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昆明的“老破小”降价都卖不掉,这是为何?

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昆明的老破小越来越不受欢迎了。

近日,有粉丝向房小星反映,自家位于一环边的学区房,降价都卖不出去。

这是为何?一起来听听。

一二一大街的学区房
降价还卖不掉?

几天前,有粉丝表示,自己想买一套位于一二一大街云大北院小区的房子,户型面积为64.4㎡,售价242万。

该粉丝还表示,这套房子实得面积95㎡,3室设计,位于2楼,带莲华小学学位和停车位。


▲粉丝交流截图

户型面积64.4㎡,总价242万,算下来单价37577元/㎡,价格不菲。

古话说“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。”看来,这套房子没卖出去还是因为价格不够便宜。


▲粉丝交流截图

叫价三万七,底气何在?

云大北院项目位于一二一大街,地处一环边,项目周边的学校、商业、交通等优质配套资源不少,地段优势不言而喻。

另外,项目带莲华小学学位,莲华小学是一所建于1936年的省一级一等示范学校,这也为项目加分不少。


▲安居客数据截图

不过,据安居客数据显示,云大北院小区建于1997年,至今已超20年历史,建筑比较老旧,而小区参考均价为36479元/㎡,低于该粉丝37577元/㎡的单价。

同时,据安居客数据显示,自今年3月份以来,云大北院的二手房单价就呈现了下降趋势。


▲安居客数据截图

背后原因是什么?

“老破小”为什么不好卖?
六大现实问题影响“颜值”和“内在”

“老破小”,顾名思义就是房龄老、面积小,这样的房子,内外部设施破旧,居住空间有限。

对于“颜控”的购房群体,即使购买二手房也是选择次新房,“老破小”不太受待见。


▲图源网络

老破小六大现实问题不容忽视:

停车难

“停车难”目前已成发改委亟待解决问题,而这个问题在老小区显得尤为明显。

包括昆明市中心的很多房龄较大的小区,没有地下停车库、没有合理的车位配比。以致小区内部车辆乱停乱放,安全隐患较大。

环境差

和新建小区不同的是,老小区在建设初期对于绿化的要求、日照的分析都没有严格的规定


▲图源网络

很多“老破小”谈不上绿化,内部环境脏乱差比较常见。住宅内部采光、通风效果也不太好。

物业不规范

这是服务人的时代,物业对于居住品质起着非常关键的作用。

部分“老破小”没有物业可言,大门的保安室形同虚设,人人可进。

贷款难

很多老破小的房龄都有十几年、二十几年,贷款买房也是个问题。(可能面临申请贷款难,贷款年限短等问题。)

房屋质量无保障

“老破小”其实不只是外立面看着破旧,由于使用年限较长,内部水、电等线路都会有一定程度上的破损

例如2016年昆明寒潮,大雪冻坏无数的水表、水管,当时昆明很多老小区都遭殃。

二次出手难

当然,有些二手房可能不止“二手”,“老破小”随着房龄的增大,受损程度也会越来越大,每换一手,再出手的难度就更大。

学区房降温
老破小要慎重选择

一直以来,优质的教育资源都是家长激烈争夺的“对象”。

想让孩子上个公立公办的名校,赢在起跑线,但被“划片入学”的政策挡在门外,拥有优质学区的老破小价格坚挺也是情理之中。

而且,昆明很多“老破小”周边名校、医院、交通、商业等配套都比较优质。


▲图源网络

那么,学区房老破小到底能不能买呢?

一、可以买,但是有风险。某些小区确实在“名校”的划片范围内,但不排除未来划片入学范围调整的可能,或出现学位不够的情况;

二、目前,昆明不少新建楼盘都引进了“名校”,为购房者提供了更多选择。

比如:西山万达双塔片区,引进了名校书林一小,锦粼天序、云和中心、复地云极直接受益;


▲学校位置图

那么,云大北院降价,是否意味着学区房老破小降温了呢?

4月30日,中共中央政治局就召开会议,重申了房住不炒定位,并明确提出“要防止以学区房等名义炒作房价”。

昆明也立马做出反应,开始约谈开发商禁止炒作学区房,昆明有名的学区房也有降温迹象,有楼盘每平米降了1000多元。

相比抢房龄一二十年、价格高昂的“老破小”,可享受名校的新盘也呈现了其特有的优势。

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