夫妻一方签订房屋买卖合同是否构成表见代理及违约责任如何认定

夫妻一方签订房屋买卖合同是否构成表见代理及违约责任如何认定

实务难题

《合同法》第四十九条规定了表见代理制度，构成表见代理对相对人的主观方面有两层要求：一是相对人相信行为人有代理权；二是该相信是有理由的。在司法实践中，如何具体认定是否构成表见代理即成为时有争议的问题之一。本案在于夫妻一方签订房屋买卖合同是否构成表见代理以及违约责任如何认定？

疑难案例

侯某乙与侯某甲系夫妻，涉案房屋购买于夫妻关系存续期间，登记在侯某乙名下。2015年，侯某乙（出卖人）与李某（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由买受人购买出卖人出售的位于北京市通州区的涉案房屋。合同约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。合同落款出卖人处侯某乙签名由侯某甲代写，委托代理人处有侯某甲签名、买受人处有李某签名。同日，侯某乙（甲方，出卖方）、李某（乙方，买受方）与某甲房地产经纪公司（丙方，居间人）还签订了《买卖定金协议书》《居间服务合同》《补充协议》，其中《补充协议》约定：乙方于2015年6月17日向甲方支付定金人民币2万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。乙方于2015年9月1日前（含当日）将第一笔首付款人民币42万元（不包括前期支付全部定金2万元），以非建委资金监管的方式支付甲方。甲乙双方应于2015年8月15日前（含当日）共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在2015年10月16日前（含当日）应共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议同时约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5)将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔偿乙方。补充协议落款甲方（出卖方）处侯某乙签名由侯某甲代写、乙方（买受方）处有李某签名，丙方（居间方）处有某甲房地产经纪公司印章，经办人处有宁某签名。上述合同签订后，侯某甲代侯某乙收取了李某定金2万元。同年7月29日，某甲房地产经纪公司核验网签时，发现涉案房屋于同年5月24日通过某乙房地产经纪公司已出售，并已向北京市通州区住房和城乡建设委员会网站提交完成网签合同。李某遂于同年8月10日提起本案诉讼。2015年9月15日该网签已撤销。关于合同履行问题，李某认为合同未能继续履行是因涉案房屋已进行了网签，导致无法提交本次交易网签，合同已无法继续履行，故在起诉时要求解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议，并返还定金、赔偿中介费及违约金损失共计305, 250元。现涉案房屋的网签已经撤销，合同继续履行的障碍已经解除，故其变更为现在的诉讼请求。侯某甲认为对涉案房屋已进行网签一事其并不知情，是某乙房地产经纪公司在未取得其与侯某乙授权下自行进行网签，其不存在过错，经侯某乙举报北京市通州区住房和城乡建设委员会已于2017年1月对某乙房地产经纪公司做出了处罚，对此侯某甲提供了北京市通州区住房和城乡建设委员会约谈记录、网站截图、登记回执、告知书，李某对此予以认可。对于李某要求继续履行合同的诉讼请求，侯某甲明确表示不同意，其认为合同约定的付款时间是不附任何条件的“绝对付款时期”，涉案房屋已经进行网签、李某提起本案诉讼等任何情形都不能成为李某未按照补充协议约定的日期向其支付首付款的阻却事由，李某的行为已经构成违约，其不同意继续履行合同，并要求解除本案合同、赔偿其房屋总价款的20%即25万元违约金。一审法院经审理后判决：一、李某给付侯某乙购房款125万元，扣除李某已支付的2万元定金，李某再给付侯某乙123万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、侯某乙、侯某甲于判决生效之日起七日内协助李某办理位于北京市通州区涉案房屋的过户手续。三、侯某乙、侯某甲于判决生效之日起七日内赔偿李某违约金25万元。四、驳回李某的其他诉讼请求。五、驳回侯某乙、侯某甲的反诉请求。

