%。



数据是对市场最直观的表现。

现在的惠州,新房表现不佳,二手有价无市,分化格外明显。

当然,一定程度上,这也跟惠州的天量供应有关。

2020年,惠州新房成交超16万套,创下历史新高;新房成交常年领跑大湾区,没有这么多供应哪来的成交?


加上惠州不限购但限售3年的骚操作,买入想要脱手就不是那么一件容易的事了。

等到后面时间到了,就算你亏本甩卖,还不见得有人愿意买,高位站岗不可避免。

不信看看惠州的那些海景房,有几个买了是不后悔的?

碧桂园的某盘,2016年卖1万多,现在二手挂牌9000多,大家可以细品。

再举一个例子,我认识的一位朋友,因为有别墅梦,2008年在惠州买了临深纯别墅大盘——珠江东岸,

250多平的房子,买入时160万,快13年过去,涨到了310多万,但刨去利息、物业费、交通费等,收益也就和把钱放在银行理财差不多。

如果把这个钱拿来买深圳,已经涨了十几倍。

长期以来,作为深圳睡城的惠州,是洼地还是“深坑”,大家各执己见,且未达成一致意见。

存在即合理,惠州是不是坑,我不予置评。

但可以肯定的是,在天量供应面前,加上惠州不通地铁、产业不行,经济带动不起来,自然就支撑不起惠州的房价。

这也是惠州的房价涨不动,长期跑输大市的原因。

一个有意思的现象,以前大家是东莞惠州一起喷,现在是不喷东莞喷惠州。你说是为什么?

有人说,惠州严卡二手房贷,就是要将购买力引流到新房市场,这个说法大家也可以细品。

从来了就是深圳人,到来了深圳就是东莞、佛山、珠海、惠州人,承接深圳及全国的强势购买力,惠州一次次躺赢,可是否又能一直躺赢呢?


凡事过犹不及,楼市同理。与其买惠州,不如多看看大湾区其他具有价值潜力的城市。

佛山、珠海、中山,这几个相对不限购的城市,今年以来,市场表现都挺不错。

特别是佛山,在广州楼市收紧之后,5月一手住宅成交11291套,二手5255套,一枝独秀,堪称湾区的当红炸子鸡。

紧随其它被调控城市之后,佛山楼市现在也有慢慢收紧的迹象:抽查热盘,对上涨过快的楼盘停发预售,部分银行限购区3成变4成、非限购区2成变3成,重启土拍限价……

怎么看,佛山现在的楼市情况,都有点和调控政策频出的2017年有几分相似。

目前佛山调控还未完全启动,有意上车的买家,趁早。

资金相对充足的,有深圳房票的,建议还是垫垫脚,买不了西部就买东部,买不了二手就打新房。

矮子里面拔高个,总有一款适合你。

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