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近几年，随着房屋流通能力的趋势性上升、存量房交易机构渗透率的全面上升、一批房屋职业化服务阶层的出现与成熟、房产行业新龙头的出现，房地产市场正在快速步入存量房时代。
市场交易量下探，50万套活跃房源，
谁来接盘？
存量房时代是房地产市场的必然趋势，只是时间早晚的问题。从目前沈阳现状来看，交易火热的区域板块已经出现走入存量房时代的苗头，比如和平主城与长白岛区域、铁西主城及皇姑的北陵、塔湾板块等。虽然区域中仍有新房在售，但产品库存已经不足以支撑客群置业的选择。
现阶段的沈阳楼市，成交量低位盘整已是不争的事实，伴随着新房库存量大涨，二手房挂牌量的激增，同时新房与二手房接盘客群量在同步减少，导致的结果只有一个，市场存量水位线濒临警戒值，亟待“泄洪救市”。
据统计，截止到5月末，商品房存量超33万套，总面积约3558万平，其中商品住宅的库存面积逼近2200万平，而二手房的挂牌在售量更是超过了16万套，加起来看市场中近有约50万套的房源处于活跃状态。敢问，谁来接盘？
跟新房相比，
二手房更能反映市场的真实状况。
如果把新房入市比作“招拍挂”，那么二手房则是“收并购”。两个市场往往共生共荣，当下新房市场供过于求，存销比早已大于2.0，二手房成交量更是一路下滑，隐约进入横盘期，从一定意义上反映出了目前购房者的真实心态。
新房受到越来越严格的价格管制，价格定价需要报审，而二手房则是市场定价。房价的涨跌，原因非常复杂。不是说地价上行，经济、人口、资金增长得好，房价就一定会涨，也不是说就一定会下降，市场供求关系非常重要。
最近两年，国家也一直坚持房住不炒，直辖市、省会城市、计划单列市除了放宽落户限制，放宽人才购房，很难有全面的取消限价、限购的措施，更不会出现新房价格大面积下降。2020年9月6日出台的“新沈八条”中明确规定，以项目为单位，实时监测商品住房销售价格运行情况，项目价格变化较大的，及时约谈房地产开发企业负责人，要求企业说明原因。对无正当理由导致价格出现较大变化的项目，责令企业限期改正，逾期未改正的，暂停该项目网签系统，改正后予以恢复。
一个成熟的房地产市场，一定是二手房的市场，成交量反映的是最真实的市场需求。目前的沈阳房地产市场尚未进入成熟阶段，只能说处于发展中。全市及各区域二手房价格发生了怎样的变化呢？
房价连涨五年，上扬幅度变小
2020年，沈阳二手房销售均价为10569元/平，环比上涨5.6%，年均增长率为2.9%，大势上行。2017年沈阳进入全面去库存时期，二手房与新房市场同步进入去化快通道，房源价格一路上扬。受2020年整个市场环境的影响，二手房登记与成交价格涨幅放缓，但仍保持着上行趋势。随着新房价格上涨空间收缩，新沈八条针对二套房贷利率与增值税的调控，二手房价涨幅角度将持续变小。
二手房价“大跳水”，波动回稳
5月，沈阳二手房销售均价环比上涨0.75%，同比上涨1.3%。相比新房市场而言，二手房价的浮动空间较大，灵活性强，影响因素主要有过户登记价不稳、需求力的强弱、房源所在片区的利好，以及其他相关政策的牵引。
闭眼炒房的时代已经过去，市场逐渐回归居住属性，长线的资产增值取代了短线投机炒房。“新沈八条”明确提出“将个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年”，同时目前沈阳二手房要求2年限售，置业周期被拉长，登记价格受大市场环境与新房挤压影响，回落到2020年水平。
全域房价上涨，和平持续领跑
截至5月末，沈阳九区二手房价均呈现不同上涨态势，其中和平区、沈河区上涨幅度最大，铁西区基本居稳。老城区域内“次新房”价格高于同区内的高龄老旧房源与外环内的新房，主因在于成熟的生活配套与新房市场的牵引。所谓次新房，即经转手后短期内再次进入交易市场的商品住宅，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。
国家定调“房住不炒”，遏制这种恶意炒房的现象存在，促进房地产市场健康平稳，二手房价交易与价格下行，削减的是上浮空间，规避泡沫产生。
90平以上价格涨幅明显
面积改善成置业主力
5月，沈阳二手房90平以下销售价格环比上涨0.5%，对比4月减少了0.3个百分点，同比去年同期减少了0.7个百分点；
90平以上产品价格环比上涨1%，尤其是90-144平产品，环比跳涨0.8个百分点。
受客群置业需求引导，小户型二手房产品价格涨幅收缩。
笔者
综述
5月，沈阳二手房90平以下销售价格环比上涨0.5%，对比4月减少了0.3个百分点，同比去年同期减少了0.7个百分点；
90平以上产品价格环比上涨1%，尤其是90-144平产品，环比跳涨0.8个百分点。
受客群置业需求引导，小户型二手房产品价格涨幅收缩。
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地产观点堂
作者｜刘贺予
负责栏目｜地产观点堂|《沈城楼市报》智库中心
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请参见2021年《沈城楼市报》
第23期第18-19页
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