一审法院判决后，侯某甲、侯某乙不服一审法院，向二审法院提起上诉。

侯某甲上诉认为，一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》有效是错误，侯某甲签署买卖合同的行为不构成表见代理，该买卖合同应当被认定为无效。在整个房屋出售过程中，侯某乙从未授权或以其他任何方式同意侯某甲代为出售房屋差价。侯某乙对出售房屋的情况完全不知晓，李某也明确知晓侯某甲没有得到侯某乙同意而出售房屋，李某的行为并非构成善意，其本身也存在过错。李某一审期间提交的授权委托书本身没有原件，李某对授权委托书的来源未做合理解释，侯某甲有合理理由认为李某对授权委托书存在伪造嫌疑，李某在未见到侯某乙本人签署的授权委托书原件或公证书的前提下，签署买卖合同存在重大过错，侯某甲的行为不构成表见代理。即使买卖合同被认定为有效，李某迟延支付房屋首付款的行为已经构成根本违约，该行为严重违反了双方的合同约定。房屋在网签注销后，李某仍未做出任何同意继续支付首付款的意思表示，李某时至今日仅向侯某甲、侯某乙支付两万的定金，侯某甲签订房屋买卖合同的目的已经无法实现，继续履行合同将严重侵犯侯某甲的合法权益，且明显显失公平。上诉请求将本案发回重审或改判驳回李某的一审全部诉讼请求，支持侯某甲的一审全部反诉请求，一审、二审诉讼费、反诉费、保全费由李某承担。侯某乙上诉认为，侯某乙没有将本案诉争房屋卖给李某的事实，所有侯某乙的签字均系伪造。本案涉及的北京市存量房屋买卖合同、买卖定金协议书、居间服务合同、补充协议、声明、收条等所有文书都不是侯某乙的签字，侯某乙也没有授权给侯某甲等任何人签字，一审法院认定的李某所提供的授权委托书这一证据，侯某乙没有签过字，侯某乙对于卖房根本不知情，也不同意卖房。上诉请求撤销一审判决，将本案发回重审或者改判驳回李某的一审诉讼请求，案件受理费、保全费等所有诉讼费用由侯某甲、某甲房地产经纪公司、某乙房地产经纪公司承担。法院观点二审法院经审理认为，李某作为合同相对人有理由相信侯某甲具有代理权，双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议为有效合同，李某在2015年8月既已得知涉案房屋已进行网签、合同已无法继续履行的情况下向法院提起诉讼，其行为并不构成违约。遂判决：驳回上诉，维持原判。

法官点评

本案中，双方当事人签订房屋买卖合同后，双方因履行合同产生纠纷。依据双方当事人的诉辩对抗过程，综合各方当事人诉辩意见，本案主要涉及以下三个问题：1.侯某甲签订涉案北京市存量房屋买卖合同及补充协议是否构成表见代理；2.李某未按合同约定期限支付购房首付款是否构成违约；3.侯某甲称系由于第三人某乙房地产经纪公司的原因导致的网签，是否因此免除其向李某承担的违约责任。

结合本案涉及的法律问题，笔者分析如下：

（一）关于侯某甲签订涉案北京市存量房屋买卖合同及补充协议是否构成表见代理的问题

《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。根据上述法律规定，构成表见代理行为不仅要求代理人的无权代理行为，在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上有理由相信行为人有代理权。其中，“有理由相信”是指合同相对人善意且无过失地相信行为人有代理权，即相对人在不知道行为人无代理权方面不存在疏忽或者懈怠，并为此承担举证责任。具体到本案中，关于侯某甲是否取得涉案房屋所有权人侯某乙授权的问题，李某提交了以下证据：（1)侯某乙出具的声明，内容为：本人侯某乙作为坐落于北京市通州区涉案房屋的合法产权人，对该房产享有完整的处分权。（2)关于代理权的承诺书，内容为本人侯某甲受侯某乙的合法委托，代其出售北京市通州区涉案房屋，并签署相关合同文本。落款承诺人处侯某甲签名。（3)委托人为侯某乙、受委托人为侯某甲的授权委托书，内容为委托人欲通过居间人将位于通州区涉案房屋进行出售。就此事宜，委托人特授权受托人代其办理本授权委托书约定的事宜。受托人拥有以下权利：受托人有权以委托人的名义①与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议，履行居间及相关协议；②签署买卖合同及相关协议；③收取定金；④收取房款；⑤享有北京市存量房屋买卖合同项下的权利。授权委托期限直至房屋所有事项办理完毕。受托人在上述授权范围内所做的一切行为及签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相关责任。落款委托人处侯某乙签名，并写有：“本人（受托人）侯某甲（侯某甲签名）确认并承诺本《授权委托书》由我提交给相关方且本《授权委托书》由委托人本人亲自签署并授权，本授权委托书真实、准确、有效。”（4)声明人为侯某甲的配偶（共有权人）同意出售证明，内容为本人侯某甲系房屋出售人侯某乙的配偶（或共有权人），现本人与房屋出售人共有的房屋位于通州区，本人同意房屋出售人出售上述房屋。落款声明人处侯某甲签名，并写有：“房屋出售人侯某乙（侯某乙签名由侯某甲代为签写）确认并承诺本证明由我提供给相关方且本证明为声明人亲笔签署，本证明真实、准确、有效。”（5)侯某乙与侯某甲的结婚证。（6)某甲房地产经纪公司经办人宁某的证人证言。二审法院认为，根据在案证据及查明的事实，李某依据侯某甲向某甲房地产经纪公司提供的房屋所有权证、结婚证、侯某乙身份证、授权委托书及侯某甲签署的声明、配偶（共有权人）同意出售证明、代理人关于代理权的承诺书等文件，有理由相信侯某甲在涉案房屋买卖中具有代理侯某乙进行房屋买卖相关事宜的代理权。综合以上证据，结合证人宁某的证言，侯某甲一审中关于向李某出售房屋侯某乙知情的陈述，以及侯某甲本人签名的代理人关于代理权的承诺书的内容，应当认定李某作为合同相对人有理由相信侯某甲具有代理权，双方签订的北京市存量房屋买卖合同及补充协议为有效合同。

（二）关于李某未按合同约定期限支付购房首付款是否构成违约

本案中，双方在补充协议中约定，李某支付购房首付款的日期为2015年9月1日前。但在房屋买卖交易中，网签程序是整个交易过程中的重要环节，无法进行网签房屋买卖交易将无法完成。根据查明的事实，李某在2015年8月既已得知涉案房屋已进行网签，在合同已无法继续履行的情况下，向法院提起诉讼，故李某未按合同约定期限支付购房首付款并不构成违约。侯某甲、侯某乙的上诉意见，法院未予以采纳。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，侯某甲、侯某乙明确拒绝继续履行合同，要求解除合同，构成违约，应当承担违约责任。根据本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及李某存在实际损失等综合因素予以衡量，一审法院确定的违约金数额并无不当，二审法院予以维持。

（三）侯某甲称系由于第三人某乙房地产经纪公司的原因导致的网签，是否因此免除其向李某承担的违约责任

本案中，侯某甲称系由于第三人某乙房地产经纪公司的原因导致的网鉴，其对合同无法履行没有过错。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，亦不能免除其向李某承担的违约责任。综上所述，侯某甲、侯某乙的上诉请求及理由，缺乏事实及法律依据，二审法院均未予支持。

裁判精要

在夫妻一方签订房屋买卖合同的情况下，应当注意审查夫妻一方是否向合同相对人出具共有权人同意出售的证明、授权委托书或签署声明以及房屋交易所需等相关文件，综合判断合同相对人是否有理由相信出卖人具有代理权，进而判定夫妻一方签订房屋买卖合同是否构成表见代理。《民法典》中，对于构成表见代理的规定延续了之前《合同法》的规定，《民法典＞第一百七十二条规定内容与《合同法》第四十九条规定一致。本案例阐释的内容为两项法律制度适用中的具体把握标准与审查要素问题，因相关法律条文内容无变化，故适用要点在《民法典》颁布之后亦无不同。

（编写人：张弘）

【风险律师】许海峰律师，从事法学研究和法律实务二十多年，现已出版法学著作二十多部，代理多起重大疑难复杂案件，特别是最高院和省高院民商案件，引起众多社会反响。

【擅长领域】合同、房地产、建设工程、金融借贷、担保、公司股权、证券等民商领域。

【执业理念】成功后收费，不成功不收费。